Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 17/6808
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
10 juli 2018 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [plaats] , eiser(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Teylingen (thans: Belastingen Bollenstreek), verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 8 september 2017 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2018.
Namens eiser is verschenen de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger 1] .
De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst om verweerder in de gelegenheid te stellen alsnog de door eiser verzochte grondstaffel te verstrekken.
Bij brief van 15 maart 2018 heeft verweerder de grondstaffel verstrekt. De stukken zijn in afschrift verzonden aan de gemachtigde van eiser, die hierop bij brief van 9 april 2018 heeft gereageerd. Verweerder heeft daarop bij brief van 17 april gereageerd, waarop de gemachtigde bij brief van 23 april 2018 weer heeft gereageerd.
Een nader onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juli 2018.
Namens eiser is verschenen de gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger 2] en [vertegenwoordiger 1] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2017 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2016 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 457.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2017 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een geschakelde woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 650 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 237 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 447.000.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport, dat is opgemaakt op 17 oktober 2017 door taxateur [taxateur] , is de waarde van de woning bepaald op € 457.000.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres 2] 10 te [plaats] , verkocht op 29 februari 2016 voor € 450.000; [adres 2] 28 te [plaats] , verkocht op 4 januari 2016 voor € 467.500 en [adres 2] 52, verkocht op 4 april 2016 voor € 460.000). De rechtbank acht deze woningen, die hetzelfde bouwjaar hebben als de woning en in dezelfde buurt zijn gelegen, bruikbaar als vergelijkingsobjecten. Voorts is met het taxatierapport en de matrix door verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de met de verkoop van de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud en kaveloppervlakte.
9.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning minder dan gemiddeld is. Voorts kan de omstandigheid dat verweerder de getaxeerde waarde van de woning conform de Waarderingsinstructie heeft afgerond naar beneden (afgerond op eenheden van € 1.000) er niet toe leiden dat de hoogte van de WOZ-waarde tot een te hoog bedrag zou zijn vastgesteld. Daarnaast heeft verweerder met de matrix en de grondstaffel de vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd en in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de regel van de afnemende meerwaarde. In zoverre verschilt onderhavige zaak van de door eiser ter zitting genoemde uitspraak van rechtbank Oost-Brabant van 23 mei 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2504).
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning minder dan gemiddeld is. Voorts kan de omstandigheid dat verweerder de getaxeerde waarde van de woning conform de Waarderingsinstructie heeft afgerond naar beneden (afgerond op eenheden van € 1.000) er niet toe leiden dat de hoogte van de WOZ-waarde tot een te hoog bedrag zou zijn vastgesteld. Daarnaast heeft verweerder met de matrix en de grondstaffel de vastgestelde waarde van de woning gemotiveerd en in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de regel van de afnemende meerwaarde. In zoverre verschilt onderhavige zaak van de door eiser ter zitting genoemde uitspraak van rechtbank Oost-Brabant van 23 mei 2018 (ECLI:NL:RBOBR:2018:2504).
10.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.