ECLI:NL:RBDHA:2017:1366

• Datum uitspraak: 14 februari 2017
• Publicatiedatum: 16 februari 2017
• Zaaknummer: 5356412 RL EXPL 16-24761
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: C.W.D. Bom; J.J.H. Oostdam; S.H.M. Kapteijn
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis inzake pachtgeschil tussen Wolthaus-Woesthoff Beheer B.V. en gedaagde over betalingsverplichtingen en verbeteringen aan het verpachte

In deze zaak heeft de pachtkamer van de Rechtbank Den Haag op 14 februari 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen de besloten vennootschap Wolthaus-Woesthoff Beheer B.V. (hierna: WWB) en een gedaagde partij over de betalingsverplichtingen voortvloeiend uit een pachtovereenkomst. De pachtovereenkomst betrof een perceel tuinland dat door de gedaagde van WWB was gepacht voor de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015. De gedaagde heeft de pacht voor de maanden november en december 2015 niet volledig betaald, wat heeft geleid tot een vordering van WWB van € 18.520,90, inclusief wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten. De gedaagde heeft in reconventie een bedrag van € 8.582,00 gevorderd op grond van ongerechtvaardigde verrijking, omdat hij verbeteringen aan het verpachte had aangebracht, maar deze vordering werd afgewezen. De pachtkamer oordeelde dat de gedaagde niet kon volstaan met het beroep op ongerechtvaardigde verrijking, omdat de wettelijke regels omtrent pacht een specifieke regeling bieden voor vergoedingen voor verbeteringen aan het verpachte. De vordering van WWB werd toegewezen, en de gedaagde werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

CB

Rolnr. 5356412 RL EXPL 16-24761

14 februari 2017

Vonnis van de pachtkamer in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Wolthaus-Woesthoff Beheer B.V.,

gevestigd te Oegstgeest,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.J.E.L. Delissen (Delissen Martens),

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. drs. E. Tamas,

Partijen worden aangeduid als “WWB” en “ [gedaagde] ”.

1. De procedure

1.1

De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 29 augustus 2016, met 12 producties;

- de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie en incidenteel verzoek tot voorlopige voorziening ex art. 223 Rv voor opheffing van conservatoir beslag van 12 oktober 2016, met 9 producties;

- de brief van 18 januari 2017 aan de zijde van [gedaagde] met aanvullende producties 10 tot en met 13 en bewijsaanbod voor het laten horen van vijf getuigen.

1.2

Op 20 januari 2017 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarbij zijn namens WWB verschenen de heer [W] en de gemachtigde van WWB en is [gedaagde] in persoon verschenen, samen met zijn gemachtigde. Bij deze gelegenheid hebben partijen hun standpunten nader toegelicht. De griffier heeft van het verhandelde zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Een schikking is niet bereikt.

1.3

Hierop is vonnis bepaald op heden.

2. De feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds als niet of onvoldoende betwist gaat de pachtkamer uit van de navolgende feiten:

2.1

[gedaagde] heeft op grond van een pachtovereenkomst met WWB van 30 december 2014 voor de periode van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 een perceel tuinland met glasopstanden en verdere toebehoren, tezamen groot ongeveer 1.28.58 ha, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: ‘het gepachte’), gepacht van WWB. De pachtovereenkomst is op 10 april 2015 door de Grondkamer ZuidWest goedgekeurd.

2.2

Voor deze pachtovereenkomst heeft [gedaagde] het gepachte reeds van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 van WWB gepacht.

2.3

De pachtprijs voor de pachtperiode bedroeg € 54.000,00, te betalen in twaalf maandelijkse termijnen van € 4.500,00.

2.4

Ter zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen onder de pachtovereenkomst heeft [gedaagde] een maand pacht à € 4.000,00 als borg gestort.

2.5

[gedaagde] heeft de pacht voor de maand november 2015 slechts gedeeltelijk betaald (€ 500,00) en voor de maand december 2015 in het geheel niet.

