Uitspraak
REchtbank den haag
Zittingsplaats Gouda
Zaaknummer: 7983890 CV EXPL 19-3783
Vonnis van de kantonrechter d.d. 9 april 2020 in de zaak van:
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
gemachtigde: J. Gyzel,
tegen
[gedaagde] , h.o.d.n. Woningkeur [woonplaats 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: G.T. Poolman.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken, waaruit tevens het verloop van de procedure blijkt:
- de dagvaarding d.d. 1 augustus 2019;
- de conclusie van antwoord;
- de brief met bijlage d.d. 24 oktober 2019 van de gemachtigde van gedaagde partij;
- de spreeknotities van de gemachtigde van gedaagde partij ten behoeve van de mondelinge behandeling van deze zaak op 29 januari 2020;
- het rapport van DEKRA d.d. 27 maart 2019, zoals dat door de gemachtigde van gedaagde partij is overgelegd tijdens de mondelinge behandeling van 29 januari 2020;
- de aantekeningen die de griffier heeft gemaakt tijdens de mondelinge behandeling van 29 januari 2020;
- de akte die eisende partij heeft doen nemen op de rolzitting van 13 februari 2020;
- de antwoordakte die gedaagde partij heeft doen nemen op de rolzitting d.d. 12 maart 2020.
2.De beoordeling
2.1
Eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , vordert in deze procedure de veroordeling van gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om aan haar te betalen een bedrag ad € 3.902,95, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag ad € 3.434,50 vanaf 19 juni 2019 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 14e dag na de dag waarop vonnis wordt gewezen alsmede de nakosten.
2.2
[eiser] legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. In het kader van de aankoop van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] door [eiser] heeft [gedaagde] deze woning op 23 mei 2018 in haar opdracht en voor haar rekening bouwkundig gekeurd (een visuele inspectie). Bij brief d.d. 10 oktober 2018 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat zij heeft geconstateerd dat de woning was behept met een aantal gebreken welke in de woning tot lekkages hadden geleid. Bij e-mailbericht d.d. 27 september 2018 heeft [werknemer] van [bedrijfsnaam] Dakservice aan [eiser] bericht dat de lekkages in de woning worden veroorzaakt door de slechte staat van de afwerkrand (de rollaag) op de voorgevel, doordat de aansluiting van het loodwerk op de schoorsteen slecht is, doordat de dakbedekking sterk is verouderd, doordat de nokafwerking binnen vijf jaar los zal laten en doordat de dakpannen zijn aangetast en vervangen moeten worden. Vervolgens heeft DEKRA in opdracht van [eiser] op 25 januari 2019 in aanwezigheid van beide partijen nader onderzoek gedaan naar de toestand van het dak. DEKRA heeft een aantal gebreken geconstateerd welke volgens haar in de weg staan aan een normaal gebruik van de woning, doordat deze tot ernstige lekkages hebben geleid en/of leiden. In haar rapport d.d. 27 maart 2019 heeft zij de te maken herstelkosten geraamd op een bedrag ad € 4.324,=. Twee van de gebreken die DEKRA heeft geconstateerd, heeft [gedaagde] niet in zijn keuringsrapport genoemd. De herstelkosten van de gebreken die [gedaagde] heeft gemist bedragen volgens het rapport van DEKRA € 1.125,= voor het vervangen van de rollaag op de kopgevel aan de voorgevelzijde inclusief het lood aan de dakzijde en een bedrag ad € 1.160,= voor het op termijn vervangen van circa 17 m2 voegwerk op de kopgevel. Bij brief d.d. 15 april 2019 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] verzocht om binnen 14 dagen na de ontvangst van zijn brief aan [eiser] te betalen het bedrag ad (€ 1.125,= + € 1.160,= =) € 2.285,=. Bij brief d.d. 15 april 2019 heeft [gedaagde] zijn aansprakelijkheid betwist alsmede de hoogte van de gestelde schade. Bij e-mailbericht d.d. 22 juni 2019 heeft hij wel voorgesteld om deze kwestie te regelen door de door hem aan [eiser] in rekening gebrachte keuringskosten ad € 325,= te crediteren. Met dat voorstel is [eiser] niet akkoord gegaan. Aangezien [gedaagde] de voor het bedrag ad € 2.285,= te herstellen gebreken niet in zijn keuringsrapport heeft genoemd, is hij tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, zodat hij voor dit bedrag jegens [eiser] aansprakelijk is. Op dezelfde grond is hij aansprakelijk voor de kosten van DEKRA en voor de buitengerechtelijke kosten. De kosten van DEKRA bedragen € 1.149,50 en de buitengerechtelijke kosten zijn in dit geval te stellen op een bedrag ad € 468,45.
