Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 17/8452
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 oktober 2018 in de zaak tussen
[eiseres] , gevestigd te [plaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. B.S. Kats),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 8 mei 2017 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] 40 (hierna: het kantoorpand), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 39.689.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (eigenarendeel) voor het jaar 2017 (hierna: de aanslag).
Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 november 2017 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2018.
Eiseres is vertegenwoordigd door mr. P.F. van der Muur, bijgestaan door
mr. B.J.B.M. Dankbaar. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. V. van der Geer .
mr. B.J.B.M. Dankbaar. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. V. van der Geer .
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het kantoorpand. Het verhuurbare vloeroppervlak (vvo) van het kantoorgedeelte bedraagt ongeveer 26.947 m². Het vvo van de archiefruimte bedraagt ongeveer 953 m². Er bevinden zich 381 parkeerplaatsen onder het kantoorpand. Het kadastrale oppervlak van het perceel is ongeveer 6.216 m². Het kantoorpand is in het jaar 2009 opgeleverd.
2. Eiseres heeft het kantoorpand op 18 november 2014 gekocht voor € 54.250.000. Het kantoorpand is per 1 april 2014 verhuurd. De aanvangshuur bedroeg € 4.150.000. De huurtermijn loopt door tot het voorjaar van 2024. Het kantoorpand is sinds 2017 verlaten door de zittende huurder en staat thans voor het grootste deel leeg.
Geschil
3. In geschil is de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een maximale waarde van € 10.700.000. Daartoe wijst eiseres op een waarderingsrapport van de taxateurs mr. [X] en [Y] , die het kantoorpand met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode hebben getaxeerd per de waardepeildatum.
Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de WOZ-waarde van het kantoorpand naar € 10.700.000, met dienovereenkomstige verlaging van de aanslagen gemeentelijke belastingen.
Eiseres verzoekt om vergoeding van de door haar gemaakte proceskosten, waaronder vergoeding van de gemaakte taxatiekosten en de kosten voor het bijwonen zitting, inclusief reistijd en voorbereiding tot een bedrag van € 2.145 (33 uur x € 65).
4. Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 7 augustus 2018 door V. van der Geer , makelaar en taxateur te Rotterdam. In dit taxatierapport is de waarde van het kantoorpand met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode getaxeerd op € 38.250.000. Naast gegevens van het kantoorpand, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond is en dat de WOZ-waarde van het kantoorpand moet worden verminderd tot € 38.250.000. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat ten aanzien van de taxatiekosten een vergoeding voor 20 uur redelijk is.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het kantoorpand bepaald op de waarde die aan het kantoorpand dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
Ingevolge artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde zoals hierboven bedoeld, bepaald voor
a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn;.
b. niet woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flowmethode (hierna: DCF methode).
6. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof de verkrijger deze zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De rechtbank verwijst hierbij naar het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982):
“2.5.3. De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.
Het hiervoor overwogene brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.”
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het kantoorpand niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. De rechtbank overweegt hiertoe het volgende.
8. De rechtbank stelt voorop dat de waarde in het economisch verkeer voor niet-woningen op grond van artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken kan worden bepaald op verschillende manieren. De huurwaardekapitalisatiemethode is een van die manieren, de vergelijkingsmethode is een andere. Uiteindelijk staat echter niet de gebruikte methode ter discussie, maar de uitkomst daarvan. Dit blijkt ook uit het arrest van Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Overigens is de rechtbank van oordeel dat de huurwaardekapitalisatiemethode in dit geval een geschikte methode lijkt, omdat het kantoorpand commercieel wordt verhuurd.
9. Verweerders stelling dat de gerealiseerde huurprijs en koopsom van het kantoorpand in 2014 het meest representatief zijn voor de waarde ervan kan niet worden gevolgd. Voor zover verweerder deze cijfers hanteert bij de bepaling van de WOZ-waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum vormen zij op zichzelf geen afdoende onderbouwing daarvan.
10. In het onderhavige geval acht de rechtbank het aannemelijk dat de koopprijs van het kantoorpand in sterke mate is beïnvloed door de aanwezigheid van een betrouwbare huurder (een grote multinational) en een langdurend huurcontract. Bij de waardebepaling moet worden geabstraheerd van de invloed van bestaande huurcontracten of zittende huurders (vgl. voormeld arrest van de Hoge Raad van 25 april 2014). Om die reden kunnen de eigen koopprijs en de op dat moment vaststaande huurwaarde, als zodanig niet als uitgangspunt dienen voor de bepaling van de WOZ-waarde. Naar het oordeel van de rechtbank is die abstrahering óók van invloed op de risico-opslag en het in aanmerking te nemen leegstandsrisico bij het bepalen van de hoogte van de kapitalisatiefactor en dus voor de waardebepaling.
