Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 20/1472 en SGR 20/2572
uitspraak van de meervoudige kamer van 26 november 2020 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: E. Bos),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft aan eiseres voor de jaren 2014 en 2015 aanslagen vennootschapsbelasting opgelegd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 5 november 2019 de aanslag 2014 verminderd.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 3 maart 2020 de aanslag 2015 gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2020.
Namens eiseres zijn verschenen [A] en de gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen mr. [B] , mr. [C] en [D] .
Overwegingen
Feiten
1. De activiteiten van eiseres bestaan uit de verkrijging, exploitatie en vervreemding van (register)goederen, alsmede beheer, belegging en financiering.
2. Op 2 mei 2012 heeft eiseres ter zake van de verkoop van de onroerende zaak [weg 2] [huisnummer 1] te [plaats 1] een herinvesteringsreserve (HIR) gevormd ten bedrage van € 907.778.
3. Op 21 augustus 2013 hebben [verkoper] (de verkoper) en [koper] BV (de koper) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onroerende zaak aan de [weg 3] [huisnummer 2] te [plaats 2] (het landgoed). De koopsom bedroeg € 1.400.000. Op dezelfde dag is een nadere overeenkomst gesloten tussen verkoper en koper, waarbij afspraken zijn gemaakt over de wijze van betaling van de koopsom en de voortgezette exploitatie tot 1 september 2014. Verder is vastgelegd wat er gebeurt als de verkoper vóór
1 september 2014 een bod krijgt van meer dan € 3.000.000. In dat geval zal een ABC-transactie worden opgezet en wordt de winst volgens een bepaald schema verdeeld.
4. Op 16 oktober 2013 is door een notaris een akte van contractovername verleden waarbij eiseres de rechten en verplichtingen van de koper met betrekking tot de voormelde koopovereenkomst voor 50% overneemt. Verder is vastgelegd dat de samenwerking tussen eiseres en de koper zal worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.
5. Op 7 mei 2014 is een gewijzigde koopovereenkomst gesloten tussen verkoper en koper ter vervanging van de op 21 augustus 2013 gesloten koopovereenkomst. De koopsom is bij deze overeenkomst verminderd tot € 1.200.000. Verder is vastgelegd dat de levering van de economische eigendom van het landgoed zal plaatsvinden uiterlijk op 1 september 2014. De levering van de juridische eigendom van het landgoed zal plaatsvinden uiterlijk op 1 juli 2015. Ook is de nadere overeenkomst van 21 augustus 2013 vervangen door een nieuwe nadere overeenkomst.
6. Op 26 juni 2014 zijn [B.V. 1] BV en [B.V. 2] BV opgericht. De beide vennootschappen vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. [B.V. 1] BV is 100%-aandeelhouder van [B.V. 2] BV. De aandelen van [B.V. 1] BV zijn voor 50% in handen van eiseres en voor 50% in handen van de koper.
7. Op 1 september 2014 is de economische eigendom van het landgoed overgedragen aan [B.V. 1] BV. In de akte is vastgelegd dat reeds een bedrag van € 400.000 is betaald door de koper en dat het resterende deel van de koopsom zal worden betaald bij de overdracht van de juridische eigendom van het landgoed, maar uiterlijk op 1 juli 2015. Voorts is in de akte vastgelegd dat de levering van de juridische eigendom van het landgoed uiterlijk op 1 juli 2017 zal plaatsvinden.
8. Eiseres heeft op 14 april 2016 de aangifte vennootschapsbelasting voor het jaar 2014 ingediend. In de aangifte is een bedrag van € 528.778 afgeboekt op de HIR. De afboeking heeft betrekking op de verkrijging van 50% van de economische eigendom van het landgoed. De aankoopprijs bedraagt € 600.000.
9. Op 1 mei 2016 hebben eiseres en de koper een certificeringsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is bepaald dat eiseres en de koper gezamenlijk de economische eigendom van onroerende zaken willen verwerven maar dit niet aan derden kenbaar willen maken. Daarom wordt gebruik gemaakt van [B.V. 1] BV. Vastgelegd is dat de baten en lasten direct ten gunste/ten laste van eiseres en de koper komen, ieder voor 50%. Deze verdeling geldt evenwel niet voor de verkoopopbrengst van het landgoed voor zover deze bruto-opbrengst minder is dan € 1.200.000 of meer is dan € 2.550.000; dit gedeelte van de verkoopopbrengst komt toe aan de koper. In artikel 10 van Pro de overeenkomst is bepaald:
“In afwijking van het bepaalde in artikel 4 geldt Pro in geval van verkoop van het object dat bekend is als “Landgoed Duinlust” (bij partijen genoegzaam bekend), dat de bruto-opbrengst bij helfte wordt verdeeld, voor zover deze bruto-opbrengst minder is dan € 1.200.000 of meer is dan € 2.550.000. De bruto-opbrengst die ligt tussen € 1.200.000 en € 2.550.000 komt integraal toe aan [de koper].”
