ECLI:NL:RBDHA:2017:8132

• Datum uitspraak: 18 juli 2017
• Publicatiedatum: 21 juli 2017
• Zaaknummer: 5138995 RL EXPL 16-16766
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.L.M. Luiten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst voor studentenwoning na beëindiging inschrijving als student

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Den Haag op 18 juli 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Stichting DUWO en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De zaak betreft de beëindiging van een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte die door [gedaagde] werd gehuurd in zijn hoedanigheid als student. De huurovereenkomst was op 1 maart 2007 aangegaan, terwijl [gedaagde] op dat moment ingeschreven stond als student aan de Technische Universiteit Delft en de Haagse Hogeschool. In 2012 heeft DUWO [gedaagde] geïnformeerd over aangescherpte voorwaarden voor studentenwoningen en verzocht om een ondertekende huurbeëindigingsovereenkomst, mocht hij geen student meer zijn. In 2013 heeft DUWO de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik, maar de beëindiging werd uitgesteld tot 2016.

DUWO vorderde in deze procedure de beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter moest beoordelen of de huurovereenkomst als studentenwoning kon worden aangemerkt en of de beëindiging gerechtvaardigd was. De rechter oordeelde dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst was dat [gedaagde] de woning als student huurde. Dit werd onderbouwd door de omstandigheden waaronder de huurovereenkomst tot stand kwam, waaronder de vereiste documenten die [gedaagde] moest overleggen. De kantonrechter concludeerde dat DUWO het gehuurde dringend nodig had voor eigen gebruik, aangezien [gedaagde] geen student meer was. De vorderingen van DUWO werden toegewezen, en de huurovereenkomst werd per 1 november 2017 beëindigd, met de verplichting voor [gedaagde] om het gehuurde te ontruimen.

Uitspraak

RECHTBANK DEN HAAG

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

FH/CK

Zaak-/rolnr.: 5138995 RL EXPL 16-16766

18 juli 2017

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting

Stichting DUWO ,
statutair gevestigd te Delft, onder meer kantoorhoudend te Delft,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. H. van der Heide-Boertien,

(toevoegingsnummer 3HT3334) .

Partijen worden hierna genoemd DUWO en [gedaagde] .

1. De procedure

1.1.

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

• de dagvaarding van 1 juni 2016, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de akte houdende nadere producties van 2 november 2016 zijdens DUWO;
• de door DUWO ter comparitie overgelegde producties;
• de brief zijdens [gedaagde] van 16 november 2016;
• de akte uitlaten zijdens DUWO van 6 december 2016;
• de brief zijdens [gedaagde] van 31 januari 2017;
• de akte uitlaten producties zijdens DUWO van 28 maart 2017

1.2.

Op 2 november 2016 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarbij mevrouw [F] namens DUWO is verschenen, vergezeld van de gemachtigde, en [gedaagde] in persoon vergezeld van zijn gemachtigde. Van het verhandelde ter zitting zijn door de griffier aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Nadien hebben partijen op de rolzitting van 16 november 2016, 6 december 2016 en 31 januari 2017 nog stukken ingediend zoals hiervoor onder 1.1 vermeld. Vervolgens is de uitspraak van dit vonnis aanvankelijk bepaald op 23 mei 2017 en ambtshalve aangehouden tot heden.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen is op 1 maart 2007 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor onbepaalde tijd ten aanzien van de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst stond [gedaagde] (per 1 september 2002) ingeschreven als student bij de Technische Universiteit Delft (hierna: TUD) en (per 1 september 2006) als student bij de Haagse Hogeschool. Thans is [gedaagde] geen student meer.

2.3.

Bij brief van 15 november 2012 heeft DUWO [gedaagde] geïnformeerd dat DUWO haar doorstromingsbeleid ten aanzien van studentenwoningen heeft aangescherpt. Voor het geval dat [gedaagde] nog student was heeft DUWO aangeboden om de huurovereenkomst uit te breiden met een campusbeding. Voor het geval [gedaagde] geen student meer was heeft DUWO [gedaagde] verzocht binnen één maand een ondertekende huurbeëindigingovereenkomst aan haar te retourneren.