3. De vorderingen

In conventie

3.1

In conventie vordert WWB om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (I.) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag ad € 18.520,90, dan wel een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen bedrag, (II.) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over
€ 18.520,90, te rekenen vanaf 31 december 2015 tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel over een andere door de pachtkamer in goede justitie te bepalen periode, (III.) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.161,85, te vermeerderen met de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten, te rekenen vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, (IV.) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2

Aan deze vordering legt WWB -kort gezegd- ten grondslag dat [gedaagde] in gebreke is gebleven met de betaling van de laatste twee pachttermijnen van de pachtovereenkomst en met de kosten, die [gedaagde] nog als voortvloeiend uit de pachtovereenkomst aan WWB dient te betalen.

In reconventie

3.3

In reconventie vordert [gedaagde] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (I.) WWB te veroordelen tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag van € 8.582,00, zijnde het bedrag van ongerechtvaardigde verrijking van WWB als gevolg van het aanleggen van bekabeling en aansluiting verlichting door [gedaagde] in het verpachte, (II.) WWB te veroordelen tot vergoeding van de schade nader op te maken bij staat bij [gedaagde] in de periode van 15 augustus 2016 tot en met heden dat het gevolg is van conservatoir beslaglegging op de tegoeden van [gedaagde] bij [RFH] in de periode 15 augustus 2016 tot en met heden, dan wel in de periode van 21 september 2016 tot en met heden, met veroordeling van WWB in de proceskosten van [gedaagde] in reconventie.

In het incidenteel verzoek tot voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv

3.4

In het incidenteel verzoek verzoekt [gedaagde] , voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (III.) WWB te veroordelen tot het opheffen van het ten laste van [gedaagde] op zijn tegoeden bij [RFH] B.V. gelegde beslagen binnen twee dagen na betekening van het vonnis in het incident, (IV.) WWB te verbieden het opnieuw leggen van beslagen ten aanzien van vorderingen, waarover een bodemprocedure aanhangig is, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat WWB niet aan dit verbod voldoet, tot een maximum van € 25.000,00.

In het voorwaardelijk incidenteel verzoek tot voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv

3.5

In het voorwaardelijk incidenteel verzoek verzoekt [gedaagde] , voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (V.) WWB te veroordelen tot het opheffen van het ten laste van [gedaagde] op zijn tegoeden bij [RFH] B.V,. gelegde beslagen binnen twee dagen na betekening van het vonnis in het [voorwaardelijk] incident, onder de voorwaarde dat [gedaagde] het gevorderde bedrag van € 8.582,00 in reconventie afstaat ten behoeve van WWB als zekerheidsstelling voor de vordering van WWB totdat in de bodemzaak uitspraak is gedaan, met veroordeling van WWB in de proceskosten van [gedaagde] , waaronder betekeningskosten van het vonnis in [het voorwaardelijk] incident, indien het vonnis betekend moet worden.

3.6

Aan reconventionele vordering en (voorwaardelijke) incidentele verzoeken legt [gedaagde] -kort gezegd- ten grondslag dat WWB profiteert van het achterlaten door [gedaagde] van de door deze achtergelaten bekabeling, nu het bij de opvolgende pachter een hogere pacht kan vragen. Wat betreft de gelegde beslagen wordt [gedaagde] gehinderd in zijn bedrijfsvoering, nu hij niet kan beschikken over liquide middelen om zijn bedrijfsvoering te financieren.

4. Het verweer

4.1

Beide partijen voeren gemotiveerd verweer, [gedaagde] in conventie en WWB in reconventie en tegen de incidentele vorderingen. Voor zover relevant zal het verweer van partijen hierna besproken worden.

5. De beoordeling

In conventie

5.1

De vordering van WWB in conventie valt uiteen in twee elementen, namelijk de achterstallige pacht over de maanden november en december 2015 tot een bedrag van € 8.500,- en een bedrag van € 10.020,90 voor diverse kostenposten in verband met de beëindiging van de huur, die nader zijn gespecificeerd in punt 4 van de dagvaarding.

5.2

Het verweer van [gedaagde] tegen de achterstallige pacht is enerzijds dat hij het gepachte niet in goede staat heeft verkregen en kosten heeft moeten maken om het gepachte teeltgereed te maken en anderzijds dat hij stelt dat hij na de pacht de bekabeling heeft achtergelaten, die WWB hem zou dienen te vergoeden, omdat WWB daardoor ongerechtvaardigd verrijkt zou zijn.

5.3

Het verweer van [gedaagde] tegen de diverse kosten is dat hij betwist dat de betreffende kosten zijn gemaakt en dat hij betwist dat de kosten voor zijn rekening zouden moeten komen.

