Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/506 en SGR 20/670
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
17 december 2020 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 9 december 2019 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een Skype-zitting plaatsgevonden op
3 december 2020. De gemachtigde van eiseres heeft daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben [A] en [B] daaraan deelgenomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ten aanzien van de woning ongegrond (SGR 20/506);
- verklaart het beroep ten aanzien van de garagebox gegrond (SGR 20/670);
- vernietigt de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de garagebox;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de garagebox wordt verminderd tot € 35.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van de garagebox tot een berekend naar een waarde van € 35.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.572;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2019 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [straat] [nummer 1] en
[straat] [nummer 2] (hierna: de woning respectievelijk de garagebox), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2019 tot 1 januari 2020 vastgesteld op € 378.000 voor de woning en € 45.000 voor de garagebox. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning en de garagebox. De woning is een appartement met berging, bouwjaar 2003. De inhoud van de woning is 319 m³ en van de berging 38 m³. De garagebox bevindt zich in een parkeerkelder, bouwjaar 2003, en heeft een inhoud van 67 m³.
5. In geschil is de waarde van de woning en de garagebox op de waardepeildatum. Eiseres bepleit lagere waardes. Daartoe wordt het volgende aangevoerd. Er zijn geen geschikte vergelijkingsobjecten gebruikt voor de woning en de garagebox, en er is onvoldoende rekening gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie van de woning. Ten aanzien van de garagebox is de gevraagde grondstaffel niet overgelegd. In de bezwaarfase is voorts niet op deugdelijke wijze gehoord, en er is geen verslag van de hoorzitting overgelegd. Door eiseres zijn verder nog een groot aantal argumenten aangevoerd. De rechtbank zal deze argumenten, voor zover nodig, hieronder behandelen.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder matrixen, waarderapporten, en taxatieverslagen overlegd. De waarderapporten zijn opgemaakt door [B] , taxateur te Noordwijk. In deze stukken is de waarde van de woning bepaald op € 378.000 en van de garagebox op € 45.000. Naast gegevens van de woning en garagebox, bevatten deze stukken gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning en de garagebox niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er niet in geslaagd om de vastgestelde waarde van de garagebox aannemelijk te maken. Naar volgt uit de matrix, het waarderapport en het taxatieverslag, is de waarde van de garagebox bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten bij de garage zijn (1) [adres 2] [nummer 9] te [plaats] , verkocht op 6 juni 2017 voor € 35.000, (2) [adres 3] [nummer 6] te [plaats] , verkocht op 29 mei 2018 voor € 37.500, en (3) [adres 4] [nummer 8] te [plaats] , verkocht op 24 september 2018 voor € 44.000.
Bij gebreke van identieke objecten, heeft verweerder drie, in diens opvatting, voldoende vergelijkbare objecten ter onderbouwing aangedragen, die naar hun aard vergelijkbaar zijn (immers ook garages), maar die qua inrichting, oppervlakte, en ligging afwijkend zijn.
9. De onderhavige garagebox bevindt zich in een kelder van een appartementencomplex, terwijl de vergelijkingsobjecten boven maaiveldniveau liggen, en - hoewel de grond behoort tot een eengezinswoning of meergezinswoning - op een aparte locatie liggen die goed bereikbaar is voor derden. Voor de hand ligt dat de bereikbaarheid van een garagebox van invloed is op de waarde die de garagebox in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Verweerder heeft gesteld dat de drie vergelijkingsobjecten beschikken over een stuk grond vóór de garagebox, terwijl dit bij het onderhavige object (een afgesloten garagebox) niet het geval is.
Verweerder heeft voorts niet het vereiste inzicht gegeven waarom de waarde van de objecten is bepaald op de inhoud en niet aan de hand van de oppervlakte en waarom het verschil in inrichting niet is meegenomen.