2.3
[gedaagde] heeft geconcludeerd dat [eiser] niet ontvankelijk is in haar vorderingen, althans dat deze zijn af te wijzen, met veroordeling van haar in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de 14e dag na de dag waarop vonnis wordt gewezen en de nakosten. Daartoe voert hij het volgende aan. Hij heeft in opdracht van [eiser] gezorgd voor de bouwkundige keuring van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] . Op de overeenkomst die hij daartoe met haar heeft gesloten zijn zijn algemene voorwaarden van toepassing. De bouwkundige keuring bestaat volgens die voorwaarden uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, op basis van steekproeven, waarbij alleen zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. Het rapport van de door [gedaagde] uitgevoerde keuring heeft [eiser] als productie 2 aan de dagvaarding gehecht. Uit het door haar in het geding gebrachte rapport van DEKRA zou moeten blijken dat [gedaagde] bij de keuring van de woning ten onrechte niet heeft vastgesteld dat de rollaag op de kopgevel aan de voorgevelzijde inclusief het lood aan de dakzijde voor een bedrag ad € 1.125,= is te vervangen. [gedaagde] merkt hierover op dat de rollaag niet nieuw is (de woning aan de [adres] is circa 100 jaar oud), niet mooi is, niet geheel schoon is en ten dele met mos is begroeid, maar naar behoren functioneert. De toestand waarin de rollaag zich bevindt leidt niet tot lekkages. Van bouwkundige gebreken is geen sprake. Hetzelfde geldt met betrekking tot het loodwerk. Het loodwerk vertoont geen scheuren en heeft voldoende overlap op de dakpannen. De toestand waarin het loodwerk zich bevindt leidt wederom niet tot lekkages. Uit het door [eiser] in het geding gebrachte rapport van DEKRA zou verder moeten blijken dat [gedaagde] bij de keuring van de woning ten onrechte niet heeft vastgesteld dat circa 17 m2 voegwerk op de kopgevel op termijn voor een bedrag ad € 1.160,= is te vervangen. [gedaagde] merkt hierover op dat de toegepaste platvolvoeg voldoende volume vertoont, niet waterdoorlatend is en in bouwkundig opzicht niet gebrekkig is. DEKRA heeft het betreffende voegwerk kennelijk niet van dichtbij geïnspecteerd. DEKRA maakt voorts niet voldoende duidelijk op welke termijn het voegwerk te vervangen zou zijn en waarom dat noodzakelijk is. Overigens betwist [gedaagde] dat met het vervangen van het voegwerk een bedrag ad € 1.160,= gemoeid zou zijn. In overeenstemming met de Archidat Bouwkostenwijzer 2017 is met 1 m2 voegwerk maximaal een bedrag ad € 15,= gemoeid, zodat het vervangen van 17 m2 niet meer kost dan € 255,= inclusief btw. Ook de kosten met betrekking tot het vervangen van het rolwerk zijn te hoog begroot. Bovendien is niet duidelijk gemaakt waarom het rolwerk niet hersteld kan worden. Het is bouwkundig verantwoord om de bestaande rollaag af te dekken met een zinken afdeklijst. Uitgaande van de Archidat Bouwkostenwijzer 2017 en 2018 is hiermee een bedrag gemoeid van niet meer dan € 576,= inclusief btw. Indien ook [gedaagde] de door DEKRA geraamde kostenposten van in het totaal € 2.285,= had begroot, zou [eiser] haar woning ook hebben gekocht en zou zij voor dat bedrag hoe dan ook kosten hebben moeten maken. Aldus beschouwd heeft zij door toedoen van [gedaagde] geen enkele schade geleden. Het staat immers niet vast dat [eiser] bij haar verkoper had kunnen bedingen dat het bedrag ad € 2.285,= in mindering zou strekken op de prijs die zij voor de woning heeft moeten betalen. Blijkens de als productie 6 aan de conclusie van antwoord gehechte brief van de verkopende makelaar van de woning is bij de bepaling van de vraagprijs rekening gehouden met de ouderdom van de woning en de daaraan inherente bouwkundige problemen. De vraagprijs voor de woning, waar diverse belangstellenden voor waren, bedroeg € 189.500,=. [eiser] heeft daar een bedrag ad € 201.250,= op geboden. Voor de door DEKRA gemaakte kosten is [gedaagde] niet aansprakelijk. De door DEKRA gerekende kosten zijn bovendien buitenproportioneel.
2.4
De kantonrechter overweegt het volgende.