5.4

De pachtkamer zal als eerste ingaan op de vraag of de achterstallige pacht verschuldigd is. Bepalend voor het antwoord op die vraag is de aard en strekking van artikel 5 lid 1 van de pachtovereenkomst, dat luidt:

De pachter aanvaardt het verpachte bij aanvang van de pacht, zulks in afwijking van het bepaalde in artikel 7:337 lid 2 BW, in de onderhoudsstaat waarin het verkeert.

5.5

Uit deze contractuele bepaling blijkt dat partijen hebben willen afwijken van de in de wet neergelegde regel dat de verpachter bij het aangaan van de pacht aan de pachter
het genot dient te verschaffen, dat de pachter mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft .

5.6

Artikel 7:337 lid 2 BW, waar partijen gelet op artikel 5 lid 1 van de pachtovereenkomst van af hebben willen wijken, bepaalt onder andere dat achterstallig onderhoud een gebrek kan opleveren, waardoor de pachter niet het genot van het verpachte krijgt, dat hij van een vergelijkbare zaak mag verwachten. Het staat partijen vrij van deze bepaling af te wijken, zo volgt ook uit T&C Pachtrecht, waar bij de toelichting op deze bepaling staat:
Wil men de aansprakelijkheid van de verpachter voor zichtbare onderhoudsgebreken uitsluiten, dan moet dat dus worden bedongen. Het uitsluiten van de aansprakelijkheid van WWB voor zichtbare gebreken is precies wat partijen in artikel 5 lid 1 van de pachtovereenkomst hebben gedaan.

5.7

[gedaagde] maakt nu het verwijt aan het adres van WWB dat hij het verpachte niet in goede staat heeft gekregen en dat er sprake was van achterstallig onderhoud in de installaties en gebruikt dat als argument om de laatste twee maandtermijnen niet te betalen. Hij biedt zelfs uitdrukkelijk bewijs aan van deze stellingen. Dit bewijsaanbod kan hem echter niet helpen. Hoe de onderhoudstoestand van het verpachte aan het begin van de pacht ook was, hij heeft het in die toestand geaccepteerd, ongeacht wat mogelijke getuigen ook over die toestand zouden kunnen verklaren. De pachtkamer komt om deze reden niet toe aan bewijslevering op dit punt.

5.8

Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] niet op grond van mogelijk achterstallig onderhoud aan het verpachte aan het begin van de pacht de betaling van de laatste twee maantermijnen kan achterhouden.

5.9

Daarmee komt de pachtkamer toe aan de tweede vraag of de door WWB in rekening gebrachte kosten door [gedaagde] dienen te worden vergoed. Voor wat betreft de verplichtingen van [gedaagde] ten opzichte van WWB aan het einde van de pacht zijn drie bepalingen uit pachtovereenkomst relevant, namelijk:

Artikel 5, lid 8:
Pachter verplicht zich voor het verpachte zorg te dragen als een goed huisvader en na afloop van de pachtperiode dient het gepachte in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage en veroudering, aan verpachter te worden opgeleverd.

Artikel 6, lid 3:
(…) Pachter zal zorgdragen voor de betaling van de gas-, elektriciteits- en waterleidingrekening (w.o. tevens begrepen het vastrecht en meterhuur) ten behoeve van de onderneming.

Artikel 9, lid 1:
Verpachter verplicht zich tot het hebben van een opstalverzekering (waaronder hagel- en glasverzekering) van de onderhavige kasruimten en overige opstallen en voorzieningen .

5.1

WWB heeft [gedaagde] een bedrag van € 10.020,90 in rekening gebracht in verband met de beëindiging van de pacht. Deze kosten vallen uiteen in vier categorieën, namelijk verzekeringspremies (€ 260,58), een rekening voor geleverd water
(€ 1.006,96), kosten in verband met herstel van installaties (€ 6.898,36) en kosten in verband met het weer pachtgereed maken (€ 1.855,00).

