Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Zittingsplaats Leiden
MZ
Rolnr.: 8442299 \ CV EXPL 20-1041
Datum: 21 oktober 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
[Verhuurder] ,
[Verhuurder] ,
gevestigd te [Plaats]
,
,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. K.A.M. Jaspers,
tegen
[Huurder] ,
wonende te [Plaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts.
Partijen worden aangeduid als “ [Verhuurder] ” en “ [Huurder] ”.
1.Procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding d.d. 1 april 2020 met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in (voorwaardelijke) reconventie, met producties,
- de conclusie antwoord in (voorwaardelijke) reconventie.
1.2
Op 24 augustus 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De griffier hield aantekening van het verhandelde ter zitting. De zaak is aangehouden in verband met schikkingsonderhandelingen. Een minnelijke oplossing is niet bereikt. Partijen hebben de kantonrechter hierover schriftelijk bericht.
2.Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter in conventie en in reconventie van het volgende uit.
2.1
[Huurder] studeert sinds 2014 aan de Hoge School te [Plaats] . Vanaf 2018 studeert [Huurder] aan de Universiteit te [Plaats] .
2.2
[Huurder] huurt met ingang van 3 maart 2015 de zelfstandige woonruimte aan [Plaats] (hierna: de woning) van [Verhuurder] . De woning beschikt over een eigen voordeur aan straat, eigen badkamer en toilet, eigen keuken in een aparte ruimte en een grote slaapkamer, met eigen tuin en schuur. Het betreft een sociale huurwoning.
2.3
[Huurder] huurt de woning in het kader van het project ‘Student in de wijk [Plaats] ’.
De huurovereenkomst bepaalt het volgende:
“Partijen komen het volgende overeen:
[Verhuurder] huisvest studenten in [Plaats] waarbij in samenwerking met [Stichting 1] [Plaats] , naast huisvesting van de studenten, vrijwilligerswerk door studenten wordt verricht in dit deel van [Plaats] .
(…)
De samenwerking tussen [Verhuurder] en [Stichting 2] is tot stand gekomen door de doelgroep en de woningen bij elkaar te brengen. De 48 één- en twee kamerwoningen in de [adres] zijn voor studenten aangewezen. De woningen zijn in dit verband als studentenwoning gelabeld. De woningen gaan op de (midden)lange termijn ingrijpend aangepakt worden.
(…)
Het gehuurde
Artikel 1
Huurder huurt met ingang van 3 maart 2015 voor onbepaalde tijd de zelfstandige woonruimte aan [Plaats] , zolang artikel 8 tot Pro en met artikel 10 van Pro toepassing zijn.
(…)
Op deze huurovereenkomst zijn de volgende aanvullende campuscontractbepalingen van toepassing:
(…)
Artikel 11
De woonruimte zal na beëindiging van deze huurovereenkomst opnieuw aan een student, als hiervoor bedoeld, worden verhuurd.”
2.4
[Verhuurder] heeft bij brief van 4 juni 2018 [Huurder] op de hoogte gesteld van de sloopplannen die zij heeft voor de woning. Als bijlage bij deze brief heeft [Verhuurder] het sociaal plan toegestuurd.
2.5
Bij brief van 25 juli 2018 heeft [Verhuurder] aan [Huurder] medegedeeld dat zij per ongeluk het sociaal plan naar [Huurder] had gestuurd. [Verhuurder] wijst [Huurder] er in deze brief op dat [Verhuurder] haar, anders dan het sociaal plan vermeldt, geen vervangende woonruimte zal aanbieden.
2.6
Op 16 december 2019 heeft [Verhuurder] op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c en Pro lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de huurovereenkomst met [Huurder] opgezegd tegen 11 januari 2021. De reden voor deze opzegging is dat [Verhuurder] de woning gaat slopen en daarvoor in de plaats andere woningen gaat bouwen.
2.7
[Huurder] stemt niet in met de beëindiging van de huurovereenkomst. [Huurder] staat sinds 2017 bij Woonnet Holland Rijnland ingeschreven als woningzoekende.
2.8
[Verhuurder] heeft de huurovereenkomsten met de 13 overgebleven studenten opgezegd wegens sloop van de woningen. Alle andere student-huurders hebben ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
2.9
[Huurder] heeft zich recent ingeschreven bij [Organisatie] .
3.Vordering
3.1
[Verhuurder] vordert in conventie, bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de woning aan [Plaats] te beëindigen per 11 januari 2021 en [Huurder] te veroordelen om uiterlijk op 11 januari 2021 die woning te ontruimen, met nevenvorderingen, met veroordeling van [Huurder] in de kosten van het geding.