2.5
Op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de in het geding gebrachte producties staat het volgende vast. In het kader van de aankoop van de woning aan de [adres] te [woonplaats 1] door [eiser] heeft [gedaagde] deze woning op 23 mei 2018 in haar opdracht en voor haar rekening voor een vergoeding ad € 325,= bouwkundig gekeurd (een visuele inspectie). [gedaagde] heeft blijkens zijn door [eiser] in het geding gebrachte rapport tijdens deze keuring vastgesteld dat de circa 100 jaar oude woning diverse gebreken vertoonde. Volgens zijn rapport waren er vanwege de (onderhouds)toestand van de woning op een termijn van nul tot één jaar voor een bedrag ad € 1.424,= kosten te maken, terwijl er op een termijn van 0 tot vijf jaar voorts voor een bedrag ad € 4.523,= kosten waren te maken. De verbeterkosten heeft [gedaagde] in zijn rapport begroot op een bedrag ad € 955,=. [eiser] heeft niet betwist dat, zoals is vermeld in de als productie 6 aan de conclusie van antwoord gehechte brief van [makelaar] , de makelaar die optrad voor de partij van wie [eiser] de woning aan de [adres] heeft gekocht, de vraagprijs voor de woning € 189.500,= bedroeg, dat er veel belangstelling voor de woning was, dat [eiser] daar ten tijde van de keuring reeds een bod op had uitgebracht ad € 201.250,=, dat in de door [eiser] met betrekking tot de woning gesloten koopovereenkomst een ouderdomsclausule was opgenomen en dat zij de in het geding zijnde woning na de uitvoering van de keuring, op 26 mei 2018, voor het bedrag ad € 201.250,= heeft gekocht. Ook deze feiten worden daarom als vaststaand aangenomen. Vast staat verder dat [eiser] de woning op 24 augustus 2018 geleverd heeft gekregen. Vast staat tenslotte ook dat DEKRA de woning van [eiser] in aanwezigheid van partijen op 25 januari 2019 heeft geïnspecteerd en dat haar bevindingen vastliggen in haar rapport d.d. 27 maart 2019.
2.6
Indien geldt dat [gedaagde] tijdens zijn bouwkundige keuring ten onrechte niet heeft vastgesteld dat de rollaag op de kopgevel aan de voorgevelzijde inclusief het lood aan de dakzijde voor een bedrag ad € 1.125,= was te vervangen en dat op de kopgevel voorts, voor een bedrag ad € 1.160,=, circa 17 m2 voegwerk was te vervangen, dan is het de vraag wat de kans is dat [eiser] , met die gegevens in de hand, haar verkoper er van had willen of had kunnen overtuigen dat op de reeds door haar geboden aankoopprijs een bedrag ad € 2.285,= in mindering was te brengen, zodat zij haar woning niet voor het bedrag ad € 201.250,= had kunnen kopen, maar voor een bedrag ad € 198.965,=. Die kans is naar het oordeel van de kantonrechter verwaarloosbaar klein. Daarbij is van belang dat niet is gebleken dat [eiser] op basis van de wél door [gedaagde] begrote herstelkosten van in het totaal € 5.947,= met haar verkoopster heeft heronderhandeld over de koopprijs, nu zij de woning na de aankoopkeuring voor het door haar geboden bedrag ad € 201.250,= van haar verkoper heeft gekocht. Zonder een nadere toelichting, welke niet is gegeven, valt niet in te zien dat zij daar wel over had willen onderhandelen indien zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst had geweten dat de herstelkosten € 2.285,= hoger waren dan [gedaagde] had begroot – en dat haar verkoper tot die onderhandelingen bereid zou zijn geweest. Daarbij is verder van belang dat [eiser] , die met de door haar genoemde aankoopprijs € 11.750,= substantieel boven de vraagprijs heeft geboden, de woning kennelijk graag wilde hebben en daar, omdat er voor de woning meerdere belangstellenden waren, veren voor moest laten. Van belang is hierbij tenslotte ook dat [eiser] wist dat de door haar gekochte woning circa 100 jaar oud was, zodat zij reeds op die grond met onderhoudsproblemen rekening had te houden, en dat zij bereid is geweest om in verband daarmee de kennelijk door haar verkoper gewenste ouderdomsclausule in de verkoopvoorwaarden te accepteren. Dit alles leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat [eiser] door toedoen van [gedaagde] enig nadeel heeft geleden. Het antwoord op de vraag of de bouwkundige keuring van [gedaagde] , zoals [eiser] heeft gesteld en [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist, onjuist en/of onvolledig is geweest, kan aldus in het midden blijven.
2.7
De vorderingen van [eiser] zijn op grond van het vorenstaande af te wijzen, met veroordeling van haar in de proceskosten en, voor het geval er nakosten zijn te maken, in de nakosten.
3.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, welke kosten aan de zijde van [gedaagde] tot op heden worden vastgesteld op een bedrag ad € 480,= voor salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de 14e dag na de dag waarop dit vonnis wordt gewezen alsmede, voor het geval er nakosten zijn te maken, met een bedrag ad € 120,= voor de nakosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Nijenhuis en in het openbaar uitgesproken door mr. P.M. Frinking, rolrechter, op 9 april 2020.