Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 16/2677; SGR 16/2678 en SGR 16/2702
uitspraak van de meervoudige kamer van 30 mei 2017 in de zaken tussen
[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. J.H. Elink Schuurman),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2015 (hierna: de beschikkingen) de waarde van de hierna onder 1. te noemen onroerende zaken, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), op waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld.
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) voor het jaar 2015.
Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 februari 2016 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 maart 2017.
Namens eiseres zijn verschenen mr. R. van den Berg en ir. K. Domen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden mr. R.P.M.M. Mols en [persoon] .
Gelijktijdig met de onderhavige beroepen is behandeld het beroep met registratienummer SGR 16/2676; [bedrijf] BV/de heffingsambtenaar van de gemeente Zoetermeer.
Overwegingen
Feiten
1. Verweerder heeft bij genoemde beschikkingen van 28 februari 2015 de WOZ-waarde van de navolgende onroerende zaken vastgesteld:
1. [adres 1] (P2);
Waarde € 2.741.000.
2. [adres 2] (P5);
Waarde € 1.665.000.
3. [adres 3] (P9);
Waarde € 2.729.000.
Hierna (ook) te noemen de parkeergarages P2, P5 en P9.
2. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de parkeergarages.
3. Op 30 april 2015 en op 18 november 2015 hebben naar aanleiding van het bezwaar hoorzittingen plaatsgevonden. Naar aanleiding van hetgeen aldaar is besproken heeft verweerder om nadere informatie gevraagd met betrekking tot de passantenstroom per garage, de inkomstenstroom per object, de uitgavenkant, onderhoud en servicekosten en een berekening per object op basis van de bedrijfswaarde versus de gecorrigeerde vervangingswaarde.
4. Bij email van 7 december 2015 en bij brief van 16 december 2015 is dit verzoek herhaald.
5. Naar aanleiding van de reactie van eiseres bij email van 22 en 24 december 2015 en de daarbij verstrekte gegevens heeft verweerder nogmaals verzocht om overlegging van bovenstaande bedrijfsgegevens van de garages.
6. Op 7 juli 2016 heeft in opdracht van verweerder de taxateur [persoon] , per parkeergarage, een taxatierapport uitgebracht. Daarbij is de waarde van de garages getaxeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de comparatieve (vergelijkings)methode.
7. Bij brief van 23 februari 2017 heeft eiseres per parkeergarage - onder meer - over 2014 een opgave van inkomsten parkeren en kosten overgelegd, alsmede per garage een spreadsheet ‘bedrijfswaarde berekening WOZ-waarde’.
Geschil8. In geschil is de waarde van de parkeergarages op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een lagere waarde dan is beschikt. Eiseres heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de parkeergarages moeten worden gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer die in beginsel niet zal afwijken van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Door verweerder is de waarde van de garages vastgesteld aan de hand van een Discounted Cash Flow-berekening (DFC). Verweerder heeft, zo stelt eiseres, echter geen inzicht gegeven in die berekening.Eiseres stelt dat de waarde in het economisch verkeer van de parkeergarage P2 op € 1.359.000 moet worden vastgesteld. De parkeergarage P5 op € 386.000 en de parkeergarage P9 op € 450.000. In haar nader stuk van 23 februari 2017 heeft eiseres per parkeergarage een bedrijfswaardeberekening overgelegd. De bedrijfswaarde voor P2 is daarbij berekend op € 1.210.784. Voor P5 op € 763.981. Voor P9 op € 820.203. Naar de rechtbank begrijpt staat eiseres thans deze waarden voor.
9. Verweerder heeft - onder meer - verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 7 juli 2016 door [persoon] , register taxateur te Utrecht. In deze taxatierapporten is de waarde op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de parkeergarages getaxeerd op € 2.825.000 (P2). € 1.721.000 (P5) en € 3.038.000 (P9).
Beoordeling van het geschil
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (waarde in het economisch verkeer).
11. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met
a. de aard van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering
waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
12. De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
13. Uit artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken volgt dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.
14. Uit het arrest van de Hoge Raad van 8 april 2011, nr. 10/01134, (ECLI:NL:HR:2011:BQ0421) volgt dat indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt.
Niet in geschil is dat de parkeergarages incourante onroerende zaken zijn die bedrijfsmatig in de commerciële sfeer worden gebruikt.
15. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de garages niet te hoog heeft vastgesteld. De bewijslast of en in hoeverre de bedrijfswaarde van invloed is op de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de garages rust naar het oordeel van de rechtbank op eiseres.
(vgl. Hoge Raad, 10 juli 2015; ECLI:NL:HR:2015:1818).
16. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder met het overleggen van de taxatierapporten en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd erin geslaagd om de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de garages aannemelijk te maken en daartoe is het volgende overwogen.
Parkeergarage P2
17. In het taxatierapport van 7 juli 2016 is de waarde van de garage P2 middels de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op € 2.825.000. Bij het vaststellen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer VNG. De bouwkosten van de garage zijn aan de hand van de gemiddelden van de kengetallen in de taxatiewijzer (bijlage 2b bij het taxatierapport) bepaald op € 10.441.416. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de bruikbaarheid van deze getallen en evenmin aan de toepasselijkheid ervan voor de onderhavige onroerende zaak. Eiseres heeft dit ook niet gesteld.
Vervolgens is een afschrijving voor de ruwbouw, afbouw en installaties vastgesteld van € 4.369.329 (ruwbouw), € 653.648 (afbouw) en € 1.467.033 (installaties). Gelet op het bouwjaar van de garage (1983) acht de rechtbank de afschrijving voor genoemde componenten reëel en niet te laag. De aldus gevonden waarde van de garage van € 3.951.406 is vervolgens verminderd met 50% wegens economische/functionele veroudering. De actuele waarde van de garage komt daarmee op € 1.975.703. De correctie van 50% is toegepast omdat eiseres op de waardepeildatum verplicht was om gratis parkeren voor de eerste drie uur aan te bieden. Nu deze verplichting contractueel is vastgelegd is ook de rechtbank van oordeel dat hiervan een waarde drukkende invloed uitgaat. De rechtbank is van oordeel dat met de vermindering van de waarde van de garage met 50% voldoende rekening is gehouden met het gratis parkeren en de invloed daarvan op de bedrijfswaarde van de garage, mede gelet op de omstandigheid dat eiseres in verband met dit gratis parkeren een vergoeding ontvangt van de omliggende winkels en kantoren.
De waarde van de grond is in het taxatierapport bepaald op € 36 per m². Deze m²-prijs is door eiseres onvoldoende weersproken en de rechtbank acht deze m²-prijs, gelet op de (bouw) bestemming van de grond onder de garages, mede gelet op de prijzen per m² genoemd in de ‘Nota Grondprijzen’, niet te hoog. Bij een oppervlak van 23.604 m² geeft dat een grondwaarde van € 849.744. De totale waarde van de garage P2 komt dan op € 2.825.447 (€ 2.825.000 afgerond).
Naar het oordeel van de rechtbank komt de op deze wijze door verweerder vastgestelde vervangingswaarde van de garage overeen met de bedrijfswaarde daarvan en is de WOZ-waarde van de garage P2 niet te hoog vastgesteld.
Parkeergarage P5
18. In het taxatierapport van 7 juli 2016 is de waarde van de garage P5 middels de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op € 1.721.000. Bij het vaststellen van de bouwkosten is ook hier gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer VNG. De bouwkosten van de garage zijn aan de hand van de gemiddelden van de kengetallen in de taxatiewijzer (bijlage 2b bij het taxatierapport) bepaald op € 6.152.899.
