ECLI:NL:RBDHA:2017:364

• Datum uitspraak: 9 januari 2017
• Publicatiedatum: 17 januari 2017
• Zaaknummer: 5138951 RL EXPL 16-16760
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.A.W. Schippers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing ontbinding huurovereenkomst wegens ontbreken dringend eigen gebruik voor studentenwoning

De stichting DUWO vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van een woning die zij verhuurt aan een huurder die sinds 2004 in de woning woont. DUWO stelde dat sprake was van dringend eigen gebruik omdat de woning bestemd zou zijn voor studenten en zij deze aan een nieuwe student wilde verhuren. De huurder betwistte dit en stelde dat het ging om reguliere woonruimte die hij niet als student huurde.

De kantonrechter oordeelde dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat de woning specifiek bestemd is voor studenten, mede omdat de overeenkomst dateert van vóór het bestaan van de campusclausule (artikel 7:274d BW). Ook de ligging in een studentencomplex betekent niet dat de woning zelf een studentenwoning is, aangezien het complex ook woningen voor andere doelgroepen omvat.

Verder stelde de kantonrechter vast dat DUWO onvoldoende heeft aangetoond dat huurder bij het aangaan van de overeenkomst duidelijk was dat hij de woning slechts als student kon huren. Het feit dat huurder een collegekaart overhandigde, was onvoldoende bewijs dat de woning uitsluitend voor studenten bestemd was. Daarom mocht huurder ervan uitgaan dat hij reguliere woonruimte huurde.

Gelet hierop kon de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik niet worden aangenomen en werden de vorderingen van DUWO afgewezen. De procedurekosten werden aan DUWO opgelegd. De reconventionele vordering van huurder tot vergoeding van verhuis- en herinrichtingskosten kon niet worden behandeld omdat de ontbinding niet werd toegewezen.

Uitkomst: De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik worden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

dd

Rolnr.: 5138951 RL EXPL 16-16760

9 januari 2017

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting STICHTING DUWO ,

gevestigd te Delft,
eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,

tegen

de heer [gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M.M. van Delden-Van Rijssen.

Partijen worden hierna aangeduid als “DUWO” en “ [gedaagde] ”.

1. Procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

- de inleidende dagvaarding van 1 juni 2016, met producties;

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;

- de conclusie van antwoord in reconventie, akte overlegging producties, met producties;

- de akte producties met producties van [gedaagde] .

1.2.

Op 16 november 2016 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen: voor DUWO mevrouw [MF] en [gedaagde] met zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt die aan het griffiedossier zijn toegevoegd. Aan partijen is de gelegenheid geboden om een minnelijke regeling te treffen. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

2. Feiten

in conventie en in reconventie

2.1.

Sinds [2004] huurt [gedaagde] van DUWO voor onbepaalde tijd de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats] .

2.2.

Bij het sluiten van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] een kopie overgelegd van zijn collegekaart voor het jaar 2003/2004 van de Technische Universiteit Delft, waar hij toen als student was ingeschreven.

2.3.

Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [gedaagde] geïnformeerd over het aangescherpte doorstromingsbeleid van DUWO voor studentenwoningen, op grond waarvan zij woonruimte bestemd voor studenten beschikbaar wil houden voor studenten. Daarbij heeft zij, voor het geval dat [gedaagde] op dat moment als student ingeschreven was, een aanvulling op de bestaande huurovereenkomst gestuurd en, voor het geval [gedaagde] niet langer studeerde, een beëindigingsovereenkomst. Voor het laatste geval heeft DUWO [gedaagde] tot 1 juli 2013 de tijd gegeven om nieuwe woonruimte te vinden.

2.4.

Bij brief van 10 december 2012 heeft [gedaagde] aan DUWO bericht dat hij niet in een ‘studentenwoning’ woont en heeft hij bezwaar gemaakt tegen het door DUWO beschreven doorstromingsbeleid.

2.5.

Bij brief van 24 april 2013 heeft DUWO de huur opgezegd tegen 1 oktober 2013.

2.6.

