Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 17/1003 t/m SGR 17/1005, SGR 17/1008 t/m SGR 17/1015, SGR 17/1017 t/m SGR 17/1025, SGR 17/1028 t/m SGR 17/1034, SGR 17/1037, SGR 17/1039, SGR 17/1041, SGR 17/1042, SGR 17/1044 t/m SGR 17/1047, SGR 17/1049 t/m SGR 17/1053, SGR 17/1055 t/m SGR 17/1061
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 februari 2018 in de zaken tussen
[B.V. X] , gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigden: mr. C.J.D. van Slooten en drs. B.U. Bearda Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
Procesverloop
Eiseres heeft tegen de hierna onder 1 te noemen - op één geschrift verenigde - beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard, de beschikkingen en aanslagen betreffende de onroerende zaken [onroerende zaken] te [plaats] verminderd en de beschikkingen en aanslagen voor het overige gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2017.
Namens eiseres zijn verschenen haar gemachtigden. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 1] en [persoon 2] , taxateur.
Eiseres heeft ter zitting de beroepen inzake de beschikkingen en aanslagen betreffende de onroerende zaken [onroerende zaken] te [plaats] , zaaknummers SGR 17/1026, SGR 17/1040, SGR 17/1006, SGR 17/1007, SGR 17/1016, SGR17/1035 en SGR 17/1036, ingetrokken.
Overwegingen
Feiten
1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 28 februari 2015 onder meer de waarde van 47 onroerende zaken, plaatselijk bekend als [onroerende zaken] te [plaats] , op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2014 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld. Voorts heeft verweerder aan eiseres ter zake van vorengenoemde onroerende zaken aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2015 (de aanslagen) opgelegd.
2. De onder 1 genoemde onroerende zaken betreffen winkelunits, die deel uitmaken van het winkelcentrum [winkelcentrum] in [plaats] (het winkelcentrum).
3. [B.V. Y] (de holding) heeft alle aandelen in eiseres. De holding heeft op 31 januari 2014 elf in Nederland gelegen winkelcentra, waaronder het winkelcentrum, in eigendom verkregen voor een totale koopprijs van € 176.000.000.
4. Op 16 mei 2014 heeft eiseres de eigendom in het winkelcentrum van de holding verkregen voor een koopprijs van € 27.500.000. De verkoopprijs is gebaseerd op de waarde van het winkelcentrum in verhuurde staat.
Geschil5. In geschil is de waarde van de winkelunits op de waardepeildatum. Meer specifiek is in geschil of de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactoren juist zijn. Eiseres bepleit een kapitalisatiefactor van 8,9 voor elke winkelunit. Niet meer in geschil zijn de voor de winkelunits gehanteerde huurwaardes en de bruto vloeroppervlaktes.
Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7. Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onderhavige winkelunits niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat verweerder met het taxatierapport, waarin slechts 7 van de 47 in geding zijnde winkelunits zijn opgenomen, niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze de individuele waarde per winkelunit is vastgesteld. Dat ter zitting naar voren is gekomen dat verweerder niet alle bij het taxatierapport behorende taxatiekaarten heeft overgelegd, maakt dit niet anders, aangezien ook bij overlegging van die stukken, gelet op de wel aanwezige stukken, van een inzichtelijke onderbouwing van de individuele waarde per winkelunit geen sprake kan zijn. Bovendien blijkt uit het taxatierapport niet in hoeverre verweerder, naar hij stelt, bij de waardering van de 7 getaxeerde winkelunits rekening heeft gehouden met de zogenoemde Capital Expenditure uitgaven en de kosten van bodemsanering. Ook overigens valt uit de gedingstukken niet op te maken welke kapitalisatiefactoren verweerder voor de overige, niet getaxeerde, winkelunits heeft gehanteerd.
8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
Eiseres kan in dit geval niet worden gevolgd in haar stelling dat voor het bepalen van de kapitalisatiefactor van de onder 3 dan wel onder 4 genoemde gerealiseerde verkoopprijzen dient te worden uitgegaan. Daarbij heeft de rechtbank in aanmerking genomen dat eiseres met betrekking tot die verkoopprijzen onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de individuele verkoopprijzen van de winkelunits zijn. Bovendien zouden de door eiseres op de verkoopprijzen toegepaste correcties voor de zogenoemde kraag en de aanvangsleegstand tot een dubbele aftrek leiden, nu het er voor moet worden gehouden dat daarmee bij het bepalen van de verkoopprijzen rekening is gehouden en dit dus reeds in de verkoopprijzen is verdisconteerd. Ook overigens heeft eiseres niet inzichtelijk gemaakt hoe de verkoopprijs van € 176.000.000 kan worden herleid naar elk van de elf winkelcentra afzonderlijk. De enkele bij het beroepschrift gevoegde uitsplitsing van voormelde verkoopprijs is daarvoor onvoldoende. Bovendien wordt in die uitsplitsing ten onrechte van tien in plaats van elf winkelcentra uitgegaan. Ook aan de door eiseres ingebrachte waarde-indicatie van [bedrijf] van 16 december 2013, waarin een marktwaarde van het winkelcentrum in verhuurde staat is opgenomen van € 31.720.000, gaat de rechtbank voorbij, nu daarmee evenmin een onderbouwing is gegeven van de individuele waarde per winkelunit.
9. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onderhavige winkelunits op de waardepeildatum schattenderwijs – alle omstandigheden in aanmerking genomen – op:
Adres
woz
[straat 1]
[nr.]
€ 245.000
[straat 1]
[nr.]
€ 187.000
[straat 1]
[nr.]
€ 114.000
[straat 1]
[nr.]
€ 1.202.000
[straat 1]
[nr.]
€ 308.000
[straat 1]
[nr.]
€ 1.187.000
[straat 1]
[nr.]
€ 829.000
[straat 1]
[nr.]
€ 649.000
[straat 1]
[nr.]
€ 1.579.000
[straat 1]
[nr.]
€ 806.000
[straat 1]
[nr.]
€ 395.000
[straat 1]
[nr.]
€ 846.000
[straat 1]
[nr.]
€ 326.000
[straat 1]
[nr.]
€ 359.000
[straat 1]
[nr.]
€ 539.000
[straat 1]
[nr.]
€ 385.000
[straat 1]
[nr.]
€ 846.000
[straat 1]
[nr.]
€ 383.000
[straat 1]
[nr.]
€ 409.000
[straat 1]
[nr.]
€ 316.000
[straat 1]
[nr.]
€ 568.000
[straat 1]
[nr.]
€ 765.000
[onroerende zaak]
[onroerende zaak]
€ 2.205.000
[straat 1]
[nr.]
€ 400.000
[straat 1]
[nr.]
€ 389.000
[straat 1]
[nr.]
€ 907.000
[straat 1]
[nr.]
€ 389.000
[straat 1]
[nr.]
€ 865.000
[straat 1]
[nr.]
€ 445.000
[straat 1]
[nr.]
€ 2.380.000
[straat 1]
[nr.]
€ 224.000
[straat 1]
[nr.]
€ 284.000
[straat 1]
[nr.]
€ 510.000
[straat 1]
[nr.]
€ 776.000
[straat 1]
[nr.]
€ 252.000
[straat 1]
[nr.]
€ 544.000
[straat 1]
[nr.]
€ 106.000
[straat 1]
[nr.]
€ 302.000
[straat 1]
[nr.]
€ 267.000
[straat 1]
[nr.]
€ 250.000
[straat 1]
[nr.]
€ 221.000
[straat 1]
[nr.]
€ 171.000
[straat 2]
[nr.]
€ 325.000
[straat 2]
[nr.]
€ 578.000
[straat 2]
[nr.]
€ 1.347.000
[straat 2]
[nr.]
€ 1.172.000
[straat 2]
[nr.]
€ 116.000
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, blijft de beschikking en de aanslag betreffende de onroerende zaak [onroerende zaak] te [plaats] gehandhaafd op de waarde zoals die reeds bij uitspraak op bezwaar is verminderd (€ 1.353.000). De beschikkingen en aanslagen van de overige onroerende zaken dienen overeenkomstig hetgeen hiervoor in 9 is bepaald te worden verminderd. Het beroep, voor zover dat ziet op de beschikking en de aanslag betreffende de onroerende zaak [onroerende zaak] te [plaats] , dient ongegrond te worden verklaard. De overige beroepen dienen gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
11. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.250 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 249, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501 en wegingsfactor 1,5). Voorts stelt de rechtbank de vergoeding van de taxatiekosten, met inachtneming van het reeds door verweerder in de bezwaarfase toegekende vergoeding van € 455 (7 uur x € 65) en overeenkomstig het verzoek van eiseres, vast op € 520 (8 uur x
€ 65).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gericht tegen de beschikking en de aanslag betreffende de onroerende zaak [onroerende zaak] te [plaats] , ongegrond;
- verklaart de overige beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar behoudens voor zover dat betrekking heeft op de beschikking en de aanslag betreffende de onroerende zaak [onroerende zaak] te [plaats] ;
- wijzigt de beschikkingen behoudens de beschikking die betrekking heeft op [onroerende zaak] te [plaats] , aldus dat de vastgestelde waarden worden verminderd overeenkomstig hetgeen hiervoor in 9 is bepaald en vermindert de aanslagen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.770;
- draagt verweerder op het in de zaken SGR 17/1003 en 17/1057 betaalde griffierecht van in totaal € 668 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C.H.M. Lips, voorzitter, en mr. M.A. Dirks en
mr. J.W. van den Berge, leden, in aanwezigheid van mr. U.A. Salomons, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.