Verweerder heeft in reactie op de stellingen van eiseres toegelicht dat bij de waardebepaling van een garagebox weliswaar niet met een grondstaffel wordt gewerkt, maar wel met een staffel op de inhoud. Afhankelijk van de locatie worden de garages in verschillende categorieën ingedeeld. Verweerder heeft echter geen inzicht gegeven in de verschillende categorieën en de bijbehorende gemiddelde prijzen.
10. Het had echter op de weg van verweerder gelegen wel inzichtelijk onderbouwd aannemelijk te maken dat met voornoemde verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling.
11. Verweerder heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de garagebox niet te hoog is.
12. Het beroep ten aanzien van de garagebox is daarom gegrond verklaard en de aanslag vernietigd.
13. Eiseres is er evenmin in geslaagd om een door hem verdedigde waarde van de garagebox aannemelijk te maken. Reeds omdat eiseres zelf geen concrete waarde heeft genoemd en onderbouwd.
14. Omdat geen van partijen de waarde van de garagebox voldoende aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding om in goede justitie en gelet op alle feiten en omstandigheden de waarde van de garagebox vast te stellen op € 35.000.
15. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixen, waarderapporten en taxatieverslagen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, er wel in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar volgt uit de matrix, het waarderapport en taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten bij de woning zijn (1) [adres 1] [nummer 4] te [plaats] , verkocht op 20 april 2017 voor € 432.500, (2) [adres 1] [nummer 10] te [plaats] , verkocht op 17 juli 2017 voor € 485.000, en
(3) [straat] [nummer 3] te [plaats] , verkocht op 16 november 2017 voor € 480.500. Met de kwalificatie van de secundaire objectkenmerken in de matrix maakt verweerder aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen, en ligging.
16. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat met een marktconforme prijs van € 20.000 voor de parkeerplaats-opstelplaats behorende bij het vergelijkingsobject [straat] [nummer 3] rekening is gehouden.
De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en/of verpaupering/verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan.
Verder zijn door eiseres ingebracht algemene en niet concreet op de woning zelf betrekking hebbende argumenten - zoals bodemdaling, palenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, zure regen, gat in de ozonlaag, broeikaseffect, LED-verlichting, aardgasvrij bouwen, stikstofproblematiek, CO2-uitstoot, PFAS, PAS, houtstook, rook, bioverbrandingsinstallaties, zonnepanelen, rompslomp, en waardehausse. En overigens zonder aan te geven, als een en ander al aan de orde zou zijn, welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van het onderhavige object. De rechtbank zal daarom daar verder aan voorbijgaan.
17. Eiseres heeft nog gesteld dat verweerder een (concept)verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Nu in de uitspraak op bezwaar is vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen, blijkt daaruit voldoende van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is verweerder niet gehouden een afzonderlijk verslag van de hoorzitting over te leggen. De stelling van eiseres, dat bij de mondelinge hoorzitting niet deugdelijk is gehoord maar alleen is aangehoord, wordt gepasseerd, nu het tegendeel blijkt uit hetgeen over de hoorzitting is vermeld in de uitspraak op bezwaar, en eiseres deze stelling ook verder niet heeft toegelicht.
18. De stellingen van eiseres dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. De waarderapporten zijn als bijlage aan de verweerschriften gehecht. Verweerder heeft op het verzoek van eiseres d.d. 2 november 2020 taxatieverslagen met betrekking tot de jaren 2016 - 2018 overgelegd. De gegevens van de taxatiekaarten zijn opgenomen in de matrixen bij de waarderapporten. Met betrekking tot de grondstaffel heeft verweerder toegelicht dat bij de waardering van appartementen niet wordt uitgegaan van grondstaffels, zodat deze, zo deze voor onroerende zaken als de onderhavige al bestaan, voor de beoordeling van het geschil niet relevant zijn.
19 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en daarom is het beroep ten aanzien van de woning ongegrond verklaard.
20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C.J.A. Huijgens, rechter, in aanwezigheid van
mr. R. Vijverberg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
17 december 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.