Bij brief van 2 december 2015 heeft DUWO ‘vanwege de lange duur die is verstreken tussen de opzegging en deze vervolgstappen’ de huurovereenkomst opnieuw opgezegd, ditmaal tegen 1 juli 2016, in verband met dringend eigen gebruik bestaande uit de verhuur aan een nieuwe student.

3. Vorderingen, grondslagen en verweren

in conventie

3.1.

DUWO vordert in conventie bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, [gedaagde] , wanneer hij daaraan niet vrijwillig voldoet, te veroordelen in de kosten van de gerechtelijke ontruiming, de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

DUWO legt aan haar vordering ten grondslag dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c jo artikel 7:274 lid 4 BW. Zij voert daartoe – samengevat – het volgende aan. Het dringend eigen gebruik volgt uit haar statutaire doelstelling om voor betaalbare woonruimte te zorgen voor studenten, afspraken met de Gemeente Delft omtrent verhuur van woonruimte aan studenten en de schaarste aan dergelijke woonruimte in Delft. Het door haar voor dergelijke woonruimte gehanteerde doorstromingsbeleid beantwoordt aan een maatschappelijke behoefte. [gedaagde] heeft de woonruimte toegewezen gekregen op basis van het feit dat hij ingeschreven stond als student. Hetgeen ook volgt uit de door [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst overgelegde collegekaart. Het gaat hier om woonruimte die specifiek geschikt en bestemd is voor studenten. Omdat [gedaagde] niet heeft aangetoond op dit moment student in de zin van de wet te zijn, komt hij niet in aanmerking als huurder. Hij dient de woonruimte te verlaten zodat DUWO deze aan een student kan verhuren. Er is geen sprake van het ‘openbreken’ van het huurcontract omdat het ingeschreven staan als student al bij het aangaan van de overeenkomst een voorwaarde was.

3.3.

[gedaagde] betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik. Zijn verweer komt er – samengevat – op neer dat het hier niet gaat om een studentenwoning en dat hij deze ook niet als student heeft gehuurd. Het gaat om zelfstandige woonruimte (een HAT-eenheid) die niet naar aard of bestemming als studentenwoonruimte is bedoeld en die hij voor onbepaalde tijd heeft gehuurd. Hij heeft zijn collegekaart bij het sluiten van de overeenkomst getoond omdat hij zijn binding met de Gemeente Delft diende aan te tonen. DUWO verhuurde ook aan niet-studenten. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst werd met dergelijke woonruimte ook in een krantje met het reguliere sociale woningaanbod geadverteerd. Er waren meer mogelijkheden om aan een woning te komen in hetzelfde complex dan via DUWO. In het complex waarin zijn woning zich bevindt, wonen verschillende doelgroepen, niet alleen studenten. DUWO heeft bij het aangaan van de overeenkomst en later in 2006 op een bewonersvergadering bevestigd dat de huurovereenkomst niet zou worden beëindigd na het einde van de studie. Voorts betwist [gedaagde] op grond van het tijdsverloop de dringendheid van het eigen gebruik en brengt hij naar voren dat hij belang heeft bij voortzetting van de huur omdat hij geen vergelijkbare woonruimte kan vinden voor een vergelijkbare huurprijs en er voor hem kosten gemoeid zijn met het vinden van nieuwe woonruimte en verhuizing.

in reconventie

[gedaagde] vordert – indien en voor zover in conventie beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen – in reconventie bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van DUWO tot betaling als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van een bedrag van € 10.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente en veroordeling in de proceskosten.

3.4.

[gedaagde] verwijst voor de onderbouwing van zijn reconventionele vordering naar hetgeen hij in conventie heeft aangevoerd.

3.5.

DUWO betwist de reconventionele vordering gemotiveerd.

4. Beoordeling

in conventie

4.1.

Omdat DUWO aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat het dringend eigen gebruik is gelegen in het kunnen verstrekken van het gehuurde aan studenten, dient eerst te worden beoordeeld of het gaat om een woonruimte die volgens de huurovereenkomst bestemd is voor studenten. Vervolgens komt aan de orde of het [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk was of diende te zijn dat hij de woonruimte slechts in hoedanigheid van student toegewezen heeft gekregen en kon huren.

