ECLI:NL:RBDHA:2017:14298

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/508479 / HA ZA 16-388

Vonnis van 6 december 2017

in de zaak van

1.[eiseres 1] ,

2.
[eiser 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. R.M. van der Zwan te Den Haag,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

STAEDION VASTGOED HOLDING B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. W.A.J. Stregels te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres 1] c.s. (vrouwelijk enkelvoud) en Staedion genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 7 januari 2016, met producties 1 en 2;
akte indienen nadere producties van [eiseres 1] c.s., met producties 3 tot en met 6;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 16;
het tussenvonnis van 10 augustus 2016, waarbij een comparitie van partijen is bevolen;
de conclusie van repliek tevens inhoudende wijziging van eis, met producties 7 tot en met 45;
de conclusie van dupliek, met producties 17 tot en met 25;
het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 17 en 18 mei 2017.

1.2.

De zaak is op de rol gevoegd met 17 andere zaken. Ter comparitie zijn de 18 zaken gelijktijdig mondeling behandeld.

1.3.

Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal voor zover het feitelijke onjuistheden betreft. Partijen hebben hiervan gebruik gemaakt, [eiseres 1] c.s. bij brief van 22 augustus 2017 en Staedion bij brief eveneens van 22 augustus 2017. Deze correspondentie maakt onderdeel uit van het procesdossier.

1.4.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Staedion, althans haar rechtsvoorganger Bo.Trans B.V. (hierna: Bo.Trans), heeft in de periode 2008- 2010 twee nieuwbouwprojecten gerealiseerd in de [Wijk] , het project Cabo Verde en het project Via Salsa. [eiseres 1] c.s. is één van 18 eisers die een woning heeft gekocht en een procedure aanhangig heeft gemaakt tegen Staedion over uiteenlopende gebreken aan hun woningen. Energiek B.V. (hierna: Energiek) is een dochtervennootschap van Staedion. Energiek beheert een warmtesysteem voor warmte- en koude-opslag (hierna: WKO-installatie) en levert warmte (ook voor warm tapwater) aan de woningen in het project Cabo Verde en het project Via Salsa.

2.2.

[eiseres 1] c.s. heeft op 28 januari 2010 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met Bo.Trans (hierna: de koop-/aannemingsovereenkomst) voor de realisatie van een eengezinswoning aan de [adres 1] te [plaats] in het project Via Salsa (hierna: de woning). Bo.Trans is gefuseerd met Staedion, waarbij Staedion als verkrijgende rechtspersoon heeft te gelden. Alle rechten en verplichtingen van Bo.Trans zijn overgegaan op Staedion. Op de koop-/aannemingsovereenkomst is de Woningborg Garantie- en waarborgregeling van toepassing (hierna: de Garantieregeling).

2.3.

De woning is op 14 juli 2010 opgeleverd. In het proces-verbaal van oplevering zijn negen onvolkomenheden opgenomen. Deze hebben geen betrekking op de gebreken die [eiseres 1] c.s. in deze procedure aan de orde stelt.

2.4.

De bij oplevering geconstateerde gebreken zijn op 30 augustus 2010 en 14 oktober 2010 hersteld.

2.5.

Omdat de woning later is opgeleverd dan aanvankelijk overeengekomen, heeft Staedion aan [eiseres 1] c.s. een bedrag van € 1.875,84 als vergoeding wegens overschrijding van de werkbare dagentermijn betaald.

2.6.

Na klachten van [eiseres 1] c.s. over het verwarmingssysteem in de woning heeft Staedion in februari 2012 een nieuwe thermostaten in de woning laten installeren door [X] B.V. (hierna: [X] ). Daardoor is het mogelijk gemaakt dat de temperatuur in alle ruimten onafhankelijk van elkaar kan worden ingesteld.

2.7.

Op 15 mei 2012 heeft [eiseres 1] c.s. aan Staedion laten weten dat de nieuwe thermostaten kleiner zijn dan de oude, zodat er lelijke plekken rondom de nieuwe thermostaten zichtbaar zijn. Daarop heeft Staedion [X] op 25 mei 2012 plaatjes achter de nieuwe thermostaten laten plaatsen.

2.8.

Op 12 december 2012 heeft [X] onderzoek uitgevoerd naar de verwarmingsklachten van [eiseres 1] c.s. [X] heeft toen geconstateerd dat het warm wordt in de woning terwijl de thermostaat laag staat (“
Ruimtes warm wordt geen warmte gevraagd vloer koud wtw unit werkt niet warmte blijft hangen in riumtes”, zie productie 14 bij de conclusie van antwoord). Daarop heeft Staedion Bemar Ventilatietechniek, de aannemer die de ventilatie in de woning heeft aangebracht, opdracht gegeven onderzoek te doen naar het ventilatiesysteem. Op 2 januari 2013 heeft Bemar Ventilatietechniek uitleg gegeven aan [eiseres 1] c.s. over de werking van het systeem. Nadien heeft [eiseres 1] c.s. geen klachten meer geuit bij Staedion over de ventilatie.

2.9.

DWA Installatie- en energieadvies (hierna: DWA) heeft in 2014 in verschillende woningen (niet die van [eiseres 1] c.s.) onderzoek naar de verwarmingsinstallatie verricht en in augustus 2014 gerapporteerd over de resultaten.

2.10.

In opdracht van Staedion heeft bureau BBA Binnenmilieu B.V. (hierna: BBA) in meerdere woningen, waaronder die van [A] ( [adres 2] ) die eenzelfde type woning heeft als [eiseres 1] c.s., onderzoek heeft verricht naar de werking van het ventilatiesysteem. BBA concludeert in haar rapport van 19 juni 2014 dat niet aannemelijk is dat het ventilatiesysteem bij oplevering voldeed aan de toen geldende eisen.

2.11.

In opdracht van ‘de bewonersgroep’ (waarmee bedoeld worden een aantal eigenaren van woningen in Cabo Verde en Via Salsa) heeft Mobius Consult (hierna: Mobius) onderzoek verricht naar de geluidsisolatie aan de woningen [adres 3] en [adres 4] , [adres 5] en de [adres 5] en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek geluidsisolatie’ van maart 2016 (hierna: het rapport van Mobius).

