Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 17/2359
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2018 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: M.R. van Yperen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Procesverloop
Bij beschikking van 31 januari 2017, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken
(Wet WOZ) de waarde van onder meer de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vastgesteld op € 326.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het kalenderjaar 2017 bekend gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 13 juli 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning verlaagd naar € 304.000.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur M.C.H.M. Keijzers.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement op de eerste en tweede verdieping, uit 1923. De woning, gelegen in de [naam] in de wijk [naam wijk] , bestaat uit een hoofdbouw van 766 m³. De woning is in gebruik als studentenhuisvesting.
2. In geschil is de waarde van de woning op de zogenoemde waardepeildatum 1 januari 2016.
3. Verweerder heeft om de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken een taxatierapport met een matrix ingezonden, waarin verkoopprijzen zijn vermeld van drie andere volgens verweerder vergelijkbare woningen (objecten). Het gaat om [adres] , [nummer] en [adres] te [plaats] , die een jaar voor de waardepeildatum zijn verkocht. De twee vergelijkingsobjecten aan de [adres] zijn voorzien van een tuin. Verweerder heeft de (deel)waarde per de bij deze objecten behorende tuin bepaald op
€ 5000. Het derde vergelijkingsobject heeft geen tuin. Verder heeft verweerder gewezen op de verkoopprijs van [adres] die op 1 augustus 2016 voor
€ 526.000 is verkocht. Dit object is op de volgende wijze meegenomen bij de bepaling van de waarde van de woning eiser. Op basis van de verkoopprijs van dit object heeft verweerder een correctiefactor van 12% bepaald volgens de regel van afnemende meerwaarde. Kort gezegd houdt die regel in dat de waarde per kubieke meter afneemt naar mate de inhoud groter is.
4. Eiser is van mening dat de objecten weliswaar te hanteren zijn als vergelijkingsobjecten maar dat met een aantal verschillen onvoldoende rekening is gehouden. Op de zitting heeft eiser te kennen gegeven zich te kunnen vinden in de door verweerder toegepaste correctiefactor van 24% wegens de slechte staat van het onderhoud. Eiser heeft zijn beroep vervolgens beperkt tot de volgende drie punten; 1) de door verweerder geschatte waarde van € 5000 voor elk van de tuinen van de betreffende twee vergelijkingsobjecten is te laag, waardoor de kubieke meterprijs van deze objecten en de woning van eiser te hoog is vastgesteld, 2) er is onvoldoende rekening gehouden met de regel van de afnemende meerwaarde en 3) verweerder heeft ten onrechte geen rekening gehouden met het bedrag voor het reserveringsfonds vereniging van eigenaren van € 2.946,18 zoals genoemd in de akte van levering van de [adres] .
5. Bespreking van de beroepsgronden.
6. Vooropgesteld wordt dat op verweerder de last rust om te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.
7. Verweerder heeft de waarde van de tuinen van de twee vergelijkingsobjecten bepaald op ieder € 5000 en als reden gegeven dat het gaat om appartementen waarbij de koper geen eigenaar wordt van de tuin. Op beide vergelijkingsobjecten is vervolgens € 5000 in mindering gebracht, alvorens op basis van de vergelijkingsobjecten een gemiddelde kubieke meterprijs is berekend en herleid naar de waarde van de woning van eiser. Eiser is van mening dat aan de tuin van Jan [adres] een waarde van € 49.950 (135 vierkante meter) en aan de tuin van [adres] een waarde van € 32.400 (81 vierkante meter) toekomt.
8. De toelichting die verweerder heeft gegeven voor het in mindering brengen van €5000 op de waarde van elk van de vergelijkingsobjecten is onvoldoende. Hoewel verweerder kan worden toegegeven dat kopers van appartementsrechten geen eigenaar worden van de tuinen en de appartementen is dat argument op zichzelf niet voldoende om de (deel)waarde van ieder van de tuinen op € 5000 te stellen. Hoe verweerder tot een waarde van € 5000 per tuin is gekomen is niet inzichtelijk gemaakt. Eiser heeft ook een zekere twijfel doen rijzen met zijn taxatierapport en de daarin gestelde (deel)waarde per tuin. De taxateur van verweerder heeft de waarde van de tuinen niet anderszins onderbouwd zodat de (deel)waarde van
€ 5000 niet toetsbaar en controleerbaar is.
