Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummers: C/09/524617 KG ZA 17-6 en C/09/526092 / KG ZA 17-130
Vonnis in kort geding van 14 februari 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Icon Lightyear Propco B.V.,
statutair gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. F. Stevens te Amsterdam,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Fish & Meat B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudende te Den Haag,
gedaagde,
verschenen bij [gedaagde sub 1],
en tegen
1.[gedaagde sub 1],
wonende te [plaats],
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [plaats],
gedaagden,
[gedaagde sub 1] is in persoon verschenen, [gedaagde sub 2] is verschenen bij [gedaagde sub 1].
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Icon’ en gedaagden gezamenlijk als ‘huurders’. Gedaagden worden afzonderlijk aangeduid als ‘Fish & Meat’, ‘[gedaagde sub 1]’ en ‘[gedaagde sub 2]’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen met producties;
- de op 31 januari 2017 gehouden mondelinge behandeling waarbij de zaken gevoegd zijn behandeld en waarbij door huurders pleitaantekeningen zijn overgelegd.
1.2.
Icon heeft Fish & Meat op 27 januari 2017 doen dagvaarden om op 31 januari 2017 te verschijnen ter zitting van de voorzieningenrechter van deze rechtbank. De zaak, met rolnummer C/09/524617 / KG ZA 17-6 is op die datum behandeld en vonnis is bepaald op 14 februari 2017. Op 27 januari 2017 heeft Icon eveneens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] doen dagvaarden. Deze procedure, met rolnummer C/09/526092 / KG ZA 17-130 is eveneens behandeld op 31 januari 2017. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter bepaald dat in de beide zaken heden één vonnis zal worden gewezen.
1.3.
Huurders hebben tijdens de terechtzitting een aantal producties overgelegd. Dit betreft tussen partijen gewisselde e-mailberichten en twee stukken afkomstig van de rechtsvoorganger van Icon. Deze laatste stukken zullen buiten beschouwing worden gelaten, nu deze niet tijdig zijn ingediend en Icon daarvan geen kennis heeft kunnen nemen. Nu Icon geen bezwaar heeft gemaakt tegen het indienen van de haar bekende e-mailberichten vormen deze onderdeel van de processtukken.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
Op 8 juni 2015 is tussen de rechtsvoorganger van Icon en huurders een huurovereenkomst gesloten inzake de bedrijfsruimte, gelegen aan het Koningin Julianplein 149 te Den Haag (hierna: het gehuurde). Het gehuurde maakt onderdeel uit van een groot complex, met meerdere huurders van bedrijfsruimten.
2.2.
De maandelijks door huurders te betalen huur bedraagt € 27.745,75. Over de periode 23 december 2015 tot en met 23 december 2016 is een huurachterstand ontstaan van € 125.882,13.
2.3.
Huurders zijn meerdere malen in gebreke gesteld door Icon inzake de achterstallige huurpenningen.
2.4.
Partijen hebben een betalingsregeling getroffen, waaraan huurders zich niet hebben gehouden.
3.Het geschil
3.1.
Icon vordert – zakelijk weergegeven –:
1) huurders te veroordelen het gehuurde uiterlijk binnen twee weken na de datum van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en ontruimd te laten, met achterlating van hetgeen aard- en nagelvast zit en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Icon te stellen;
2) Icon te machtigen om, indien huurders niet tot ontruiming overgaan, deze zelf op kosten van huurders te doen bewerkstelligen, zonodig met behulp van politie;
3) huurders hoofdelijk te veroordelen om aan Icon te voldoen de betalingsachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente;
4) huurders hoofdelijk te veroordelen om vanaf het moment dat het gehuurde ontruimd is wekelijks een bedrag van € 4.500,-- te voldoen voor iedere week dat (één van de) huurders het gehuurde in hun bezit houden.
3.2.
Daartoe voert Icon – samengevat – het volgende aan.
Huurders hebben al geruim drie maanden geen huur meer betaald en zijn daarmee tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst in een mate die de ontbinding daarvan rechtvaardigt. Aangezien Fish & Meat vele schulden heeft, zal de huurachterstand steeds verder oplopen. Huurders hebben zelf ook meerdere malen aangegeven de huurpenningen niet te kunnen voldoen. Icon heeft er recht en belang bij dat het gehuurde op zo kort mogelijke termijn aan een andere huurder kan worden verhuurd, onder meer om leegstand te voorkomen, en heeft ook al een potentiële huurder op het oog. Zij heeft dan ook spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.
3.3.