Galjema B.V. Technisch Adviesbureau (hierna: Galjema) heeft onderzoek verricht naar de ventilatie-klachten en de resultaten vastgelegd in een rapport ‘
Onderzoek ventilatie-klachten’(hierna: het rapport van Galjema van 31 maart 2016) en een
‘Onderzoek klachten functioneren woninginstallaties voor verwarming, koeling en warmtapwaterbereiding’(hierna: het rapport van Galjema van 29 april 2016).

3.Het geschil

3.1.

[eiseres 1] c.s. vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis

primair

I. Staedion veroordeelt om:

a. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar verwarmingsonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 29 april 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder “1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 5 en 6) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

b. Galjema binnen 14 dagen na een in deze te wijzen (tussen)vonnis in het bezit te stellen van de noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar ventilatieonderzoek, meer in het bijzonder hetgeen in het rapport d.d. 31 maart 2016 (met projectnummer 3152W-Ol) onder ”1. Inleiding en vraagstelling” (pagina 4) is genoemd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

c. Mobius binnen 14 dagen nadat Mobius daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het voltooien van haar geluidsonderzoek conform opgenomen in het rapport d.d. maart 2016 onder “6.6 Aanvullend onderzoek” (pagina 26), één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag, een ingegane voor een gehele gerekend, dat Staedion hiermee in gebreke blijft;

d. Galjema binnen 14 dagen nadat Galjema daarvoor een opgave heeft gedaan in het bezit te stellen van alle noodzakelijke informatie voor het uitvoeren van een onderzoek naar de constructie van de complexen Cabo Verde en Via Salsa, en de daarbij door de betrokken eigenaren ondervonden problemen zoals kiervorming, tocht, scheurvorming, (dak)lekkage etc.;

subsidiair

II. voorwaardelijk, slechts voor het geval Staedion verweer voert tegen de (partij)deskundigheid van Galjema en Mobius en de rechtbank Staedion in dit verweer volgt, een deskundigenonderzoek gelast, waarbij de te benoemen deskundige onderzoek zal doen naar de in deze procedure door [B] c.s. gestelde verwarmings-, ventilatie-, geluids- en constructieve problemen;

zowel primair als subsidiair:

III. Staedion veroordeelt tot het, binnen een door de rechtbank nader te stellen redelijke termijn, laten verhelpen van de door de hiervoor in het petitum genoemde deskundigen geconstateerde gebreken, één en ander op straffe van een dwangsom van € 1.000,= per dag dat Staedion hiermee, nadat de door Uw rechtbank gestelde redelijke termijn is verstreken, in gebreke blijft, een ingegane dag voor een geheel gerekend;

IV. Staedion veroordeelt tot betaling van de door [B] c.s. als gevolg van de geconstateerde gebreken geleden en nog te lijden schade, met verwijzing naar de schadestaat procedure;

V. Staedion veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder, maar niet alleen, zeer

uitdrukkelijk de kosten van de in te schakelen of reeds door eisers ingeschakelde deskundigen, kosten rechtens, met bepaling dat daarover de wettelijke rente is verschuldigd met ingang van 5 dagen na het in deze te wijzen (eind)vonnis.

3.2.

[eiseres 1] c.s. heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. Sinds de oplevering vertoont de woning gebreken. De gebreken/klachten waar [eiseres 1] c.s. mee te maken heeft bestaan uit:

A. een disfunctionerend verwarmingssysteem met dito installaties (vergelijk:

stadsverwarming), dat zomers gebruikt wordt voor “koeling” en dat tevens zorg draagt

voor de warm tapwatervoorziening, echter op ontoereikende wijze. Dit is een gebrek

dat naast gederfd woongenot en (bij gebrek aan een oplossing) waardevermindering

van de woning, tevens leidt tot extreem hoge energierekeningen welke ook weer een

vorm van schade opleveren;

een ontoereikend en (zeer) gehorig ventilatiesysteem dat leidt tot diverse leefmilieu en/of gezondheidsklachten van [eiseres 1] c.s.;

vocht, vlekken, schimmels en dergelijke welke zich onder meer, doch niet uitsluitend bevinden op de plafonds, wanden, (op en onder) de vloer, in kieren/naden en op meubels/stoffering, welke mogelijk duiden op een oude of bestaande lekkage, maar in ieder geval wijzen op een gebrek;

geluidsoverlast tussen de woningen;

geluidsoverlast van buitenaf;

geluidhinder in de woning zelf (in en tussen de verschillende ruimtes in de woning);

klachten over de inbraakgevoeligheid van de woning;

het tochten door de gevels die de woningen van de buitenlucht afsluiten (soms langs

en door kieren en naden van de ramen en deuren en mogelijk ook via te ruime

“tochtgaten” en soms zelfs gewoon door de muur);

I. het niet behalen van de milieubelofte (die aanvankelijk door Staedion was en nog

steeds door Energiek wordt aangegeven);

fout bij de bouw voor de woningen aan de [de Straat] ten aanzien van de WTW-

installatie (o.a. opbouw koven ventilatie);

overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen;

slechte kwaliteit schilder- en spuitwerk; en

te hoge energiekosten door ongebruikelijke hoge energierekeningen.

3.3.

Staedion voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres 1] c.s. althans afwijzing van de vorderingen, met voordeling van [eiseres 1] c.s. in de proceskosten, daaronder begrepen nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na datum van het vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Een overkoepelende grondslag voor de algemeen geformuleerde vordering sub I van [eiseres 1] c.s. (veroordeling voor het verstrekken van informatie voor het voltooien van diverse onderzoeken) is gesteld noch gebleken. De vordering sub I van [eiseres 1] c.s. ligt daarom in algemene zin voor afwijzing gereed.

4.2.

Nu de vordering sub I zal worden afgewezen, ligt ook de vordering sub II voor afwijzing gereed.

4.3.