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat de woonruimte is bestemd voor studenten. Er zijn geen bedingen in de overeenkomst opgenomen die verwijzen naar een voorwaarde om ingeschreven te zijn als student of de woonruimte (meer of minder specifiek) bestemmen voor studenten. Aangezien de huurovereenkomst dateert van vóór 1 juni 2006 is dat niet zonder meer opmerkelijk, omdat de mogelijkheid om in het kader van de doorstroming uitdrukkelijk in de overeenkomst op te nemen dat de woonruimte voor studentenhuisvesting bestemd is, toen nog niet bestond (artikel 7:274 lid 1 sub c jo 7:274 lid 4 inmiddels vernummerd tot artikel 7:274d BW). Niet ter discussie staat dat het gehuurde een zogenaamde HAT-eenheid betreft, geschikt voor bewoning door een eenpersoonshuishouden. De kantonrechter is van oordeel dat het gehuurde als zodanig niet per definitie een studentenwoonruimte is. Onbestreden is door [gedaagde] aangevoerd dat dergelijke HAT-eenheden, ook in het gebouw waar hij zijn woning heeft, door DUWO ook aan anderen dan studenten worden verhuurd. Dat betekent dat de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst niet zonder meer meebrengt dat er sprake is van huur van studentenwoonruimte. De omstandigheid dat het gehuurde is gelegen in een studentencomplex betekent nog niet dat het gehuurde zelf een studentenwoning zou zijn, nu vaststaat dat het complex ook woningen voor anderen dan studenten omvat.

4.3.

Daarmee rijst de vraag of het [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk was of moet zijn geweest dat hij slechts als student de woonruimte kon huren. De kantonrechter is van oordeel dat tegenover Franssens betwisting DUWO daarvoor onvoldoende heeft aangevoerd. Door DUWO is niet gesteld dat zij bij het aangaan van de huur aan [gedaagde] uitdrukkelijk heeft meegedeeld dat hij uitsluitend de woning kon huren in de hoedanigheid van student. Er is door DUWO ook geen (voldoende specifiek) bewijs aangeboden op dit punt. De omstandigheid dat DUWO eind jaren negentig afspraken heeft gemaakt met de gemeente over toewijzing van studentenwoonruimte is niet van belang, nu gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] van die afspraken op de hoogte was en uit dien hoofde moest begrijpen dat hij slechts voor het gehuurde in aanmerking kwam omdat hij student was en zolang hij student was. Door DUWO is niet gesteld dat [gedaagde] zich als gegadigde specifiek voor studentenwoonruimte bij DUWO heeft aangemeld. Voorts heeft DUWO onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] uit de wijze waarop het gehuurde door haar is aangeboden, heeft moeten begrijpen dat hij alleen als huurder in aanmerking kwam omdat hij student was. Dat [gedaagde] aan DUWO een kopie van zijn collegekaart heeft gegeven bij het aangaan van de huurovereenkomst, is onvoldoende om daarin te lezen dat sprake was van huur van studentenwoonruimte, omdat [gedaagde] daarvoor als redelijke verklaring heeft gegeven dat hij daarmee zijn regionale binding aantoonde, hetgeen een (door DUWO niet betwiste) voorwaarde was om in aanmerking te komen voor de woning.

4.4.

Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] ervan uit mocht gaan dat hij in 2004 reguliere woonruimte huurde van DUWO en daarmee dat hij de rechten van een gewone huurder heeft. De opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, bedoeld om doorstroming te bevorderen ten behoeve van studentenhuisvesting, kan de opzegging van de huurovereenkomst door DUWO dan ook niet dragen. Daarom worden de vorderingen van DUWO afgewezen. Daarmee behoeven de overige stellingen en weren geen bespreking meer.

4.5.

DUWO wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie.

in reconventie

4.6.

Aangezien de reconventionele vordering is ingesteld indien en voor zover in conventie beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden toegewezen en uit het voorgaande volgt dat die voorwaarde niet is vervuld, kan het in reconventie bij die vaststelling blijven.

5. Beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

- wijst de vorderingen van DUWO af;

- veroordeelt DUWO in de kosten van de procedure in conventie, tot de dag van de uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;

- verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie:

- verstaat dat de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld, niet is vervuld.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. E.A.W. Schippers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 januari 2017.