2.4.

[gedaagde] heeft bij brief van 13 december 2012 DUWO bericht dat hij niet instemt met beëindiging van de huurovereenkomst.

2.5.

DUWO heeft bij brief van 24 april 2013 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd per 1 oktober 2013 wegens dringend eigen gebruik. Vervolgens heeft DUWO, vanwege de lange duur die is verstreken tussen opzegging en de vervolgstappen, bij brief van 2 december 2015 de huurovereenkomst opnieuw opgezegd tegen 1 juli 2016.

3. Het geschil

3.1.

DUWO vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

1. een datum vast te stellen waarop de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen;

2. veroordeling van [gedaagde] om, wanneer hij niet vrijwillig voldoet aan de veroordeling onder 1., aan DUWO de kosten van de gerechtelijke ontruiming te voldoen, conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming;

3. veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, met inbegrip van de nakosten en onder de bepaling dat indien [gedaagde] deze kosten niet tijdig aan DUWO heeft voldaan, [gedaagde] hierover vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente aan DUWO is verschuldigd.

3.2.

Aan de vordering heeft DUWO ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c in samenhang met lid 4 BW. DUWO heeft haar vordering als volgt toegelicht. [gedaagde] huurt een studentenwoning van DUWO. Die woning heeft hij uitsluitend toegewezen gekregen in zijn hoedanigheid van student. Voor toewijzing van de woning heeft [gedaagde] een kopie van zijn collegekaart aan de Haagse Hogeschool, zijn identiteitsbewijs en een bericht van de IB-groep waaruit blijkt dat hij als student aan de TUD stond ingeschreven moeten toezenden. De binding aan Delft vloeide ook voort uit het feit dat hij als student stond ingeschreven. Uit inmiddels vaste rechtspraak blijkt dat DUWO in redelijkheid een beleid kan voeren dat gericht is op de beëindiging van huurovereenkomsten met huurders die de woning hebben gehuurd in hun hoedanigheid als student maar inmiddels niet meer studeren en een huurovereenkomst hebben die niet aan de eisen van artikel 7:274 lid 4 BW voldoet. De wens van DUWO het gehuurde ter beschikking te krijgen om te verhuren aan studenten kan gelden als dringend eigen gebruik. Voldoende aannemelijk is dat er in Delft een grote en dringende behoefte bestaat aan huisvesting die specifiek geschikt en bestemd is voor studenten. Het bezet houden van woonruimte bestemd voor studenten, (lang) nadat men geen student meer is, doorkruist de doelstellingen van DUWO om te voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting in onaanvaardbare mate. De belangen van DUWO en die van woningzoekende studenten dienen derhalve te prevaleren boven die van [gedaagde] . Bovendien moet een huurder die als student een voor studenten bedoelde woonruimte huurt er rekening mee houden dat het gehuurde binnen redelijke termijn na het einde van de studie weer beschikbaar moet komen voor de volgende student en is het om die reden dat DUWO geen hulp en/of vergoeding hoeft aan te bieden bij het vinden van andere passende woonruimte, aldus DUWO.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Kort samengevat komt dat erop neer dat hij de woning niet expliciet als student heeft aanvaard. [gedaagde] diende bij het aangaan van de huurovereenkomst aan te tonen dat hij tot één van de categorieën van de doelgroep behoorde (de woning maakt deel uit van een complex dat aan jongeren, studenten en economisch aan Delft gebonden huurders wordt verhuurd) en heeft dat gedaan door zijn inschrijfbewijs als student bij de TUD over te leggen. Daarnaast is de woning van [gedaagde] geen studentenwoning nu het een zelfstandige woonruimte (HAT-eenheid) betreft en het complex niet alleen studenten herbergt maar ook bijvoorbeeld asielzoekers en daklozen. Voorts betwist [gedaagde] de dringendheid van het eigen gebruik vanwege studentenhuisvesting. Er is geen sprake van grote schaarste aan studentenhuisvesting.

4. Beoordeling

4.1.