Met het oog op het gevorderde herstel (sub III) dan wel schadevergoeding (sub IV) zal de rechtbank hierna elk van de door [eiseres 1] c.s. gestelde gebreken (A t/m M) beoordelen. Van de zijde van [eiseres 1] c.s. is aangevoerd dat er sprake is van generieke klachten en dat de door haar gestelde gebreken min of meer gelijk zijn aan die van de andere 17 eisers. Om die reden dient de zaak als een groepszaak behandeld te worden, aldus [eiseres 1] c.s.
c.s. beroept zich onder ander op rechtspraak van de RvA (uitspraak van 9 juni 2005, ECLI:NL:XX:2005:AY2179). Staedion heeft hiertegen verweer gevoerd en bepleit dat iedere zaak en ieder gebrek afzonderlijk beoordeeld dient te worden. De rechtbank overweegt dat het ontwerp en de indeling van de diverse woningen wezenlijk verschillen. Het is aan [eiseres 1] c.s. om voldoende feiten en omstandigheden te stellen ter onderbouwing van de door haar gestelde gebreken. Om tot het oordeel te komen dat een gebrek generiek is moet bovendien vast komen te staan dat het specifieke gebrek zich in een dermate groot aantal - daadwerkelijk onderzochte - gevallen voordoet dat het gerechtvaardigd is daarover aannames te doen ten aanzien van niet-onderzochte gevallen. Daarvoor is niet voldoende om (enkel) te stellen dat de gebreken generiek zijn - ook niet als alle eisers dat doen. De rechtbank is voorts van oordeel dat in de onderzoeken van Galjema en Mobius, waarop [eiseres 1] c.s. zich beroept, steeds slechts enkele woningen op gebreken zijn onderzocht, zodat alleen al op die grond de bevindingen in die rapporten in algemene zin niet de conclusie toelaten dat een gebrek generiek is. Bovendien volgt uit de stellingen van partijen en uit de onderzoeksresultaten van Galjema en Mobius dat de gestelde aard en ernst van de klachten per woning te zeer verschillen. Dit maakt dat naar het oordeel van de rechtbank in beginsel geen sprake kan zijn van generieke gebreken. Dat brengt mee dat de rechtbank de klachten van eisers op individueel niveau zal beoordelen en dat op eisers afzonderlijke (klacht)termijnen van toepassing zijn.

4.4.

De rechtbank stelt voorts het volgende voorop. [eiseres 1] c.s. heeft een aantal producties in het geding gebracht, waarvan zij in de dagvaarding en de conclusie van repliek niet duidelijk maakt welke stellingen zij daarmee wil onderbouwen. De eisen van een behoorlijke rechtspleging brengen mee dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan, en de enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept (vgl. HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404, 3.3.2.).

Ad A) verwarmingssysteem

Formele verweren

4.5.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiseres 1] c.s. heeft geklaagd over gebreken aan de verwarmingsinstallatie. Ook is niet in geschil dat de verwarmingsinstallatie na oplevering niet goed functioneerde. Vast staat voorts dat Staedion de verkorte garantietermijn van 2 jaar voor verwarmingssystemen (artikel 10.3 sub j van de Garantieregeling) enkele malen schriftelijk heeft verlengd, de eerste maal tot 1 mei 2013 en een tweede maal tot 1 mei 2014. Staedion heeft tijdens de comparitie bevestigd dat zij de garantietermijn voor een derde keer schriftelijk heeft verlengd tot ‘het stookseizoen van 2015/ 2016’. Dit betekent dat de garantie op de verwarmingsinstallatie geldt tot 1 mei 2016. Deze verlenging hield verband, zo erkent Staedion, met het niet (volledig) functioneren van de verwarmingssystemen van de opgeleverde woningen.

4.6.

De rechtbank stelt vast dat [eiseres 1] c.s. Staedion op 7 januari 2016, derhalve vóór het verstrijken van het stookseizoen van 2015/2016, heeft gedagvaard en aangesproken op gebreken in de verwarmingsinstallatie. Daaruit trekt de rechtbank de conclusie dat Staedion jegens [eiseres 1] c.s. geen beroep toekomt op een vervaltermijn of een verjaringstermijn. [eiseres 1] c.s. kan in haar vordering over de verwarmingsinstallatie worden ontvangen.

Aansprakelijkheid beperkt tot binneninstallatie?

4.7.

Naar het oordeel van de rechtbank stelt Staedion terecht en op goede gronden dat haar aansprakelijkheid beperkt is tot gebreken die uitsluitend verband houden met de binneninstallatie van het verwarmingssysteem en is er geen grondslag om Staedion aansprakelijk te houden voor (het functioneren van) de WKO-installatie. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.8.

In de verkoopbrochure is geschreven dat Energiek eigenaar is van de WKO-installatie en verantwoordelijkheid draagt voor het warmtesysteem tot en met de afleverset in de woning. De brochure vermeldt:
‘De leidingen komen in de woning samen in een afleverset: een apparaat in de meterkast van uw woning. Het hele systeem tot en met de afleverset is eigendom van het energieleveringsbedrijf. De kosten voor de verwarming en de warmwatervoorziening worden dan ook door dit bedrijf aan u in rekening gebracht. U betaalt een deel vastrecht en een deel aan de hand van uw persoonlijke warmteverbruik. De totale kosten zijn ongeveer gelijk aan de kosten die u zou moeten maken voor verwarming en warmwater met een traditionele cv-ketel’.

4.9.

Ook aan de bewoordingen in artikel 44 van de koop-/aanneemovereenkomst heeft [eiseres 1] c.s. niet het gerechtvaardigd vertrouwen mogen ontlenen dat zij van Staedion een ‘totaalsysteem’ kocht en dat Staedion verantwoordelijkheid zou dragen voor de werking van de WKO-installatie. In artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft Staedion zich (slechts) verplicht de woning te
‘voorzien van een aansluiting op het warmtenet van Energiek B.V. Daartoe zal in de woning een aansluiting op een collectieve warmtepompinstallatie, buiten de woning gelegen, met centrale warmte-warmtapwaterlevering respectievelijk koeling worden gerealiseerd’.In artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst staat dat de realisatie, exploitatie en het beheer van het warmtenet door Energiek wordt uitgevoerd. Artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst eindigt:
‘Door ondertekening van deze overeenkomst verklaart verkrijger zich ermee akkoord dat eventuele aansprakelijkheden terzake van de realisatie, de exploitatie en het beheer door Energiek B.V., van het hiervoor bedoelde systeem/warmtenet, niet op de ondernemer rusten en vrijwaart hij de ondernemer deswege’.Staedion heeft dus uitdrukkelijk bedongen dat zij voor mogelijke tekortkomingen van Energiek ten aanzien van de realisatie, exploitatie en het beheer van de WKO-installatie, waaronder begrepen moet worden de levering van warmte en warm tapwater, niet aansprakelijk kan worden gehouden.

4.10.

