Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 18/6802
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 maart 2020 in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres] , te [woonplaats] , eiseressen
(gemachtigde: mr. J. Zwiers),
en
het college van burgemeester en wethouders van Leiden, verweerder
(gemachtigde: J.D. Visser).
Procesverloop
Bij besluit van 1 mei 2017 (het primaire besluit) heeft verweerder de aanvraag van eiseressen om een tegemoetkoming in planschade ingewilligd. Verweerder heeft aan eiseressen een bedrag toegekend van € 20.000,-.
Bij besluit van 20 augustus 2018 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseressen ongegrond verklaard.
Eiseressen hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2020. [eiser] is verschenen, bijgestaan door [B] en de gemachtigde en vergezeld van T.A.P. Langhout van het bureau Langhout Wiarda bestuursschade & omgevingsrecht deskundigen (hierna: Langhout & Wiarda). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld van [A] van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ).
Overwegingen
1. Eiseressen zijn sinds 19 maart 1999 eigenaar van een onbebouwd perceel grond van ongeveer 201 m² aan de [adres] in [plaats] , kadastraal bekend als sectie [sectie] , nummer [kadastraal nummer] (hierna: het perceel).
1.1.
Op 30 augustus 1982 heeft de raad van de gemeente Leiden het bestemmingsplan “Schuttersveld 1982” (het oude bestemmingsplan) vastgesteld. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk geworden op 20 mei 1986. Ingevolge dit bestemmingsplan rustte op het perceel de uit te werken bestemming “Woondoeleinden II”.
1.2.
Op 12 juli 2013 is het bestemmingsplan “Leiden Schuttersveld e.o.” (het nieuwe bestemmingsplan) in werking getreden. Op grond van dit nieuwe bestemmingsplan rusten op het perceel de bestemmingen “Verkeer” en “Water”.
1.3.
Eiseressen hebben verweerder op 20 februari 2015 verzocht om tegemoetkoming in de schade als gevolg van het in werking treden van het nieuwe bestemmingsplan.
1.4.
Op verzoek van verweerder heeft de SAOZ in september 2016 een conceptadvies uitgebracht over de aanvraag. Eiseressen en verweerder hebben op het conceptadvies gereageerd. In februari 2017 heeft de SAOZ een definitief advies uitgebracht waarbij de SAOZ de zienswijzen van eiseressen en verweerder op het conceptadvies heeft betrokken. De SAOZ heeft geconcludeerd dat het perceel onder het oude bestemmingsplan een waarde had van € 45.000,- en dat het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan nog een waarde heeft van € 20.000,-. Volgens de SAOZ dient € 5000,- van de geleden schade vanwege het normaal maatschappelijk risico voor rekening van eiseressen te worden gelaten. De SAOZ heeft verweerder daarom geadviseerd om eiseressen € 20.000,- als tegemoetkoming in planschade toe te kennen.
1.5.
Verweerder heeft het advies van de SAOZ aan het primaire besluit ten grondslag gelegd.
2. Eiseressen hebben in bezwaar een deskundigenrapport van Langhout & Wiarda ingebracht, gedateerd 28 juni 2017. De SAOZ heeft bij brief van 4 oktober 2017 een reactie gegeven op het bezwaarschrift van eiseressen. De SAOZ heeft bij brief van 9 februari 2018 desgevraagd een nader advies uitgebracht. Langhout & Wiarda heeft bij brief van 15 maart 2018 gereageerd op dit nader advies. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het primaire besluit gehandhaafd.
3. De rechtbank overweegt als volgt.
3.1.
Ingevolge artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Het tweede lid van artikel 6.1 van de Wro noemt als een oorzaak als bedoeld in het eerste lid onder meer een bepaling van een bestemmingsplan.
3.2.
Tussen partijen staat niet ter discussie dat het nieuwe bestemmingsplan de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van het perceel van eiseressen in nadelige zin heeft gewijzigd. Het geschil spitst zich toe op de vragen hoe groot de schade is die eiseressen hebben geleden en of een deel van die schade voor hun rekening moet worden gelaten.
