Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 19/298 en SGR 19/299
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
11 juli 2019 in de zaken tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] (Zwitserland), eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 4 december 2018 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2019.
Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [X].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikkingen aldus dat de vastgestelde waarde van [WONING I] wordt verminderd tot € 526.500 en van [WONING II] tot € 346.500;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelasting tot een berekend naar de waarde van € 526.500 respectievelijk € 346.500;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 163,17;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 7 mei 2018 (de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [WONING I] te Den Haag (woning I) en [WONING II] te Den Haag (woning II), tezamen aangeduid als de woningen, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2017 naar de toestandsdatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 650.000 en € 390.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2018 (hierna: de aanslagen).
2. Eiser heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van woning I nader vastgesteld op € 550.000 en de waarde van de woning II nader vastgesteld op € 380.000, alsmede de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.
4 Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woningen. Het betreft bovenwoningen. De inhoud van woning I is ongeveer 117 m³ en van woning II ongeveer 77 m³. Eiser heeft beide woningen op 1 maart 2017 tezamen gekocht voor € 400.000. De woningen zijn in 2017 volledig gerenoveerd.
5 In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum.
6 Eiser stelt dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen minder vergelijkbaar zijn. Eiser draagt een zestal andere referentiewoningen aan. Eiser stelt verder dat de koopprijs van € 400.000 op 1 maart 2017 moet leiden tot een WOZ-waarde van € 400.000 voor beide woningen tezamen op peildatum 1 januari 2017. De door verweerder gehanteerde waarde is aanzienlijk hoger dan de door een onafhankelijke taxateur rond 1 januari 2017 getaxeerde waarde van € 700.000 voor beide woningen tezamen. Bovendien was dit al een echt hoge waarde, omdat de opdracht voor deze taxatie was om ten behoeve van de financiering tot een zo hoog mogelijke waarde na renovatie te komen.
7 Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder taxatieverslagen overgelegd. In de taxatieverslagen is de waarde van woning I bepaald op € 550.000 en de waarde van woning II op € 380.000. Naast gegevens van de woningen, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft verweerder een matrix overgelegd, met drie nieuwe referentiewoningen, alle drie bovenwoningen aan de [WONING], waarvan er twee zijn gelegen in hetzelfde complex. Met de verschillen in gebruikersoppervlakte en staat van onderhoud is voldoende rekening gehouden.
8 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9 De waarde wordt op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van, voor zover hier van belang, bouw, verbouwing of verbetering, wordt de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum).
10 Verweerder, op wie hier de bewijslast rust, is er niet in geslaagd om de vastgestelde waarden aannemelijk te maken.
11 Naar volgt uit de taxatieverslagen en de matrix, is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen en de referentiewoningen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Verweerder heeft in de beroepsfase drie nieuwe referentiewoningen in de plaats gesteld van de eerder aangevoerde referentiewoningen. De rechtbank acht slechts één referentiewoning relevant, namelijk die van de [WONING III] (in de matrix abusievelijk als [huisnummer] vermeld). De andere twee objecten bevinden zich weliswaar in hetzelfde complex als de onderhavige woningen maar betreffen -ook volgens verweerder- een ander type woning (penthouse) met een beduidend luxere uitstraling. Deze woningen hebben een zeer luxe renovatie ondergaan en zijn mede daardoor niet goed vergelijkbaar met de onderhavige woningen die zijn gerenoveerd voor de verhuur. Deze woningen worden daarom als referentieobjecten niet geschikt geacht. Nog afgezien van het feit dat de vergelijking met één referentiewoning niet afdoende is, maakt verweerder aan de hand van de matrix en de toelichting daarop onvoldoende inzichtelijk op welke wijze bij de vergelijking rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. In tegenstelling tot onderhavige woningen beschikt de referentiewoning over een parkeerplaats en is de onderhoudstoestand dan deze woning gedateerd. Daarnaast zijn er ook verschillen in de grootte van de woningen.
12 Ook eiser is er niet in geslaagd de door hem voorgestane waarden - van beide woningen tezamen op € 400.000, dan wel € 700.000 - voldoende aannemelijk te maken.
13 Ten aanzien van de door eiser aangehaalde vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat in beginsel alleen woningen waarvan een verkoopcijfer rond de waardepeildatum/toestandsdatum beschikbaar is, als referentiewoning kunnen worden gebruikt. Sumatrastraat 69 is de enige door eiser aangehaalde woning met een verkoopcijfer rond de waardepeildatum. Dit betreft, naar onweersproken wordt aangenomen, een parterre woning welke zich in een mindere staat bevindt en een mindere uitstraling en ligging heeft dan de woningen van eiser. Ook geldt daarnaast nog dat één referentiewoning ter vergelijking onvoldoende is.
14 Eiser voert voorts aan dat hij de woningen tezamen op 1 maart 2017 heeft gekocht voor een bedrag van € 400.000, en de woningen in de loop van 2017 zijn gerenoveerd. In een geval waarin een onroerende zaak kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaak overeenkomt met de prijs die voor de onroerende zaak is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat die prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft (zie Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De rechtbank acht verweerder hierin geslaagd. De verkoopprijs voor de beide panden tezamen, al dan niet inclusief renovatiekosten van - door eiser gesteld - € 300.000, geeft niet de waarde in het economische verkeer weer omdat de woningen niet op de vrije markt zijn aangeboden en dus niet elke gegadigde als zodanig een bod hierop heeft kunnen uitbrengen. Dat er volgens eiser meerdere gegadigden waren, doet hieraan niet af.
15 Eiser heeft daarnaast nog een taxatierapport ter onderbouwing overgelegd. De hierin vastgestelde waarde van € 700.000 op toestandsdatum 21 september 2016 acht de rechtbank onvoldoende bruikbaar als onderbouwing van de waarden van de afzonderlijke woningen, nu de waarde van de woningen gezamenlijk is vastgesteld en de woningen daarna een volledige renovatie hebben ondergaan. De stelling van eiser dat bij de waardebepaling in het taxatierapport reeds rekening is gehouden met de renovatie, blijkt niet uit de door hem overgelegde delen van het taxatierapport.
16 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld. De beroepen worden daarom gegrond verklaard en de aanslagen vernietigd.
17 Omdat zowel verweerder als eiser de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art. 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, bepaalt de rechtbank in goede justitie de waarde van woning I op € 526.500 en van woning II op € 346.500. Hierbij heeft de rechtbank een prijs van € 4.500 per m2 GO tot uitgangspunt genomen, gebaseerd op de verkoopwaarden van de overgebleven referentiewoningen [WONING III] van verweerder en Sumatrastraat 69 van eiser, en rekening houdend met de verschillen in de staat van onderhoud en de aanwezigheid van een parkeerplaats.
18 De rechtbank ziet aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiser heeft een formulier proceskosten overgelegd en de reiskosten berekend op € 163,17 (retourvliegticket Malaga – Rotterdam/Den Haag). De reiskosten van eiser komen op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht juncto artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 voor vergoeding in aanmerking. In beginsel komen voor vergoeding slechts in aanmerking de reiskosten per openbaar middel van vervoer, laagste klasse, dan wel een kilometervergoeding van € 0,28 indien openbaar vervoer niet of niet voldoende mogelijk is. In bijzondere gevallen kan hiervan worden afgeweken. Gelet op de omstandigheid dat eiser ten tijde van de zitting in Spanje verblijf had en de reiskosten gezien het vluchtschema uitsluitend zijn gemaakt om de zitting bij te wonen, komen de kosten van het retourticket als redelijkerwijs gemaakte kosten volledig voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten lager uitvallen dan de kosten bij het gebruik van openbaar vervoer, laagste klasse, alsook de kosten bij het hanteren van een kilometervergoeding van € 0,28.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.M. Drok, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. Vijverberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 juli 2019.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.