5.11

[gedaagde] betwist de verschuldigdheid van de verzekeringspremie. Hij voert daartoe aan dat hij in het eerste jaar van de pacht te veel heeft betaald en dat de nadere verrekening van de te veel betaalde premie niet klopt. Uit Productie 4 bij dagvaarding blijkt dat de premie betrekking heeft op een ‘bedrijven compact polis’ voor de periode december 2015. WWB heeft tijdens de comparitie van partijen verklaard dat [gedaagde] in het tweede jaar van de pacht (2015), anders dan in 2014, de verzekeringsverplichting niet meer wilde voldoen en dat WWB voor 2015 de huur heeft verhoogd. Kennelijk was daarmee in 2015 de verzekeringspremie in de pacht begrepen. Dat betekent dat WWB niet nogmaals de verzekeringspremie over december 2015 bij [gedaagde] in rekening kan brengen en dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

5.12

Wat betreft het geleverde water voert [gedaagde] aan en ondersteunt dat met facturen (Productie 11) dat hij reeds voor de nutsvoorzieningen heeft betaald. Echter, de door hem overgelegde facturen hebben betrekking op leverantie van elektra en meetdiensten van Liander, maar niet op levering van water. Op grond van artikel 6 lid 3 van de pachtovereenkomst komt het water ook voor rekening van [gedaagde] en nu niet is gebleken dat hij hiervoor reeds heeft betaald zal dit deel van de vordering worden toegewezen.

5.13

Ook de herstelkosten van de installaties dient [gedaagde] te vergoeden. Niet weersproken is dat de installaties verouderd waren (de kassen zouden immers gesloopt worden), maar dat wil niet zeggen dat de installaties niet meer functioneerden. Zoals hiervoor reeds is overwogen is [gedaagde] ermee akkoord gegaan dat hij zich niet kon wenden tot WWB voor mogelijke zichtbare gebreken aan de installaties. Maar voldoende is vast komen te staan dat [gedaagde] de installaties tijdens de pachtperiode heeft gebruikt en ook is voldoende komen vast te staan dat aan het eind van de pacht enige reparaties aan de installaties noodzakelijk waren. Uit artikel 5 lid 8 van de pachtovereenkomst vloeit dan voort dat deze reparaties voor zijn rekening komen. Dat [gedaagde] nog aanvoert dat hij geen opdracht heeft gegeven voor de reparaties doet aan het voorgaande niet af.

5.14

[gedaagde] meent dat hij de kosten voor het pachtgereed maken aan het einde van de pacht niet behoeft te betalen omdat hij aan het begin van de pacht ook deze kosten heeft moeten maken. Uit de in Productie 11 bij dagvaarding overgelegde factuur blijkt dat kosten zijn gemaakt voor hakselen, frezen en schuiven en WWB heeft hierover verklaard dat deze werkzaamheden verband houden met het onkruidvrij maken van de kas. Deze werkzaamheden zijn, ook naar het oordeel van de pachtkamer, niet identiek aan de kosten, die [gedaagde] volgens de zijn Productie 10 overgelegde facturen, die omvatten het moren, spitten en frezen. Deze laatste werkzaamheden houden verband met het geschikt maken van de grond voor de teelt, die [gedaagde] in het gepachte wilde gaan kweken, terwijl de kosten van WWB verband houden met het verwijderen van beplanting, die [gedaagde] had moeten verwijderen. Deze kosten heeft WWB derhalve terecht bij [gedaagde] in rekening gebracht.

5.15

Het voorgaande leidt ertoe dat in conventie de vordering van WWB voor een bedrag van € 18.260,32 zal worden toegewezen. In het verlengde daarvan zullen ook de buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen, alsmede de wettelijke rente, met dien verstande dat deze dienen te worden berekend vanaf 1 april 2016, ervan uitgaande dat WWB pas tegen die datum de facturen aan de betreffende crediteuren heeft moeten voldoen.

5.16

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de proceskosten in conventie aan de zijde van WWB worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis.

In reconventie

5.17

In reconventie vordert [gedaagde] van WWB een bedrag van € 8.582,00 op grond van ongerechtvaardigde verrijking. [gedaagde] heeft voor dat bedrag bekabeling en aansluiting verlichting in het verpachte aangelegd en dat aan het einde van de pacht achtergelaten. WWB is daarmee, aldus [gedaagde] , ongerechtvaardigd verrijkt, nu WWB bij de opvolgende pachter van het verpachte een hoge pacht in rekening kan brengen.