9. Verweerder heeft verder een correctie van 12% toegepast in verband met de regel van de afnemende meerwaarde, door eiser aangeduid als de wet van Gossen. Dit heeft verweerder gedaan op basis van de indeling van de woning van eiser en een gecorrigeerde verkoopprijs van de [adres] .
10. Hoewel verweerder op de zitting heeft verklaard dat de correctie van 12% alleen ziet op de [adres] , blijkt uit de matrix duidelijk dat de gemiddelde prijs die betrekking heeft op de woning van eiser, namelijk € 623 per kubieke meter, met 12% wordt gecorrigeerd naar een prijs van € 548. Die correctiefactor is dus toegepast bij de schatting van de waarde van de woning van eiser. Daarmee is onvoldoende toegelicht dat in voldoende mate rekening is gehouden met de regel van de afnemende meerwaarde. Ten eerste is van belang dat verweerder het object [adres] niet heeft gehanteerd als vergelijkingsobject omdat dit pand is verkocht aan de zittende huurder. Nu dit object niet kan gelden als een geschikt vergelijkingsobject, is onvoldoende toegelicht waarom verweerder de correctiefactor voor de afnemende meerwaarde kon bepalen aan de hand van dit object. Verweerder heeft evenmin inzichtelijk gemaakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de regel van de afnemende meerwaarde bij de vergelijking van de woning van eiser met de drie vergelijkingsobjecten.
11. Dat verweerder zoals op de zitting is bepleit een zeer ruime korting van in totaal 30% (6% en 24%) heeft toegepast vanwege de slechtere kwaliteit en het onderhoud van de woning, laat onverlet dat verweerder in dit geval heeft nagelaten inzichtelijk en draagkrachtig te motiveren hoe hij rekening heeft gehouden met de door eiser benoemde verschillen tussen eisers woning en de vergelijkingsobjecten.
12. Eiser heeft op zijn beurt niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat hij evenmin met marktgegevens heeft onderbouwd en toegelicht hoe de verschillen in tuinen en grootte van de panden leiden tot een WOZ-waarde die niet te hoog is. Eiser heeft weliswaar in bezwaar een taxatierapport ingebracht maar de daarin gehanteerde Koldu-scores zijn niet inzichtelijk en niet toetsbaar onderbouwd met marktgegevens.
13. Het bedrag voor het reservefonds betreft slechts één van de referentiepanden en eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit relatief kleine bedrag in relevante mate zou doorwerken in de berekening van de WOZ-waarde voor eisers woning.
14. Nu zowel eiser als verweerder de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, wordt aanleiding gezien het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, wordt de waarde in goede justitie vastgesteld op
€ 300.000.
15. Eisers beroepsgrond over de door verweerder toegekende kosten in bezwaar slaagt niet. Het enkele feit dat het gaat om twee objecten en twee bezwaarschriften is onvoldoende om een zwaardere wegingsfactor toe te passen. Dat volgt ook uit de rechtspraak van de Hoge Raad (HR; zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2015:19). In dit geval zijn de WOZ-beschikkingen van [adres] en [nummer] vermeld op één gecombineerde aanslag. Verder zijn de bezwaren gezamenlijk behandeld tijdens de hoorzitting op 21 april 2017. Gelet op de aard van de objecten – het betreft twee naast elkaar gelegen appartementen – en de tijdens de hoorzitting naar voren gebrachte gronden, is de rechtbank van oordeel dat met de door verweerder toegepaste wegingsfactor 1 voldoende recht wordt gedaan aan de werkbelasting van de gemachtigde van eiser.
16. Er is aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Verweerder wordt veroordeeld in de proceskosten voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand van € 1002,- (twee punten à € 501). Het taxatierapport van eiser is na bezwaar al vergoed door verweerder.
Beslissing
- vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover daarbij de waarde van [adres] is vastgesteld op € 304.000;
- stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017, vast op € 300.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46 aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.002.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M.S. Requisizione, rechter, in aanwezigheid van
mr. A. Zanlier, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.