De rechtbank ziet onvoldoende aanleiding om artikel 44 van de koop-/aanneemovereenkomst uit te leggen als een onredelijk bezwarend beding, als bedoeld in artikel 6:237 of artikel 6:233 BW. De enkele omstandigheid dat Staedion aan het sluiten van de koop/aanneemovereenkomst voor kopers de verplichting verbindt om voor dertig jaar een leveringscontract met haar dochterbedrijf Energiek te sluiten en Staedion daarbij haar eigen aansprakelijkheid uitsluit, maakt het beding nog niet onredelijk bezwarend. Een termijn van dertig jaar is goed verdedigbaar tegen de achtergrond dat Staedion een andere partij, in dit geval Energiek, bereid moet vinden de verplichting jegens kopers op zich te nemen om te investeren in een WKO-installatie die rendabel moet zijn en in staat om aangeslotenen voor die lange periode van warmte en warm tapwater te voorzien. Het is goed te verantwoorden dat Staedion als woningcorporatie haar aansprakelijkheid voor de WKO-installatie uitsluit. Dat betekent overigens niet - anders dan [eiseres 1] lijkt te suggereren met het beroep op het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2014:9385 - dat daarmee ook de aansprakelijkheid van Energiek voor de WKO-installatie is uitgesloten. De omstandigheid dat in de koop-/aannemingsovereenkomst een verplichting is opgenomen om – na de oplevering – met Energiek een contract af te sluiten, is gecompenseerd met het recht van de kopers op grond van artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst om, na ontvangst van de leveringsvoorwaarden van Energiek, opheffing van (mogelijk) onredelijk bezwarende bedingen daarin te verzoeken. Indien die opheffing niet wordt verleend, hebben kopers, zo volgt eveneens uit artikel 44 van de koop-/aannemingsovereenkomst, het recht om de koop/aanneemovereenkomst te ontbinden. Dat [eiseres 1] de voorwaarden van Energiek nog niet had ontvangen bij ondertekening van de koop/aanneemovereenkomst heeft haar dus niet in een nadelige positie gebracht.

4.11.

Verder heeft te gelden dat de technische omschrijving behorend bij het aanneemgedeelte van de koop-/aannemingsovereenkomst zich eveneens beperkt tot de binneninstallatie. Er is niets omtrent de WKO-installatie vermeld en voor de afleverset in de woning worden geen eisen gesteld.

Gebreken aan de binneninstallatie?

4.12.

Wat betreft de binneninstallatie oordeelt de rechtbank als volgt. In de periode vanaf 2010 tot en met 2014 heeft Staedion diverse malen opdracht gegeven uiteenlopende klachten van huiseigenaren over hun verwarmingssysteem te verhelpen of onderhoud te plegen. Staedion en Energiek hebben diverse rondes van onderzoek en herstel uitgevoerd. Volgens [eiseres 1] c.s. resteren er nog steeds gebreken en tekortkomingen, waarvoor Staedion aansprakelijk is. Staedion zegt dat alle klachten aan de binneninstallatie in de woning reeds eind 2012 zijn verholpen.

4.13.

De rechtbank gaat eerst na welke concrete gebreken aan de binneninstallatie door [eiseres 1] c.s. in de dagvaarding en de conclusie van repliek aan de orde zijn gesteld.

In de dagvaarding stelt [eiseres 1] c.s. dat het verwarmingssysteem disfunctioneert. Zij noemt geen concrete gebreken die de binneninstallatie betreffen. In de conclusie van repliek heeft [eiseres 1] c.s. verwezen naar klachten van derden uit 2010 en constateringen die door DWA in haar rapport uit augustus 2014 zijn gedaan. In de door [eiseres 1] c.s. overgelegde lijst met klachten (productie 7 bij repliek) vermeldt [eiseres 1] c.s. dat zij aanhaakt bij de door [C] (een van de andere 17 eisers) genoemde klachten, namelijk:

1) de werking van de thermostaat,

2) het door hem zo genoemde ‘hangen’ van de verwarming,

3) ruimtetemperaturen,

4) tochtklachten,

5) de woning voldoet niet aan de Energie Prestatie Norm (EPN) uit de bouwvergunning.

Een concrete toelichting op deze klachten ontbreekt in de conclusie van repliek. In productie 8 bij de conclusie van repliek klaagt [eiseres 1] c.s. nog over tochtklachten en warmteverlies bij het Frans balkon. Tijdens de zitting heeft [eiseres 1] c.s. nog verklaard dat het 23 graden warm wordt, zelfs als ze alle schakelaars 18 graden zet.

4.14.

Bij verwijzing naar de klachten van [C] zal de rechtbank aansluiten bij hetgeen ter zake diens klachten is beslist, tenzij een door [eiseres 1] c.s. gegeven nadere toelichting aanleiding geeft tot een andere beoordeling.

4.15.

Zo verwijst [eiseres 1] c.s. naar het rapport van Galjema van 29 april 2016. Galjema heeft onderzoek uitgevoerd aan de verwarmingsinstallaties in de woningen aan de [adres 7] , [adres 4] , [adres 8] en [adres 9] . De woning van [eiseres 1] is niet onderzocht. In de woning aan de [adres 4] heeft Galjema voor zover relevant ‘met een thermografische camera gekeken naar de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil’ (verband houdend met tocht en energiezuinigheid), diverse temperatuurmetingen uitgevoerd en zijn metingen verricht naar de doorstromende waterhoeveelheden van het cv-systeem en het functioneren van de regeling van de cv-installatie.

4.16.

Staedion weerspreekt de stellingen van [eiseres 1] c.s. en de bevindingen van Galjema aan de hand van rapporten van DWA (28 maart 2017 (productie 20 Staedion)) en Installcheck (rapport van 30 oktober 2015, productie 21 Staedion). Staedion merkt ook op dat het rapport van Galjema niet is gebaseerd op onderzoek aan de woning van [eiseres 1] c.s. of een woning uit hetzelfde bouwblok.

4.17.

De grondslag voor mogelijke aansprakelijkheid voor gebreken aan de binneninstallatie volgt onder andere uit de Garantieregeling. Op grond van artikel 9.1. en 9.3. van die regeling heeft Staedion gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zijn bestemd zijn, voor zover in de Garantieregeling geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond van artikel 9.2. heeft Staedion gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit. Daarnaast moet het werk van Staedion voldoen aan de maatstaf van goed en deugdelijk werk. [eiseres 1] c.s. dient voldoende concrete feiten en omstandigheden omtrent de gebreken te stellen en draagt, bij betwisting, de bewijslast.