Planvergelijking
4. Eiseressen betogen in de eerste plaats dat verweerder bij het vaststellen van de schade is uitgegaan van een onjuiste planvergelijking. Onder verwijzing naar het rapport van Langhout & Wiarda stellen zij dat geen vergelijking moest worden gemaakt tussen het oude bestemmingsplan en het nieuwe bestemmingsplan, omdat het perceel onder het oude bestemmingsplan een uit te werken bestemming had. Volgens eiseressen had verweerder een vergelijking moeten maken tussen de bouwmogelijkheden op basis van de Bouwverordening en het nieuwe bestemmingsplan. In die laatste vergelijking zou de schade van eiseressen aanmerkelijk groter zijn, omdat de Bouwverordening veel ruimere bouwmogelijkheden kende dan het oude bestemmingsplan.
4.1.
Dit betoog faalt. Verweerder heeft terecht een vergelijking gemaakt tussen het oude en het nieuwe bestemmingsplan. De rechtbank volgt eiseressen niet in hun betoog dat het oude bestemmingsplan buiten deze vergelijking moest worden gehouden omdat het perceel onder dat plan een uit te werken bestemming had. De rechtspraak en de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 6.1, zesde lid, van de Wro, bieden hiervoor geen aanknopingspunten. Steun voor dit oordeel vindt de rechtbank in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 8 februari 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:326). Verweerder heeft verder met juistheid onderzocht wat de redelijkerwijs te verwachten invulling was van de uit te werken bestemming van het perceel onder het oude bestemmingsplan en die situatie vergeleken met de maximale mogelijkheden die het nieuwe bestemmingsplan biedt.
Waarde van het perceel
5. Eiseressen stellen dat hun perceel onder het oude bestemmingsplan een hogere waarde had dan waarvan verweerder is uitgegaan. Zij kunnen zich niet verenigen met de taxatie van het perceel door de SAOZ van € 225,- per m².Volgens eiseressen had het perceel onder het oude bestemmingsplan een waarde van € 350,- per m². Daartoe verwijzen zij naar het rapport van Langhout & Wiarda.
5.1.
Het is bestendige rechtspraak dat de inzichten van een taxateur zijn gebaseerd op diens kennis en ervaring, zodat een nadere toelichting op die inzichten niet in alle gevallen kan worden verlangd (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 9 maart 2016, ECLI:NL:RVS:2016:655). Wel mag worden verlangd dat de gedachtegang van de taxateur duidelijk en voldoende controleerbaar is en dat het verslag van het onderzoek voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
5.2.
De SAOZ heeft in het rapport van februari 2017 op navolgbare wijze toegelicht hoe zij tot de waarde van € 225,- per m² is gekomen. De SAOZ is tot dit bedrag gekomen door, evenals Langhout en Wiarda, een grondprijs van € 450,- per m² als uitgangspunt te nemen. Die prijs per m² zou het perceel volgens de SAOZ onder het oude bestemmingsplan opleveren in een ideale situatie. Vervolgens heeft de SAOZ deze prijs gecorrigeerd
door de van een optimale situatie afwijkende omstandigheden te beoordelen. Dit betrof het feit dat sprake was van een uit te werken bestemming die geen directe bouwtitel gaf, de ligging van het perceel, de ligging van een mogelijk daarop te realiseren woning ten opzichte van de reeds bestaande woningen in de directe nabijheid en tot slot de vorm en de oppervlakte van het perceel.
5.3.
De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van de waardebepaling door de SAOZ. Het rapport van Langhout & Wiarda van 28 juni 2017 gaat weliswaar uit van een waarde van het perceel van € 350,- per m², maar bij het bepalen van deze waarde is ten onrechte uitgegaan van de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden die de Bouwverordening bood. Die bebouwings- en gebruiksmogelijkheden waren wezenlijk ruimer dan die onder het oude bestemmingsplan. Reeds daarom kan de waardebepaling in het rapport van Langhout & Wiarda niet worden gevolgd. De rechtbank gaat voorbij aan het ter zitting door T.A.P. Langhout ingenomen standpunt dat aan het perceel ook een waarde van € 350,- per m² zou zijn toegekend als was gekeken naar het oude bestemmingsplan. Uit de advisering van Langhout & Wiarda blijkt immers duidelijk dat het bestaan van een directe bouwtitel en de ruime bouwmogelijkheden uit de Bouwverordening van wezenlijk belang waren bij het bepalen van de waarde van het perceel.