3.2
[Huurder] voert gemotiveerd verweer. Dit verweer komt, voor zover van belang, bij de beoordeling van de vordering aan de orde.
3.3
In het geval de vordering in conventie wordt toegewezen vordert [Huurder] in reconventie:
A. Te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door [Verhuurder] niet meer opzegbaar is op grond van artikel 7:274 lid 3 onder Pro a (oud) BW/7:274d BW en dus in zoverre geen ‘campus-contract’ meer is;
B. [Verhuurder] te veroordelen het Sociaal Plan volledig en onverkort ten aanzien van [Huurder] uit te voeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,- voor het geval [Verhuurder] niet tijdig en correct aan deze veroordeling zal voldoen;
C. [Verhuurder] te verbieden een eventueel toewijzend vonnis ten uitvoer te leggen totdat er op de conventionele vordering en de weren van [Huurder] bij onherroepelijke uitspraak is beslist, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,-.
Subsidiair
[Verhuurder] te verbieden een eventueel toewijzend vonnis in conventie ten uitvoer te leggen totdat er minimaal anderhalf jaar is verstreken nadat [Verhuurder] is gestart met uitvoering van de veroordeling tot toepassing van het Sociaal Plan zoals onder B gevorderd, daaronder expliciet te beschouwen de daadwerkelijke mogelijkheid voor [Huurder] om anderhalf jaar met het voorrecht van urgentie te reageren via het woningtoewijzingssysteem op huurwoningen in [Plaats] , een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100.000,-.
D. [Verhuurder] te veroordelen tot betaling aan [Huurder] van een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van € 6.253,- + P.M.,
met veroordeling van [Verhuurder] in de (na)kosten van het geding.
4.Beoordeling
4.1
[Verhuurder] vordert beëindiging van de huurovereenkomst met [Huurder] per 11 januari 2021 op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c in Pro samenhang met lid 3 BW (dringend eigen gebruik).
4.2
De kantonrechter kan op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c in Pro samenhang met lid 3 BW een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijzen als [Verhuurder] aannemelijk maakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar – de belangen van beide partijen in aanmerking genomen – niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [Huurder] voortzet. Het van toepassing zijnde artikel 274 lid 1 sub Pro c (oud) bepaalt verder dat tevens moet blijken dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4 (student-huurder), andere passende woonruimte kan verkrijgen.
4.2
De tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreft een campuscontract ex artikel 7:274 lid Pro 4 (oud) en artikel 7:274d BW (huidig). [Verhuurder] stelt dat hieruit volgt dat niet hoeft te blijken dat [Huurder] andere passende vervangende woonruimte in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro kan krijgen.
4.3
[Huurder] stelt daarentegen dat de vordering slechts kan worden toegewezen als blijkt dat [Huurder] andere passende woonruimte kan verkrijgen. [Huurder] kan geen passende vervangende woonruimte verkrijgen zodat de vordering moet worden afgewezen. De kantonrechter overweegt het volgende.
4.4
[Verhuurder] doet een beroep op dringend eigen gebruik omdat zij het blok waarin de woning is gelegen wil slopen en op die plek vervolgens nieuwe woningen voor in de plaats wil bouwen. Na de renovatie zal [Verhuurder] de woningen niet meer aan studenten verhuren.
4.5
De kantonrechter is van oordeel dat de uitzondering van artikel 7:274 lid Pro c BW slechts van toepassing is indien de verhuurder een beroep doet op eigen gebruik op grond van artikel 274 lid Pro 4 (oud) BW. Daarbij is de grond voor beëindiging dat de huurder niet meer over de eigenschap van student beschikt of het opnieuw verhuren van de woonruimte aan een student. [Verhuurder] beroept zich echter op een andere reden voor dringend eigen gebruik, te weten sloop, specifiek opgenomen in artikel 7:274 lid 3 onder Pro a (oud) BW. Dit betekent dat de voorwaarde van artikel 7:274 lid 1 onderdeel Pro c BW dat moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen in het onderhavige geval van toepassing is.
4.6
Nu niet is gebleken dat [Huurder] andere passende woonruimte kan krijgen moet de vordering worden afgewezen. [Huurder] is bereid mee te werken met uitverhuizen, maar zij wil feitelijk in staat zijn over passende vervangende woonruimte (eventueel met een campuscontact) te beschikken en een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten.
4.7
Nu de vordering wordt afgewezen behoeft de vordering in reconventie geen bespreking.
4.8
[Verhuurder] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
5.Beslissing
De kantonrechter:
in conventie:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [Verhuurder] in de proceskosten, tot op deze uitspraak aan de zijde van [Huurder] begroot op € 360,00 voor gemachtigdensalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde btw.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.M.A. van Zaltbommel-Uittenbogaard en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 oktober 2020.