De werking van de thermostaat

4.18.

[eiseres 1] c.s. doelt met deze klacht op thermostaten die ‘omgekeerd geschakeld’ waren. Uit de stellingen van [eiseres 1] c.s. en het verweer van Staedion leidt de rechtbank af dat Staedion deze klacht in februari 2012 in de woning van [eiseres 1] c.s. heeft verholpen door de thermostaatregeling in te stellen van ‘master-slave regeling naar master- master regeling’. Voorts leidt de rechtbank uit de stukken af dat Staedion in mei 2012 op verzoek van [eiseres 1] plaatjes om de nieuwe thermostaten heeft geplaatst om lelijke plekken zonder behang af te dekken. De rechtbank stelt vast dat op dit punt thans geen sprake meer is van een gebrek.

‘Hangen’ van de verwarming/ruimtetemperaturen

4.19.

Het blijven hangen van de verwarming houdt in, volgens het rapport van Galjema van 29 april 2016, dat er warmtevraag is maar de gewenste ruimtetemperatuur nooit wordt bereikt. Of dit verschijnsel zich in de woning van [eiseres 1] c.s. voordoet, is door Galjema niet vastgesteld.

4.20.

[eiseres 1] c.s. laat op 9 februari 2015 per e-mail weten dat zij in de zithoek bij het Franse balkon geen aangename temperatuur heeft, terwijl de thermostaat op 22 graden Celcius is gezet; de woning warmt niet op (productie 10 [eiseres 1] c.s.). Daarop is geantwoord dat wellicht sprake is van ‘koudeval’, doordat warme lucht tegen de koude ramen slaat, en dat geen sprake is van een gebrek. Staedion heeft toen een servicebeurt door [X] aangeboden en die is door [eiseres 1] c.s. geaccepteerd. [eiseres 1] c.s. heeft verder niet gesteld dat niet aan de in het Bouwbesluit 2003 voorgeschreven minimumtemperaturen zou worden voldaan, laat staan dat gebleken is dat de verwarmingsinstallatie niet geschikt is om deze minimumtemperaturen te behalen. De rechtbank gaat daarom aan deze te algemeen geformuleerde en onvoldoende onderbouwde klacht voorbij.

4.21.

Ter zake de klacht dat het in andere ruimtes in de woning te warm wordt heeft Staedion gemotiveerd betwist dat sprake is van een gebrek. Staedion betoogt, onder verwijzing naar een rapport van DWA van 28 maart 2017, dat warmte in aanvoerleidingen inherent is aan vloerverwarming en op zichzelf niet duidt op een gebrek, ondeugdelijk werk of een ontwerpfout in de installatie, waarvoor Staedion aansprakelijk gehouden kan worden. In het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion heeft [eiseres 1] c.s. niet met voldoende concrete feiten onderbouwd dat sprake is van een gebrek. De rechtbank moet daarom aan de stellingen van [eiseres 1] c.s. voorbij gaan.

Tocht en energiezuinigheid

4.22.

[eiseres 1] c.s. klaagt voorts over tocht door kieren en naden. Naast de hiervoor besproken tochtklachten bij het Frans balkon legt zij legt een verband met (het niet halen van) de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC-) norm uit de bouwvergunning. De rechtbank overweegt als volgt.

4.23.

Het Bouwbesluit 2003 stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuwbouwwoningen, de bouwfysische kwaliteit van de buitenschil van de woning en het toegepaste installatieconcept in de woning. Het totaal van deze maatregelen dient dusdanig te zijn, dat ten tijde van de bouw diende te worden voldaan aan een EPC waarde van 0,8.

4.24.

Galjema heeft theoretische berekeningen gemaakt van de EPC-waarde voor alle type woningen in de projecten Via Salsa en Cabo Verde, dus ook de woning van [eiseres 1] c.s.. DWA betwist de juistheid van deze berekeningen in het rapport van 28 maart 2017. Wat daarvan zij: uit het rapport van Galjema van 29 april 2016 volgt niet dat de EPC - waarde van 0,8 niet zou worden gehaald. Ook ten aanzien van de EPC-waarde kan dus geen toewijzing van het gevorderde volgen. [eiseres 1] c.s. houdt wel vast aan de klacht dat de energierekeningen te hoog zijn. De rechtbank bespreekt de klacht over de hoge energierekeningen hierna onder M.

Koeling

4.25.

Een concretisering van de klacht over de koeling zoals opgenomen in de dagvaarding, ontbreekt in de processtukken. [eiseres 1] c.s. stelt in productie 8 bij de conclusie van repliek dat zij over de koeling geen uitspraak kan doen omdat zij in de periode maart tot oktober vaak afwezig is in verband met werk. Aldus is niet komen vast te staan dat sprake is van een gebrek.

Ad B) ventilatiesysteem

4.26.

In de dagvaarding stelt [eiseres 1] c.s. dat het ventilatiesysteem ontoereikend en zeer gehorig is en leidt tot divers leefmilieu- en gezondheidsklachten. Zij noemt echter geen concrete gebreken.

4.27.

[eiseres 1] c.s. verwijst verder naar een namens een bewonerscollectief uitgevoerd onderzoek door Galjema. In dat rapport wordt nader onderzoek geadviseerd. [eiseres 1] c.s. haakt hier kennelijk bij haar eiswijziging bij conclusie van repliek op aan. Deze vordering is echter, zoals onder 4.1 overwogen, niet toewijsbaar.

4.28.

De woning van [eiseres 1] c.s. is uitgerust met een mechanisch ventilatie, met warmte-terug-win (“WTW”)systeem. [eiseres 1] c.s. heeft in deze procedure aangevoerd dat deze ventilatie ook in stand 3 niet voldoet aan Bouwbesluit 2003. Verder heeft [eiseres 1] c.s. aangevoerd dat in haar keuken een motorloze afzuigkap geplaatst is waardoor onvoldoende afzuiging van kookverontreiniging plaatsvindt, hetgeen normaal gebruik in de weg staat. [eiseres 1] c.s. heeft verder nog gesteld dat zij gezondheidsklachten heeft; vaak droge/branderige ogen en een droge keel. Ter comparitie heeft zij daar aan toegevoegd dat zij veel last heeft van schimmel, zwarte vegen bij ventilatieventielen en van zilvervisjes.