5.18

Door zijn vordering te baseren op ongerechtvaardigde verrijking miskent [gedaagde] dat de wettelijke regels omtrent pacht in artikel 7:350 BW een regeling kennen met betrekking tot een vergoeding voor door de pachter aan het gepachte aangebrachte veranderingen en verbeteringen. Voor die veranderingen en verbeteringen is de verpachter een vergoeding verschuldigd, maar daarvoor geldt (lid 3 van artikel 7:350 BW) de voorwaarde dat de pachter tijdig aan de verpachter, onder opgave van geschatte kosten, schriftelijk mededeling van de voorgenomen verbetering heeft gedaan en de verpachter zich niet binnen en maand na ontvangst van de mededeling heeft verzet, ofwel de rechter op vordering van de pachter tot het aanbrengen van de verbetering heeft gemachtigd. [gedaagde] heeft geen van deze voorwaarden gesteld en daarvan is ook overigens niet gebleken. [gedaagde] heeft daarom niet op grond van deze speciale regel recht op vergoeding van de door hem aangebrachte verbeteringen in de vorm van de bekabeling en aansluiting verlichting.

5.19

Nu de pachtregels een bijzondere regeling kennen voor vergoeding van verbeteringen aan het gepachte, komt [gedaagde] geen beroep meer toe op grond van ongerechtvaardigde verrijking, nog afgezien van het feit dat niet gebleken is waar de ongerechtvaardigdheid van de verrijking uit zou blijken.

5.2

De vordering van [gedaagde] in reconventie zal op grond van het voorgaande worden afgewezen. Als gevolg daarvan zal [gedaagde] in de proceskosten in reconventie aan de zijde van WWB worden veroordeeld.

De incidentele verzoeken tot een voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv

5.21

[gedaagde] heeft gesteld dat hij in zijn belangen in geschaad door het door WWB onder [RFH] (‘RFH’) gelegde beslag en dat hij schade lijdt doordat hij niet over voldoende liquide middelen kan beschikken voor zijn bedrijfsvoering. Daarom zouden de beslagen moeten worden opgeheven en is WWB aansprakelijk voor zijn schade.

5.22

Ter zake van de onder RFH beslagen heeft WWB, onweersproken door [gedaagde] , verklaard dat deze voor een bedrag van € 6.500,00 doel hebben getroffen. Het moet er dus voor worden gehouden dat RFH op dit moment nog dat bedrag onder zich heeft. Uit het voorgaande vloeit voort dat [gedaagde] nog een bedrag aan WWB verschuldigd is dat het bedrag van € 6.500,00 overschrijdt. Niet gezegd kan worden dat het beslag lichtvaardig is gelegd en dat [gedaagde] wellicht in zijn bedrijfsvoering wordt geschaad vloeit voort uit het feit dat WWB rechtmatig gebruik heeft gemaakt van haar rechten om haar vordering op [gedaagde] zeker te stellen. De voorlopige voorzieningen zullen daarom worden afgewezen. Voor een veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van WWB ziet de pachtkamer geen aanleiding.

Algemeen

5.23

Wellicht ten overvloede merkt de pachtkamer op dat de door [gedaagde] betaalde borg à € 4.000,00 nog met het op grond van dit vonnis door [gedaagde] aan WWB te betalen bedrag dient te worden verrekend.

De beslissing

De pachtkamer:

In conventie

1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 18.260,32, te vermeerderen met de wettelijke ex artikel 6:119 BW over dat bedrag, te rekenen vanaf 1 april 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.161,85 , te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag, te rekenen vanaf 29 augustus 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;

3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van WWB, tot op heden begroot op € 1.620,35, ter vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis;

4. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5. wijst het in conventie meer of andere gevorderde af,

In reconventie

6. wijst de vordering in reconventie van [gedaagde] af;

7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in reconventie aan de zijde van WWB, tot op heden begroot op € 250,00;

8. verklaart dit vonnis is reconventie voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

Ten aanzien van de incidentele verzoeken ex artikel 223 Rv

9. wijst zowel het incidentele verzoek als het voorwaardelijk incidentele verzoek ex artikel 223 Rv af.

Dit vonnis is gewezen door de mr. C.W.D. Bom, kantonrechter-voorzitter en J.J.H. Oostdam en S.H.M. Kapteijn, deskundige leden, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van
14 februari 2017 door de kantonrechter-voorzitter, in tegenwoordigheid van de griffier.