DUWO heeft, net als in de overige aanhangig gemaakte vergelijkbare zaken, aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten de verhuur aan studenten. [gedaagde] betwist dat de woonruimte aan hem is verhuurd als studentenwoning en dat hij de woning destijds in zijn hoedanigheid van student heeft gehuurd.

4.2.

Nu partijen van mening verschillen over de uitleg van de door hen gesloten huurovereenkomst, dient de kantonrechter de bedoeling van partijen vast te stellen. Daarbij komt het, naast de zuiver taalkundige uitleg, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij daarbij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. (Haviltex-formule, HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635).

4.3.

De kantonrechter stelt voorop dat met de wetswijziging van 15 juli 2006 de verhuurder de mogelijkheid is geboden te bedingen dat de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kan worden beëindigd op het moment dat de woonruimte aan een student is verhuurd en deze niet langer als student is ingeschreven. Doel hiervan is dat deze studentenwoningen weer aan nieuwe studenten kunnen worden verhuurd, waarmee de doorstroming van studentenwoningen wordt bevorderd.

4.4.

Ondanks dat de huurovereenkomst dateert van na deze wetswijziging en DUWO derhalve gerechtigd was voornoemd beding in de huurovereenkomst op te nemen, heeft DUWO van die mogelijkheid geen gebruikt gemaakt. Ook overigens blijkt uit (de tekst van) de huurovereenkomst zelf niet dat de woonruimte (uitsluitend) is bestemd voor studenten en dat [gedaagde] de woning destijds als studentenwoning heeft gehuurd. Anders dan [gedaagde] stelt, kan uit het feit dat DUWO geen gebruik heeft gemaakt van het opnemen van het ‘campusbeding’, niet worden afgeleid dat partijen niet de bedoeling hebben gehad dat [gedaagde] een studentenwoning zou huren.

4.5.

In artikel 1.1 van de huurovereenkomst staat vermeld dat een zelfstandige woonruimte wordt gehuurd. Anders dan [gedaagde] betoogt, sluit die omstandigheid niet uit dat sprake is van een studentenwoning. Ook de door DUWO aangevoerde omstandigheid dat het gehuurde is gelegen in een studentencomplex, brengt onder de gegeven omstandigheden niet mee dat van een studentenwoning sprake is. DUWO heeft immers erkend dat zij (in het verleden) in het complex waarin [gedaagde] de woning huurt, zelfstandige wooneenheden tevens aan anderen dan studenten heeft verhuurd.

4.6.

Aangezien (de tekst van) de huurovereenkomst zelf geen aanknopingspunten biedt om tot het oordeel te komen dat sprake is van een studentenwoning (lees: dat [gedaagde] de woning als student heeft gehuurd), zal beoordeeld moeten worden of uit andere omstandigheden kan worden afgeleid dat partijen er bij het aangaan van de overeenkomst van uitgingen dat [gedaagde] een studentenwoning zou huren. Dat het gehuurde bestemd is voor studentenhuisvesting en dat dit [gedaagde] duidelijk was blijkt volgens DUWO – bondig weergegeven – voornamelijk uit de wijze waarop [gedaagde] het gehuurde destijds toegewezen heeft gekregen.

4.7.

Daarmee rijst de vraag of [gedaagde] de woning uitsluitend in zijn hoedanigheid van student toegewezen heeft gekregen en hem dit bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk was. Voor de beantwoording van die vraag is uitsluitend van belang wat beide partijen op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst bekend was. Dit betekent dat de door partijen aangehaalde beleidsstukken, evaluaties, statuten, bestekken, vergunningen en dergelijke stukken van algemene aard, niet relevant zijn, nu gesteld noch gebleken is dat deze stukken [gedaagde] (en DUWO) bekend waren bij het
aangaan van de huurovereenkomst. De stellingen en weren die gebaseerd zijn op deze stukken zal de kantonrechter dan ook niet betrekken in zijn oordeel.

4.8.

De kantonrechter is van oordeel dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst de bedoeling hebben gehad dat [gedaagde] de woning zou huren als student en dat de woning daarmee als studentenwoning moet worden aangemerkt. Daartoe is het volgende redengevend.