Gezondheidsklachten, verontreiniging en zilvervisjes

4.29.

De door [eiseres 1] c.s. gestelde klachten (droge/branderige ogen en droge keel) kunnen een aanwijzing zijn voor een slecht binnenklimaat. Nu een slecht binnenklimaat meerdere binnen en buiten de woning gelegen oorzaken kan hebben, ligt het op de weg van [eiseres 1] c.s. om voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit volgt dat deze klachten door een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem veroorzaakt worden. Dit betekent dat de rechtbank haar beoordeling beperkt tot hetgeen [eiseres 1] c.s. heeft gesteld met betrekking tot het (technisch) functioneren van het ventilatiesysteem.

Capaciteit afzuiginstallatie

4.30.

Niet in geschil is dat de afzuigcapaciteit van de mechanische ventilatie getoetst dient te worden aan de eisen uit het Bouwbesluit 2003. In de artikelen 3.48, 3.49, 3.52 en 3.53 van het Bouwbesluit zijn de normen voor de luchttoevoercapaciteit, luchtsnelheid en verdunningsfactor uitgewerkt. In de woning van [eiseres 1] c.s. is geen technisch onderzoek gedaan naar het functioneren van het ventilatiesysteem. Nu deze zaak niet als een groepszaak wordt behandeld, zoals hiervoor overwogen onder 4.3, kan de rechtbank de uitkomsten van de onderzoeken van de GGD (in de woning van [D] ), BBA (in de woning van [A] ) en Galjema niet zonder meer gebruiken voor de beoordeling van onderhavige zaak.

4.31.

[eiseres 1] c.s. heeft verwezen naar een opdracht van Staedion uitgevoerd onderzoek van BBA in de woning van [A] (zie ook onder 2.10 hiervoor). In dat onderzoek wordt geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat het ventilatiesysteem bij oplevering voldeed aan de toen geldende eisen. Volgens [eiseres 1] c.s. moet deze uitkomst ook representatief worden geacht voor drie andere eengezinswoningen (waaronder die van haar) waarin, net als in de woning van [A] , een mechanische luchtafzuigventilatie met een WTW-systeem is geplaatst.

4.32.

De rechtbank stelt echter vast dat in één van die andere drie woningen, namelijk de woning aan de [adres 10] ( [B] ), in het kader van een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, ook een onderzoek naar de werking van het ventilatiesysteem is verricht. De uitspraak in die procedure is door [eiseres 1] c.s. in het geding gebracht. Uit die uitspraak volgt dat ten aanzien van die betreffende woning niet kan worden geconcludeerd dat ten tijde van de oplevering/inregeling niet aan de eisen van het Bouwbesluit werd voldaan. Dit leidt ertoe dat de rechtbank de stelling dat de resultaten van het in de woning van [A] uitgevoerde onderzoek ook van toepassing zijn op de woning van [eiseres 1] c.s. verwerpt.

4.33.

Nu ook de door de GGD en door Galjema uitgevoerde onderzoeken geen aanknopingspunten bieden voor de stelling dat het ventilatiesysteem niet aan de eisen van het Bouwbesluit voldoet en door [eiseres 1] c.s. daarnaast geen concrete feiten zijn gesteld waaruit dat volgt, is er onvoldoende grond voor de conclusie dat sprake is van een gebrek.

Geluidsniveau

4.34.

Niet in geschil is dat het Bouwbesluit 2003 geen normen bevat ten aanzien van het geluidsniveau van de mechanische ventilatiesystemen. In de koop-/aanneemovereenkomst is ook niet naar een concrete norm verwezen. Van de zijde van [eiseres 1] c.s. is gesteld dat ten tijde van het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst een GIW/ISSO-2007-norm voor het geluidsniveau van een mechanische ventilatie was geformuleerd. De rechtbank overweegt dat in de koop-aannemingsovereenkomst noch in de Garantieregeling verwezen wordt naar deze norm, zodat deze tussen partijen niet van toepassing is. De GIW/ISSO 2007-norm kan derhalve geen rol spelen in de beoordeling van onderhavig geschil. Bovendien heeft [eiseres 1] c.s. geen concrete feiten gesteld waaruit volgt dat zijn ventilatiesysteem niet aan deze norm voldoet. Van een gebrek is derhalve geen sprake.

Motorloze afzuigkap

4.35.

Niet in geschil is dat in de keuken van [eiseres 1] c.s. een gemotoriseerde afzuigkap ontbreekt. BBA heeft in haar rapportage geconcludeerd dat het ontbreken van een gemotoriseerde afzuigkap in de keuken leidt tot onvoldoende afvoer van kookverontreinigingen. Voorop staat dat het Bouwbesluit 2003 de aanwezigheid van een dergelijke afzuigkap niet voorschrijft. Van een schending van garantienorm is derhalve geen sprake. Dat een motorloze afzuiginstallatie normaal gebruik in de weg staat, volgt niet uit het rapport van BBA, nu kookverontreinigingen (deels) afgevoerd worden via het centrale ventilatiesysteem. Andere feiten of omstandigheden die normaal gebruik in de weg staan zijn niet gesteld.

Garantietermijn

4.36.

Nu geen sprake is van een gebrekkig functionerend ventilatiesysteem, kan verder in het midden blijven of een garantietermijn van zes jaar van toepassing is zoals [eiseres 1] c.s. stelt of een garantietermijn van 2 jaar geldt zoals Staedion stelt met verwijzing naar artikel 10.3 sub l van de Garantieregeling.

Conclusie

4.37.

De vordering van [eiseres 1] c.s. ten aanzien van de ventilatie zal worden afgewezen.

Ad C) lekkages

4.38.

[eiseres 1] c.s. klaagt in de dagvaarding in algemene zin over lekkages. Bij conclusie van repliek heeft [eiseres 1] c.s. zonder nadere toelichting gesteld dat zij diverse malen te kampen heeft gehad met lekkages. Ter comparitie heeft zij opgemerkt dat zij hierover ook heeft geklaagd bij Staedion en dat Staedion naar aanleiding daarvan ook een keer in haar woning is geweest. Uit de conclusie van repliek volgt verder dat op dit moment geen sprake is van lekkageklachten. Omdat de dakconstructie mogelijk niet deugt, wil [eiseres 1] c.s. echter nader onderzoek naar de klachten die andere bewoners ervaren.