11. Verweerder is bij het bepalen van WOZ-waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum uitgegaan van een huurwaarde van € 3.906.600. Deze huurwaarde is gebaseerd op een prijs per m² vvo van € 125 en een huurprijs per parkeerplaats van € 1.100. Ter onderbouwing van de m²-prijs vvo heeft verweerder een aantal referentiepanden naar voren gebracht, waaronder [adres 2] . Daargelaten de vraag of dit pand vanwege het verschil in grootte voldoende vergelijkbaar is met het kantoorpand, bedraagt de m²-prijs vvo van het grootste gedeelte van dit referentiepand € 78,46 per m². Niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze deze m²-prijs de door verweerder vastgestelde m²-prijs van € 125 voor het kantoorpand kan onderbouwen. Het referentiepand [adres 3] is veel kleiner dan het kantoorpand en reeds wat dat betreft niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject. De eenheidsprijzen vvo, variërend van € 80 tot € 140 per m², zijn daarmee, zonder nadere toelichting welke niet is gegeven, niet geschikt ter onderbouwing van de door verweerder gehanteerde m²-prijs. Het referentiepand [adres 4] staat leeg en is thans niet verhuurd. De m²-prijs per vvo van € 145 betreft dan ook een vraaghuur. Een dergelijke, niet gerealiseerde, huurprijs kan op zich geen onderbouwing vormen voor de door verweerder in aanmerking genomen huurprijs per m² vvo voor het kantoorpand.
Verweerder hanteert voorts bij de waardebepaling van het kantoorpand per parkeerplaats een eenheidsprijs van € 1.100. Deze prijs is verder niet met marktgegevens onderbouwd en daarmee niet aannemelijk gemaakt.
12. Gelet op het voorgaande heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde huurwaarde van het kantoorpand (€ 3.906.600) op de waardepeildatum 1 januari 2016 marktconform is. Reeds omdat deze huurwaarde als mogelijk te hoog moet worden aangemerkt, is de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt.
13. Bovendien is de hoogte van de gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,8 door verweerder evenmin aannemelijk gemaakt, voor zover verweerder deze factor (mede) heeft doen steunen op de in 2014 gerealiseerde koopprijs en de op dat moment vastgestelde huurprijs. Verwezen wordt naar wat onder 10 is overwogen.
14. Ook in ander opzicht is de hoogte van de kapitalisatiefactor niet aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft met behulp van een zogenoemde BAR/NAR analyse, -onder meer- rekening gehouden met een markttechnische leegstand van 22,86%. Dit percentage is berekend door van alle kantoorpanden in het zogenoemde [district] -district het vvo-leeg (56.523 m²) af te zetten tegen het totale vvo (247.220 m²). Naar het oordeel van de rechtbank is op deze wijze echter niet aannemelijk gemaakt dat dit percentage het objectieve markttechnische leegstandrisico benadert. Door de (sterke) beperking van het gebied waar de leegstand is gemeten en de aanwezigheid van één grote huurder in dat gebied acht de rechtbank het gebied daartoe onvoldoende homogeen. Het blijven huren en/of het vertrek van één grote huurder heeft immers een zeer grote invloed op het leegstandspercentage.
15. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde van € 10.700.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. De rechtbank overweegt daarbij het volgende.
16. Eiseres baseert de door haar voorgestane waarde op het door haar overgelegde waarderingsrapport van 24 januari 2018. Uit dit rapport blijkt dat eiseres de waarde berekent aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode en uitgaat van een huurwaarde van € 2.362.080 per jaar. Eiseres hanteert daarbij een m²-prijs van € 99 en sluit daarbij aan bij de vraagprijs per m² vvo voor units in het kantoorpand vanaf 800 m² en de vraagprijs per parkeerplaats van € 500 per stuk. Eiseres ziet daarbij echter over het hoofd dat dit vraagprijzen zijn in een situatie van onderhuur, en ruim na de waardepeildatum. Deze prijzen kunnen daarom niet dienen ter onderbouwing van een marktconforme jaarhuur op de waardepeildatum. Bovendien brengt eiseres op de door haar voorgestane huurprijzen voorts een percentage van 20% in mindering voor incentives/huurkorting, welk percentage op geen enkele wijze is onderbouwd.
17. De door eiseres gehanteerde kapitalisatiefactor van 4,6 is door haar berekend aan de hand van de door de VNG opgestelde HWK-monitor. De berekening is echter gebaseerd op een aantal aannames, zoals een leegstandscorrectie van 50%. Deze aanname alsook de overige in de berekening opgenomen kengetallen zijn niet onderbouwd en daarmee niet inzichtelijk gemaakt.
18. Aan de uiteenzettingen van eiseres met betrekking tot het op 1 november 2016 verkochte pand [adres 1] 50-64 en de betaalde koopsom gaat de rechtbank eveneens voorbij. Dat pand is immers als vergelijkingsobject onvoldoende vergelijkbaar met het kantoorpand wat afmetingen, opzet en uitstraling betreft. En afgezien daarvan worden de berekeningen van eiseres niet gebaseerd op gerealiseerde maar op vraaghuren, zowel voor de kantoorruimte als de parkeerplaatsen.
19. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank in het licht van het voorgaande de waarde van het kantoorpand op de waardepeildatum in goede justitie op € 28.000.000.
20. Gelet op wat hiervoor is overwogen zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren.
Proceskosten
21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.251 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 1). Verweerder wordt voorts veroordeeld in de kosten van het taxatierapport. De rechtbank stelt dit bedrag vast op € 1.360, uitgaande van het door verweerder genoemde aantal van 20 uur, welk aantal de rechtbank redelijk acht, maal het uurtarief voor courante niet-woningen, zoals dat is neergelegd in de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stct. nr. 26039 van 18 december 2012), zijnde € 68. Voor een hogere of andere vergoeding is geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 28.000.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 28.000.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.611;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 333 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, voorzitter, mr. M.A. Dirks en
mr. M.C.J.A. Huijgens, leden, in aanwezigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.