4.9.

[gedaagde] heeft in verband met het sluiten van de huurovereenkomst niet alleen een kopie van een collegekaart van de Haagse Hogeschool ten behoeve van een voltijdse opleiding Chemische technologie met ingang van 1 september 2006 verstrekt aan DUWO, hij heeft tevens een afschrift van de IB-groep van 13 oktober 2006 verstrekt, waaruit blijkt dat hij ook als student stond ingeschreven aan de TUD (productie 2 bij dagvaarding). Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst tevens een andere hoedanigheid bezat, op basis waarvan hij de huurovereenkomst heeft kunnen sluiten, anders dan als student. Gezien het feit dat [gedaagde] met ingang van 1 september 2006 een voltijdsopleiding was gestart, acht de kantonrechter dat ook niet aannemelijk.

4.10.

Daar komt bij dat DUWO tevens heeft aangevoerd – hetgeen [gedaagde] niet heeft bestreden – dat [gedaagde] op het gehuurde heeft gereageerd via de DUWO-Kamerwinkel TUD en dat inschrijving bij DUWO-Kamerwinkel TUD uitsluitend mogelijk was voor studenten die zich door middel van een collegekaart als zodanig konden identificeren. Daartegen heeft [gedaagde] aangevoerd dat DUWO-Kamerwinkel TUD sinds 2005 niet meer bestond, althans niet méér inhield dan een prikbord. DUWO heeft in dat kader nog betoogd dat DUWO-Kamerwinkel TUD is overgegaan in Studentenwoningweb. Wat daarvan ook zij, onbestreden is dat [gedaagde] het gehuurde toegewezen heeft gekregen door te reageren op een advertentie voor het gehuurde en dat reageren op het gehuurde slechts mogelijk was voor leden van DUWO-Kamerwinkel TUD.

4.11.

Het voorgaande leidt ertoe dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de bedoeling hebben gehad dat [gedaagde] als student de zelfstandige wooneenheid zou gaan huren, zodat sprake is van een studentenwoning. [gedaagde] heeft dit zo kunnen en moeten begrijpen. Dit leidt ertoe dat de vorderingen van DUWO voor toewijzing in aanmerking komen.

4.12.

[gedaagde] heeft nog het dringend eigen gebruik door DUWO betwist omdat geen sprake zou zijn van de door DUWO gestelde woningnood, maar dat verweer faalt. Het bestaan van woningnood is immers geen voorwaarde voor de beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst. De grond voor beëindiging van de huurovereenkomst is gegeven, nu vast staat dat [gedaagde] geen student meer is en voorts is komen vast te staan dat het gehuurde in kwestie een woonruimte betreft bestemd voor studentenhuisvesting. Er is slechts nog ruimte voor een beperkte belangafweging in die zin dat hoogst uitzonderlijke omstandigheden ertoe nopen dat van de hoofdregel moet worden afgeweken. Dergelijke omstandigheden zijn echter in het onderhavige geval gesteld noch gebleken.

4.13.

Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal toewijzen en een tijdstip van ontruiming zal vaststellen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde ontruimd dient te zijn wordt bepaald op 1 november 2017. Op welke grond [gedaagde] reeds nu zou moeten worden veroordeeld tot betaling van de kosten van de gerechtelijke ontruiming voor het geval hij het gehuurde niet vrijwillig ontruimt is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk en zal dan ook als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

4.14.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Voor veroordeling van [gedaagde] in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

beëindigt per 1 november 2017 de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats] ;

5.2.

stelt vast dat [gedaagde] voormeld gehuurde binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, op een dag gelegen na 31 oktober 2017, met al wie en al wat zich daarin van de zijde van [gedaagde] mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en, met afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van DUWO te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van DUWO vastgesteld op € 663,01 waarvan € 450,00 als het aan de gemachtigde van DUWO toekomende salaris en bepaalt dat dit bedrag binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis moet zijn voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening;

5.4.

verklaart dit vonnis onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.L.M. Luiten en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juli 2017.