4.39.

Bij gebrek aan concrete klachten zijn de vorderingen op dit punt niet toewijsbaar.

Dat de dakconstructie mogelijk niet deugdelijk is, is een te speculatieve stelling om tot toewijzing over te gaan.

Ad D) geluidsoverlast tussen de woningen

Ad E) geluidsoverlast van buitenaf

Ad F) geluidhinder in de woning zelf

4.40.

In de dagvaarding stelt [eiseres 1] c.s. dat sprake is van geluidsoverlast tussen de woningen, geluidsoverlast van buitenaf en geluidshinder in de woning zelf. Zij noemt geen concrete gebreken.

4.41.

[eiseres 1] c.s. heeft een rapport van Mobius in het geding gebracht. Mobius heeft onder meer in haar woning geluidsisolatiemetingen verricht. In dat rapport wordt geconcludeerd dat in alle woningen waar metingen zijn verricht wordt voldaan aan de eisen ter zake luchtgeluidisolatie en contactgeluidisolatie. Ten aanzien van gevelgeluidsisolatie is dit niet het geval. Mobius adviseert nader onderzoek in te stellen. [eiseres 1] c.s. haakt hier bij haar eiswijziging bij conclusie van repliek kennelijk op aan. Deze vordering is echter, zoals onder 4.1 overwogen, niet toewijsbaar.

4.42.

Wat betreft de vordering tot herstel geldt het volgende. Staedion voert aan dat [eiseres 1] c.s. voorafgaand aan de procedure niet heeft geklaagd over geluidsoverlast, terwijl de woning al in juni 2010 is opgeleverd. [eiseres 1] c.s. heeft daarom volgens Staedion niet voldaan aan de verplichting de klacht binnen redelijke termijn na ontdekking te melden. [eiseres 1] c.s. heeft in reactie hierop het standpunt ingenomen dat drie andere bewoners van de [de Straat] reeds eerder een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw aanhangig hebben gemaakt. In het kader daarvan zijn onderzoeken gedaan naar de desbetreffende woningen. Staedion had op basis van die rapporten moeten concluderen dat het hier ging om een probleem dat zich ook bij de andere woningen die in het kader van hetzelfde project zijn gebouwd zou voordoen.

4.43.

De rechtbank volgt [eiseres 1] c.s. hierin niet. Naast hetgeen onder 4.3 is overwogen is hiervoor het volgende redengevend. Staedion merkt terecht op dat uit de onderzoeken naar de eerdere klachten blijkt dat in de betreffende woningen ander glas was geplaatst dan was voorgeschreven. Staedion is ervan uitgegaan dat in de woningen waar geen klachten waren wel het voorgeschreven glas was geplaatst. [eiseres 1] c.s. heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt waarom Staedion niet van deze aanname uit had mogen gaan.

Ad G) inbraakgevoeligheid

4.44.

[eiseres 1] c.s. heeft gesteld dat Staedion adverteerde met “veilig wonen” en zo doende bepaalde verwachtingen heeft gewekt. Staedion heeft daartegen aangevoerd dat zij de woning heeft gebouwd conform de richtlijnen van het Politiekeurmerk, waarbij verzwaard hang- en sluitwerk is toegepast en (extra) verlichting en rookmelders zijn toegevoegd ten opzichte van de eisen uit het Bouwbesluit. Het verstrekken van een certificaat Politiekeurmerk Veilig Wonen is niet overeengekomen, aldus Staedion. Gelet op de betwisting door Staedion, had het op de weg van [eiseres 1] c.s. gelegen de vordering nader te onderbouwen. Dat heeft zij nagelaten. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vordering zal daarom worden afgewezen.

Ad H) tocht

4.45.

De klachten van [eiseres 1] c.s. over tocht zijn hiervoor onder A) voor zover zij verbandhouden met de EPC-norm besproken en de koudeval bij het Frans balkon. De tochtklachten zijn voor het overige niet met voldoende concrete feiten onderbouwd. Evenmin is voldoende feitelijk onderbouwd dat sprake is van een generieke klacht. Aan bewijslevering komt de rechtbank niet toe. De vorderingen zullen worden afgewezen.

Ad I) niet behalen milieubelofte

4.46.

Voor het beroep op de ‘milieubelofte’ verwijst [eiseres 1] c.s. naar de verkoopbrochure waaraan [eiseres 1] c.s., zo stelt zij, bepaalde verwachtingen mocht ontlenen. [eiseres 1] c.s. wijst op de volgende passage in de verkoopbrochure: ‘
Moderne voorzieningen als een milieubewust verwarming- en koelingsysteem verzekeren u van een comfortabele woning die lang zijn waarde zal behouden.’[eiseres 1] c.s. licht toe dat als gevolg van klachten over onder meer de disfunctionerende verwarming, tochtgaten en een gebrekkige ventilatie, het energieverbruik hoog is en dat daarom de milieubelofte niet wordt gehaald. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres 1] c.s., in het licht van de gemotiveerde betwisting door Staedion, niet onderbouwd dat Staedion in de verkoopbrochure of anderszins concrete, afdwingbare verplichtingen in de zin van een ‘milieubelofte’ jegens [eiseres 1] c.s. op zich heeft genomen. De door [eiseres 1] c.s. opgesomde gebreken zijn niet vast komen te staan, maar ook als dat wel zo zou zijn, brengt dat op zichzelf nog niet mee dat een ‘milieubelofte’ bestaat en dat die zou zijn geschonden. De vordering van [eiseres 1] c.s. ten aanzien van de niet nader onderbouwde vordering aangaande de milieubelofte wordt daarom afgewezen.

Ad J) bouwfout WTW-installatie

4.47.

In haar conclusie van repliek maakt [eiseres 1] c.s. een opmerking over de wijze waarop de leidingen van de WTW-installatie zijn geplaatst. In productie acht bij de conclusie van repliek verwijst [eiseres 1] c.s. in dat verband naar een niet in het geding gebrachte uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Ook overigens ontbreekt een nadere onderbouwing. De vordering van [eiseres 1] c.s. zal om die reden worden afgewezen.

Ad K) overschrijding van de bouwtijd/werkbare dagen

4.48.