Huurders voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Vooropgesteld wordt dat in het kader van een beoordeling in kort geding een onverwijlde ontruiming slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van de verhuurder (Icon) bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van haar kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een ontruiming in kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het huurrecht van de huurder (in dit geval huurders) en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben. Toewijzing van de vordering tot ontruiming kan uitsluitend indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zullen worden ontbonden.
4.2.
Naar onweersproken vaststaat was er per 20 december 2016 een huurachterstand van € 125.882,13. Gesteld noch gebleken is dat er nadien betalingen zijn verricht door huurders die daarop in mindering strekken. Bij een dergelijk hoge huurachterstand is er in beginsel sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die een ontbinding van die overeenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.3.
Huurders hebben aangevoerd dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst zijn misleid door de rechtsvoorganger van Icon en dat dit Icon kan worden toegerekend. Destijds is door deze rechtsvoorganger volgens huurders de garantie gegeven dat het winkelcentrum waarin Fish & Meat gevestigd is dagelijks 30.000 bezoekers zou trekken. Gebleken is echter dat er slechts 3.000 bezoekers per dag komen, zodat Fish & Meat geenszins de inkomsten kan genereren om aan haar betalingsverplichtingen jegens Icon te kunnen voldoen. Huurders stellen dat deze toezegging onder meer volgt uit door de rechtsvoorganger van Icon verricht kwalitatief en kwantitatief onderzoek dat is vastgelegd in rapportages. Nog daargelaten dat deze rapportages, zoals volgt uit 1.3, in deze procedure buiten beschouwing dienen te blijven, hebben huurders wel aangegeven wat daarin is opgenomen ten aanzien van de bezoekersaantallen en dit aan de voorzieningenrechter voorgelegd. Daaruit kan echter enkel worden afgeleid dat de mogelijkheid bestond dat dit bezoekersaantal gehaald zou worden. Van een harde toezegging, zoals betoogd door huurders, is echter niet gebleken en dat is ook overigens niet door huurders aannemelijk gemaakt. Huurders hebben voorts betoogd dat er door Icon nagenoeg geen promotionele activiteiten zijn verricht met betrekking tot het winkelcentrum. Indien dit al juist zou zijn, maakt dat niet dat huurders niet langer gehouden zouden zijn tot betaling van de huurpenningen, zodat zij ook daaraan geen gegrond verweer kunnen ontlenen. Huurders hebben tenslotte betoogd dat zij ongeveer € 800.000,-- in het pand geïnvesteerd hebben. Dit moge zo zijn, maar ook dit ontslaat huurders niet van hun huurbetalingsverplichtingen jegens Icon. Partijen hebben inmiddels onderhandelingen gevoerd over onder meer de overname van de inventaris en de vermindering van de verschuldigde huurpenningen. Het is in het belang van beide partijen deze onderhandelingen voort te zetten, teneinde de geleden en te lijden schade zoveel mogelijk te beperken.
4.4.
De door Icon gevorderde ontruiming van het gehuurde is daarmee toewijsbaar, zij het dat aan huurders een wat ruimere dan de gevorderde termijn gegeven zal worden om tot ontruiming over te gaan. De hoogte van de door Icon gestelde huurachterstand is door huurders niet weersproken en is daarmee eveneens toewijsbaar.
4.5.
De door Icon gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, nu de deurwaarder de bevoegdheid heeft tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming over te gaan op grond van de artikelen 555 e.v. in verbinding met artikel 444 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
4.6.
Huurders zullen,, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
veroordeelt huurders de bedrijfsruimte, gelegen aan het Koningin Julianaplein 149 te Den Haag uiterlijk op 1 april 2017 te ontruimen en ontruimd te laten met al het hunne en al degenen die zich hunnentwege daarin mochten bevinden en, een en ander bezemschoon en in goede staat, met achterlating van hetgeen aard- en nagelvast zit en met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking van Icon te stellen;
5.2.
veroordeelt huurders, hoofdelijk, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Icon te voldoen de betalingsachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 januari 2017 tot de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt huurders, hoofdelijk, vanaf het moment dat het gehuurde ontruimd dient te zijn, een bedrag van € 4.500,-- per week, te voldoen iedere week dat (één van de) huurders het gehuurde in zijn of haar bezit houdt;
5.4.
veroordeelt huurders, hoofdelijk, om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan Icon te betalen, tot dusverre aan de zijde van Icon begroot op € 4.796,78, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 3.894,-- aan griffierecht en € 86,78 aan dagvaardingskosten, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw;
5.5.
bepaalt dat bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2017.
hf