5.4.
Het betoog van eiseressen dat de SAOZ de waarde van het perceel onder het nieuwe bestemmingsplan op onjuiste wijze heeft vastgesteld, slaagt niet. De SAOZ heeft in het rapport van februari 2017 en het nader advies van 9 februari 2018 toegelicht dat de waarde van € 100,- per m² is gebaseerd op de Notitie Grondprijzen 2013. De SAOZ heeft eveneens in de reactie op het bezwaar van 4 oktober 2017 en in het nader advies van 9 februari 2018 onderbouwd dat de gronden gebruikt kunnen worden als parkeerterrein en dat de bestemming niet aan particulier gebruik van dat parkeerterrein in de weg staat. Het niet nader onderbouwde standpunt van eiseressen dat de grond onder het nieuwe bestemmingsplan geen enkele waarde vertegenwoordigt, wordt door de rechtbank niet gevolgd.
Normaal maatschappelijk risico
6. Eiseressen betogen tot slot dat verweerder een te groot gedeelte van de schade voor hun rekening heeft gelaten. Zij stellen dat een korting van € 5.000,-, oftewel 11% van de door de SAOZ vastgestelde waarde van het perceel onder het oude bestemmingsplan, onredelijk hoog is.
6.1.
De schade van eiseressen bestaat uit directe planschade, nu hun eigen perceel een nieuwe bestemming heeft gekregen en als gevolg daarvan minder waard is geworden. In de Wro is voor dergelijke gevallen, anders dan bij indirecte planschade, niet nader uitgewerkt welk deel van de schade wegens het normaal maatschappelijk risico ten minste voor rekening van de verzoekende partij dient te blijven. Uit de rechtspraak volgt echter dat ook directe planschade op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro geheel of gedeeltelijk voor rekening van de aanvrager kan blijven. Dat is het geval als de schadeveroorzakende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag en de schade, bestaande uit waardevermindering van de desbetreffende onroerende zaak, niet onevenredig is in verhouding tot de waarde van die onroerende zaak (zie de uitspraak van de Afdeling van 19 september 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3026). Bij beantwoording van de vraag of een planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past.
Verder geldt dat naarmate een bestuursorgaan een hoger percentage als normaal maatschappelijk risico als drempel hanteert dan wel op een tegemoetkoming in mindering brengt, er zwaardere eisen aan de motivering worden gesteld (zie de uitspraak van de Afdeling van 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2071). Een normaal maatschappelijk risico van 5% in een geval van directe planschade is door de Afdeling recentelijk aangemerkt als betrekkelijk hoog, maar gerechtvaardigd geacht in een situatie waarin een ontwikkeling geheel binnen de lijn der verwachtingen lag (uitspraak van de Afdeling van 18 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4287).
6.2
Verweerder heeft in navolging van het advies van de SAOZ het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 11% van de waarde van het perceel voorafgaand aan het ontstaan van de schade. De SAOZ overweegt in het advies van februari 2017 dat het omzetten van overgebleven gronden met een uit te werken woonbestemming – waarbij die uitwerking ook kon bestaan uit openbaar gebied – in “Verkeer” en “Water”, in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling. Eiseressen hadden hiermee volgens verweerder in abstracto rekening kunnen houden. Verder overweegt de SAOZ dat gelet op de structuur van de omgeving, te weten een afgewerkte woonwijk, de nieuwe bestemming van de gronden gezien de aard en omvang daarvan ter plaatse in redelijkheid wel als passend wordt aangemerkt. Dat is temeer het geval omdat sprake is van gronden waarop gedeeltelijk reeds een primaire watergang aanwezig was. Verder zouden de gronden gelet op dit afgeronde karakter van de woonwijk niet als woningbouwkavel in aanmerking komen, aldus de SAOZ.