10. Op 17 april 2017 is een koopovereenkomst tussen [B.V. 1] BV en een derde gesloten inzake de verkoop van het landgoed.
11. Op 27 juni 2017 is de termijn voor de levering van de juridische eigendom van het landgoed aan [B.V. 1] BV verlengd tot 1 december 2017. De levering van de juridische eigendom van het landgoed aan [B.V. 1] BV heeft plaatsgevonden op
17 oktober 2017.
17 oktober 2017.
12. Op 18 oktober 2017 heeft de levering van de juridische eigendom van het landgoed door [B.V. 1] BV aan een derde voor een prijs van € 6.250.000 plaatsgevonden.
13. Op 21 november 2018 zijn [B.V. 1] BV en [B.V. 2] BV ontbonden.
14. Verweerder heeft bij het vaststellen van de aanslag vennootschapsbelasting 2014 de afboeking op de HIR niet geaccepteerd.
Geschil15.In geschil is of de HIR afgeboekt kan worden op de aanschafprijs van het landgoed. Zo niet, dan is in geschil of de vrijval van de HIR van € 528.778 in 2014 of in 2015 plaatsvindt. Verder is in geschil of eiseres recht heeft op een integrale vergoeding van de proceskosten.
16 . Eiseres stelt zich op het standpunt dat de HIR terecht is afgeboekt op het landgoed. Zo niet, dan dient de HIR in 2015 vrij te vallen. Er was eind 2014 nog een vervangingsvoornemen en de driejaarstermijn was nog niet verstreken. Verder stelt eiseres dat de aanslag voor het jaar 2015 onder geen enkele omstandigheid juist kan zijn. Eiseres is daarom van mening dat zij recht heeft op een integrale vergoeding van de proceskosten.
17. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de HIR niet mag worden afgeboekt op het landgoed. Primair stelt hij dat eiseres nooit de economische eigendom van het landgoed heeft verworven. Subsidiair stelt hij dat het landgoed voor eiseres geen bedrijfsmiddel is, maar voorraad. Meer subsidiair stelt verweerder dat het landgoed niet een bedrijfsmiddel is met eenzelfde economische functie als het vervreemde onroerende goed waarvoor de HIR is gevormd. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de HIR in 2014 dient vrij te vallen, omdat er in 2014 geen vervangingsvoornemen meer aanwezig is. Tot slot weerspreekt verweerder dat eiseres recht heeft op integrale vergoeding van de proceskosten omdat geen sprake is van bijzondere omstandigheden die dat rechtvaardigen.
Beoordeling van het geschil
De aanslag voor het jaar 2014
18. Partijen houdt onder meer verdeeld de vraag of het landgoed voor eiseres een bedrijfsmiddel is, dan wel voorraad. Eiseres stelt dat het landgoed is gekocht met de bedoeling om het duurzaam te gaan exploiteren. Ter onderbouwing van haar stelling voert zij aan dat het landgoed al in oktober 2013 is gekocht en dat de verkoop pas vier jaar later heeft plaatsgevonden, namelijk in oktober 2017. In de tussentijd hebben er allerlei activiteiten plaatsgevonden door architecten, restauratie-adviseurs en monumentensubsidie-adviseurs. Er is getracht om het landgoed te herontwikkelen en het landgoed is ook stelselmatig verhuurd geweest.
19. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat het landgoed was bestemd voor duurzame exploitatie waardoor het als bedrijfsmiddel kwalificeert. Uit facturen van architectenbureaus en overige gedingstukken volgt dat de mogelijkheden van herontwikkeling zijn bekeken en een wijziging van het bestemmingsplan is aangevraagd bij de gemeente. Uit kortlopende huurovereenkomsten volgt dat vanaf
1 september 2014 tot en met uiterlijk 31 augustus 2015 en van 15 april 2016 tot uiterlijk
15 oktober 2016 kantoorruimtes zijn verhuurd aan derden. Hieruit volgt evenwel niet dat het landgoed was bestemd voor een duurzame exploitatie. Uit het dossier komt juist het beeld naar voren dat het landgoed van meet af aan was bestemd voor de verkoop. Zo is al in de hiervoor onder 3 vermelde nadere overeenkomst tussen de verkoper en de koper vastgelegd dat er een ABC-transactie zal worden opgezet als de verkoper vóór 1 september 2014 een serieus bod krijgt van meer dan € 3.000.000. Ook zijn tussen verkoper en koper afspraken gemaakt indien de koper van een derde een bod krijgt van meer dan € 1.400.000. Verder hebben eiseres en de koper een aantal specifieke afspraken gemaakt betreffende hun samenwerking. Deze afspraken zijn vastgelegd in een e-mail van de bestuurder van de aandeelhouder van eiseres van 15 oktober 2013 aan de koper. Deze specifieke afspraken hebben met name betrekking op een eventuele verkoop van het landgoed. Zo hebben zij afgesproken dat bij een bod van minimaal € 4.500.000 binnen drie jaar na het sluiten van de originele koopovereenkomst zij beiden instemmen met de verkoop. Ook zijn er tussen hen afspraken gemaakt voor het geval er binnen drie jaar een lager bod zou worden gedaan dan € 4.500.000 én voor het geval er na drie jaar nog geen verkoop zou zijn gerealiseerd of daarop geen concreet uitzicht zou zijn. In het laatste geval zullen zij maatregelen nemen om het landgoed op de openbare markt te verkopen tegen de beste prijs. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het landgoed van 23 mei 2016 tot ongeveer mei 2017 ook te koop is aangeboden op www.funda.nl. In de e-mail van 15 oktober 2013 wordt verder niet gesproken over (mogelijkheden tot) duurzame exploitatie. Wel wordt daarin vermeld dat de aandeelhouders het erover eens zijn dat het gekochte niet leeg zou moeten staan in verband met risico’s zoals kraak. Voorts zijn in de onder 9 vermelde certificeringsovereenkomst afspraken tussen eiseres en de koper vastgelegd die zij reeds op 1 september 2014 mondeling overeen waren gekomen met betrekking tot de verdeling van de verkoopopbrengst. De rechtbank acht gelet op de hiervoor vermelde afspraken dan ook veeleer aannemelijk dat het landgoed van meet af aan was bestemd om, na een eventuele herontwikkeling, te worden verkocht. De tijdelijke verhuur van kantoorruimte was kennelijk bedoeld om de risico’s van leegstand tegen te gaan. De gespreksnotitie van 8 maart 2016 brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. In deze gespreksnotitie is vastgelegd dat eiseres en de koper er alles aan hebben gedaan om het landgoed als belegging rendabel te maken en dat is getracht om huurders te vinden en om het landgoed te verhuren als locatie voor feesten, trouwerijen, seminars, et cetera. Wat in de notitie is vastgelegd, wordt niet met stukken onderbouwd en sluit bovendien niet aan bij de hiervoor vermelde afspraken.
20. Omdat het landgoed niet kwalificeert als bedrijfsmiddel, heeft verweerder terecht de afboeking van de HIR geweigerd. De overige stellingen van verweerder behoeven daarom geen bespreking meer.
21. Nu de HIR niet mag worden afgeboekt op het landgoed is in geschil of de HIR voor een bedrag van € 528.778 vrijvalt in 2014 of in 2015. Het restant van de HIR is in 2015 in de belastbare winst opgenomen.
22. Eiseres stelt dat de HIR in 2015 dient vrij te vallen, aangezien zij ultimo 2014 nog een vervangingsvoornemen had en de driejaarstermijn toen nog niet was verstreken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat zij eind 2014 een vervangingsvoornemen had. Zij heeft hiervoor onvoldoende aangevoerd en geen stukken ter onderbouwing overgelegd. Eiseres heeft ter zitting aangeboden bewijs te leveren. De rechtbank wijst dit bewijsaanbod af omdat het tardief is.
23. Omdat eiseres niet is geslaagd in het bewijs dat zij ultimo 2014 nog een vervangingsvoornemen had, is de vrijval van de HIR van € 528.778 terecht in de belastbare winst van 2014 opgenomen.
24. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep betreffende de aanslag 2014 ongegrond te worden verklaard.
De aanslag voor het jaar 2015
25. Verweerder heeft ter behoud van rechten de vrijval van de HIR van € 528.778 ook in de belastbare winst van 2015 opgenomen. Uit hetgeen hiervoor onder 23 en 24 is overwogen, volgt dat de aanslag voor 2015 in zoverre niet in stand kan blijven. De belastbare winst dient te worden verminderd met de correctie herinvesteringsreserve. Gelet hierop dient het beroep betreffende de aanslag 2015 gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
26. Nu het beroep tegen de aanslag 2015 gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. Voor een integrale proceskostenvergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. Van procederen tegen beter weten in of ernstige onzorgvuldigheid van verweerder acht de rechtbank geen sprake. De aanslag 2015 is opgelegd ter behoud van rechten. Verweerder heeft eiseres de mogelijkheid geboden het bezwaar tegen de aanslag 2015 aan te houden totdat de aanslag voor het jaar 2014 onherroepelijk vast stond, maar eiseres heeft daarmee niet ingestemd. Het gevolg daarvan is geweest dat voor beide jaren moest worden geprocedeerd. Van procederen tegen beter weten in, is onder deze omstandigheden geen sprake.
27. De rechtbank stelt de proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.311 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Beslissing
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep tegen de aanslag 2014 ongegrond;
- verklaart het beroep tegen de aanslag 2015 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar tegen de aanslag 2015 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag 2015 tot één berekend naar een belastbaar bedrag van
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.311;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Bandsma, voorzitter, en mr. E.E. Schotte en
mr. S.E. Postema, leden, in aanwezigheid van mr. W.M.M.A. van der Vegt, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 november 2020.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.