Vervolgens is een afschrijving voor de ruwbouw, afbouw en installaties vastgesteld van € 2.481.100 (ruwbouw), € 377.596 (afbouw) en € 852.235 (installaties). Gelet op het bouwjaar van de garage (1987) acht de rechtbank de afschrijving voor genoemde componenten reëel en niet te laag. De aldus gevonden waarde van de garage van € 2.441.968 is vervolgens ook hier verminderd met 50% wegens economische/functionele veroudering om de reden als hierboven vermeld. De actuele waarde van de garage komt daarmee op € 1.220.984.
De waarde van de grond is in het taxatierapport ook hier bepaald op € 36 per m². Bij een oppervlak van 13.916 m² geeft dat een grondwaarde van € 500.976. De totale waarde van de garage P5 komt dan op € 1.721.960 (€ 1.721.000 afgerond).
Naar het oordeel van de rechtbank komt de op deze wijze door verweerder vastgestelde vervangingswaarde van de garage overeen met de bedrijfswaarde daarvan en is de WOZ-waarde van de garage P5 niet te hoog vastgesteld.
Parkeergarage P9
19. In het taxatierapport van 7 juli 2016 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de garage P9, op bovenstaande wijze, bepaald op € 3.038.000. Door verweerder is aan de garage een waarde in het economisch verkeer toegekend van € 2.871.000. Gelet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ dient in dat geval van de hogere gecorrigeerde vervangingswaarde te worden uitgegaan.
Bij het vaststellen van de bouwkosten is ook hier gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer VNG. De bouwkosten van de garage zijn aan de hand van de gemiddelden van de kengetallen in de taxatiewijzer (bijlage 2b bij het taxatierapport) bepaald op € 7.935.836.
Vervolgens is een afschrijving voor de ruwbouw, afbouw en installaties vastgesteld van € 1.854.341 (ruwbouw), € 312.583 (afbouw) en € 857.476 (installaties). Gelet op het bouwjaar van de garage (1999 acht de rechtbank de afschrijving voor genoemde componenten zeker niet te laag. De aldus gevonden waarde van de garage van € 4.911.436 is vervolgens ook hier verminderd met 50% wegens economische/functionele veroudering om de reden als hierboven vermeld. De actuele waarde van de garage komt daarmee op € 2.455.718.
De waarde van de grond is in het taxatierapport ook hier bepaald op € 36 per m². Bij een oppervlak van 16.200 m² geeft dat een grondwaarde van € 583.200. De totale waarde van de garage P5 komt dan op € 3.038.918 (€ 3.038.000 afgerond).
Naar het oordeel van de rechtbank komt de op deze wijze door verweerder vastgestelde vervangingswaarde van de garage overeen met de bedrijfswaarde daarvan en is de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van de garage P9 niet te hoog.
20. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd maakt het bovenstaande niet anders. Met name is niet aannemelijk gemaakt dat er, tegenover de gemotiveerde betwisting van verweerder, aanleiding bestaat voor een verdere correctiefactor voor economische/functionele veroudering, welke leidt tot de (veel) lagere bedrijfswaarden die eiseres voorstaat.
De uiteindelijk op 23 februari 2017 overgelegde bedrijfswaardeberekeningen, kennelijk gebaseerd op de exploitatieresultaten, zijn summier, niet inzichtelijk en wijken bovendien af van eerder overgelegde cijfers en berekeningen. Enige onderbouwing van de gehanteerde cijfers, zoals de passantenstroom en onderhoudskosten per garage, ontbreekt. Voorts wordt uit de berekeningen niet inzichtelijk op welke wijze de bedrijfswaarde is herleid uit het bedrijfsresultaat. De disconteringsvoet en de toegepaste Netto yield zijn niet inzichtelijk en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
Naar het oordeel van de rechtbank is eiseres dan ook niet geslaagd om aannemelijk te maken dat de bedrijfswaarde van de garages in de door haar voorgestane mate afwijkt van de door verweerder beschikte waarden.
De beroepen zullen daarom ongegrond worden verklaard.
Proceskosten
21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, voorzitter, mr. M.C.J.A. Huijgens en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2017.
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.