Voor de overschrijding van de bouwtijd heeft [eiseres 1] c.s. van Staedion een vergoeding van € 1.875,84 ontvangen. Volgens [eiseres 1] c.s. betrof dit geen regeling tegen finale kwijting. Omdat onduidelijk is hoe Staedion tot de berekening van het betreffende bedrag is gekomen en omdat na oplevering nog werkzaamheden door Staedion verricht moesten worden, wenst [eiseres 1] c.s. een herberekening van de vergoeding.

4.49.

[eiseres 1] c.s. heeft onvoldoende duidelijk gemaakt op grond waarvan zij meent dat haar een onjuist bedrag is uitgekeerd. Dat de Raad van Arbitrage voor de Bouw dat heeft geoordeeld in een door een buurman verderop in de [de Straat] ( [B] ) aangespannen procedure is daarvoor onvoldoende. De enkele mogelijkheid dat een onjuist bedrag zou zijn betaald is een te speculatief argument om tot toewijzing van de vordering over te kunnen gaan. Het feit dat na de oplevering nog werkzaamheden van beperkte omvang moesten worden uitgevoerd betekent niet dat de termijn (verder) is overschreden. [eiseres 1] c.s. heeft geen feiten gesteld op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat die aanvullende werkzaamheden zo veelomvattend waren dat het haar feitelijk nog niet mogelijk was de woning te betrekken. De vorderingen zullen daarom bij gebrek aan feitelijke grondslag worden afgewezen.

Ad L) slechte kwaliteit spuit- en schilderwerk

4.50.

[eiseres 1] c.s. heeft bij conclusie van dupliek gesteld geen problemen te hebben ondervonden ter zake schilder- en spuitwerk. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Ad M) ongebruikelijke hoge energierekeningen/waarde van de woning

4.51.

[eiseres 1] c.s. stelt dat Staedion bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft toegezegd dat de energiekosten niet hoger zouden zijn dan normaal. De hoge energiekosten blijken achteraf aanzienlijk hoger te zijn dan normaal, hetgeen een toerekenbare tekortkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst inhoudt. Dit te meer nu [eiseres 1] c.s. voor 30 jaar ‘vast zit’ aan Energiek. [eiseres 1] c.s. leidt schade als gevolg van de hoge energierekeningen. [eiseres 1] c.s. wijst als oorzaak van de hoge energierekeningen naar de EPN waarde, het disfunctionerende verwarmingssysteem en de tochtklachten, maar ook andere – nog onbekende – oorzaken. Zij klaagt er ook over dat de hoge gebruik van warmwater in haar woning niet is te verklaren en heeft aan Energiek gevraagd of het kan dat er warmwater afgetapt wordt bij haar. De hoge energierekeningen zijn dan gevolgschade van die gebreken.

4.52.

De rechtbank volgt [eiseres 1] c.s. hierin niet. Daargelaten de vraag of Staedion [eiseres 1] c.s. ter zake haar energiekosten concrete toezeggingen heeft gedaan, waaraan [eiseres 1] c.s. een gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen, heeft [eiseres 1] c.s. niet (met stukken) onderbouwd dát zij hoge energierekeningen heeft die zijn te herleiden tot een gebrek waarvoor Staedion aansprakelijk kan worden gehouden. De stelling van [eiseres 1] c.s. dat het hoge warmwater gebruik niet past bij haar leefpatroon (geen bad, maar douche, afwezigheid van bewoners etc.), is een onvoldoende onderbouwing hiervan. Er is dus geen begin van bewijs dat de werking van de binneninstallatie tot substantieel hogere energiekosten voor [eiseres 1] c.s. zou hebben geleid. Voor verdere bewijslevering ziet de rechtbank geen aanleiding.

4.53.

Ook uit de bevindingen over de EPC-waarde in het rapport van Galjema in het rapport van 29 april 2016 kunnen geen concrete conclusies worden getrokken over hoge energiekosten van [eiseres 1] c.s. De vorderingen ter zake de gestelde hoge energierekeningen zullen dan ook worden afgewezen.

4.54.

[eiseres 1] c.s. stelt verder dat de gebreken waarmee zij geconfronteerd is geworden, in het bijzonder de verwarmingsproblematiek, leiden tot een verminderde verkoopwaarde van zijn woning. [eiseres 1] c.s. stelt dat zij bij eventuele verkoop van de woning de nog altijd spelende gebreken moet melden aan potentiële kopers. Ook het contract met Energiek en de problemen met de WKO-installatie komt de waarde van het huis niet ten goede.

4.55.

De rechtbank overweegt als volgt. Uit al hetgeen in dit vonnis wordt overwogen volgt niet dat gebleken is van serieuze gebreken aan de binneninstallatie of anderszins, zodat het in redelijkheid onwaarschijnlijk dat daarvan een waardedruk kan uitgaan. Voor zover [eiseres 1] c.s. al in haar stellingen gevolgd kan worden dat een waardedruk uitgaat van het contract met Energiek en de WKO-installatie, geldt – op gronden die hiervoor zijn toegelicht – dat Staedion daarvoor niet aansprakelijk kan worden gehouden.

Ten aanzien van de door een andere eiser overgelegde stukken in de WOZ-procedure, waarnaar [eiseres 1] c.s. verwijst, heeft Staedion terecht opgemerkt dat deze stukken niets zeggen over een daadwerkelijke waardedaling van de woning van [eiseres 1] c.s.
c.s. heeft haar woning niet verkocht en daarom geen schade geleden. De rechtbank volgt Staedion verder in het betoog dat niet valt in te zien hoe een vermeende waardevermindering als toekomstige schadepost kan worden aangemerkt. De verkoopprijs van een woning is immers van veel factoren afhankelijk, waaronder de beweeglijke woningmarkt. Ook op dit punt moeten de vorderingen van [eiseres 1] c.s. worden afgewezen.

Conclusie

4.56.

Het voorgaande leidt ertoe dat alle vorderingen van [eiseres 1] c.s. worden afgewezen.

4.57.

[eiseres 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Staedion worden begroot op € 619,= voor griffierecht en € 1.356,= (3 punten x tarief II à € 452,=) voor salaris advocaat, in totaal

€ 1.975,=. De wettelijke rente zal worden toegewezen zoals gevorderd.

4.58.

Voor de veroordeling van [eiseres 1] c.s. in de nakosten, zoals door Staedion gevorderd, bestaat geen grond nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116).

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiseres 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 1.975,=, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W. Vogels, mr. I.A.M. Kroft en mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 6 december 2017.

type: 2226