6.3
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in navolging van de SAOZ inzichtelijk gemotiveerd dat de onderhavige planologische ontwikkeling op zichzelf in de lijn der verwachtingen lag. In het licht van de eisen die de rechtspraak stelt aan de motivering van het normaal maatschappelijk risico, vormt het advies van de SAOZ echter geen toereikende grondslag voor het door verweerder aangehouden hoge normaal maatschappelijk risico van 11%. Hierbij betrekt de rechtbank dat het gekozen percentage fors hoger ligt dan de 2% die voor indirecte planschade als ondergrens geldt en ook aanzienlijk uitkomt boven de 5% die in gevallen van directe planschade in de rechtspraak als betrekkelijk hoog wordt aangemerkt. In het advies van de SAOZ wordt onderkend dat sprake is van directe planschade en dat de ontstane schade in verhouding tot de waarde van het object als groot moet worden aangemerkt, maar niet is gemotiveerd hoe deze aspecten bij het bepalen van de omvang van het normaal maatschappelijk risico zijn meegewogen. Ook ter zitting heeft verweerder hierover geen duidelijkheid kunnen verschaffen. Dat betekent dat verweerder onvoldoende heeft gemotiveerd waarom is gekozen voor een normaal maatschappelijk risico dat aanzienlijk uitstijgt boven de gebruikelijke percentages. Het betoog van eiseressen slaagt.
7. Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank zal dit besluit vernietigen voor zover daarbij het normaal maatschappelijk risico is vastgesteld op 11%. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien. Hiertoe zal de rechtbank het normaal maatschappelijk risico van eiseressen vaststellen op 3% van de waarde van het perceel direct voorafgaand aan de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan, zijnde € 1350,-. Bij die vaststelling betrekt de rechtbank dat de schadeveroorzakende planologische ontwikkeling binnen de lijn der verwachtingen lag, maar dat niet is gebleken van andere omstandigheden die een hoger maatschappelijk risico rechtvaardigen. Dit betekent dat de tegemoetkoming in de planschade van eiseressen wordt vastgesteld op € 23.650,- te vermeerderen met de wettelijke rente ingevolge artikel 6.5, aanhef en onder b, van de Wro.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseressen het door hun betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseressen gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.957,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525,- en een wegingsfactor 1) en € 907,50 ter vergoeding voor de kosten van het rapport van Langhout & Wiarda.
10. Laatst vermelde kosten komen naar het oordeel van de rechtbank voor vergoeding in aanmerking, omdat eiseressen dit rapport hebben laten opstellen om hun standpunt dat sprake is van een hogere planschade te onderbouwen. Uit de door eiseressen overgelegde factuur blijkt dat in totaal zes uur tegen een uurtarief van € 125,, exclusief BTW, is besteed aan het opstellen van het rapport. De rechtbank acht het aantal uren dat is besteed aan dit rapport redelijk. Gelet op artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, in samenhang met artikel 8:36, tweede lid, van de Awb, en artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003, geldt voor de vergoeding van de gemaakte kosten voor een deskundigenrapport een tarief van ten hoogste € 129,63 per uur. Het te vergoeden bedrag bedraagt dan ook € 750,- (6 maal € 125,-). Dit bedrag moet gelet op artikel 15 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003 worden vermeerderd met de daarvoor verschuldigde omzetbelasting van 21%, zodat het totaalbedrag € 907,50 bedraagt.
Beslissing
De rechtbank :
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- verklaart het bezwaar gegrond en herroept het primaire besluit voor zover daarbij de tegemoetkoming in de planschade is bepaald op € 20.000,-;
- bepaalt dat de tegemoetkoming in de planschade wordt vastgesteld op € 23.650,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van ontvangst van de aanvraag tot aan de dag van algehele voldoening;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het bestreden besluit.
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 170,- aan eiseressen te
vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseressen tot een bedrag van
€ 1.957,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. de Winter, rechter, in aanwezigheid van mr. E.L. Denters, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 20 maart 2020. Als gevolg van de maatregelen rondom het coronavirus is deze uitspraak nu niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Dat zal op een later moment alsnog gebeuren. Deze uitspraak wordt zo snel mogelijk gepubliceerd op rechtspraak.nl
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening.