Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/611918/ KG ZA 21-459
Vonnis in kort geding van 28 juni 2021
in de zaak van
RVE VASTGOED B.V.te Amsterdam,
eiseres,
advocaten mrs. M.R. Ruygvoorn en N.R. Verhoeff te Utrecht,
tegen:
[gedaagde]te [plaats],
gedaagde,
advocaten mrs. M.W.J. Ariëns en J.P. Koets te Haarlem.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘RVE’ en ‘[gedaagde]’.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 mei 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de op 14 juni 2021 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.
1.2.
Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2.De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1.
RVE is een zelfstandige private investeerder in vastgoed.
2.2.
[gedaagde] is de eigenaar van het recht van erfpacht van twee percelen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [Gemeente 1], [sectie xx] nummer [nummer 1] en [nummer 2] (hierna: ‘het perceel’ respectievelijk ‘het recht van erfpacht’).
2.3.
RVE heeft van GAP2, een onderneming die zich bezighoudt met het bemiddelen in de aan- en verkoop van vastgoed, een brochure ontvangen waarin het perceel ‘te koop/te huur’ werd aangeboden.
2.4.
RVE heeft op 26 februari 2021 per e-mail een bod gedaan op het perceel:
“(…) Het doet ons deugt een voorstel te mogen uitbrengen op het perceel (…). Graag zouden wij de kavel verwerven om bedrijfsunits op te realiseren. Wij verzoeken je onderstaand voorstel met je opdrachtgever te bespreken.
(…)
KOOPSOM
Wij zijn bereid een bedrag van € 1.050.000 (…) te betalen voor het erfpachtrecht van het perceel.
OPLEVERING
Verkoper levert het verkochte aan koper ‘as is’ op. Leeg, ontruimd en vrij van huur en gebruiksrechten. Wij gaan uit van levering met een schoongrondverklaring.
FISCALITEIT
Het object wordt verkocht met omzetbelasting daar het bouwgrond betreft.
VOORBEHOUD(…)
TRANSPORTDATUM
Datum in overleg. Koper kan snel afnemen.
(…)”
2.5.
Op 4 maart 2021 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [gedaagde], zijn vrouw en de heren [heer I] en [heer II], beiden werkzaam bij GAP2.
2.6.
Diezelfde dag heeft [heer II] een e-mail met de volgende inhoud aan RVE verzonden:
“Heren, zoals net besproken is de familie akkoord met jullie voorstel met de volgende opmerkingen:
levering OG uiterlijk 1 oktober of zoveel eerder in overleg;
GAP2 levert de diverse milieu onderzoeken aan (medio 2019). Mocht er toch gewenst zijn om een aanvullend onderzoek in te stellen zijn de kosten voor RVE. GAP2 zoekt de onderzoeken (en verklaringen) op en zal deze asap aan RVE verstrekken.”
2.7.
Vervolgens heeft RVE op 6 maart 2021 de volgende e-mail aan [heer II] verzonden:
“Zoals reeds telefonisch gemeld zijn wij erg te spreken over het feit dat de familie akkoord is met ons voorstel. De uiterlijke levering op 1 oktober is zoals aangekondigd voor ons akkoord. Zullen wij de koopovereenkomst laten opstellen door [Notariskantoor]? Bedankt voor zover.”
2.8.
[heer II] heeft op diezelfde dag per e-mail het volgende aan RVE medegedeeld:
“Hallo […], de familie is akkoord met [Notariskantoor] om daar de koopovereenkomst te laten opstellen.”
2.9.
Op 17 maart 2021 heeft RVE de concept-koopovereenkomst aan GAP2 verstuurd, waarna [heer II] op 18 maart 2021 aan RVE heeft medegedeeld dat hij het een en ander heeft doorgeleid aan [gedaagde] en er zo snel mogelijk bij RVE op terugkomt.
2.10.
RVE heeft op 27 maart 2021 de volgende e-mail aan [heer II] verzonden:
“Het leek ons goed om nog te resumeren naar aanleiding van ons telefoongesprek van gisteren. We hebben in het gesprek begrepen dat de gesloten koopovereenkomst fiscale implicaties heeft voor meneer [gedaagde]. Je mag meneer [gedaagde] mededelen dat wij ervoor open staan om constructief mee te denken over de best mogelijke oplossing voor zijn fiscale vraagstuk.
Ondertussen werken we onverminderd toe naar de levering (…)”
2.11.
Vervolgens heeft [heer II] op 1 april 2021 een e-mail met de volgende inhoud aan RVE verstuurd:
“Zoals aangegeven in het gesprek van 26 maart 2021 heeft de heer [gedaagde] aangegeven dat het terrein te huur is. Dit heb ik vervolgens aan jullie doorgegeven.
Na telefonisch overleg met de heer [gedaagde] als ook met zijn fiscaal adviseur, hebben beide heren bevestigd niet tot verkoop te willen overgaan. De heer [gedaagde] biedt het perceel dan ook niet te koop aan. Is een alternatieve verkenning voor jullie interessant om voor een langere periode dan gebruikelijk een huurovereenkomst met de heer [gedaagde] aan te gaan?
Dit houdt dan ook in dat de door jullie in werking gezette activiteiten voor eigen rekening en risico plaats vinden.”
3.Het geschil
3.1.
RVE vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
primair
[gedaagde] te veroordelen mee te werken aan de overdracht en levering van het recht van erfpacht;
te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de bij de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van [gedaagde], indien [gedaagde] niet meewerkt;
[gedaagde] te veroordelen mee te werken aan de effectuering van de onder 1 bedoelde levering door het doen van een verzoek tot het maken van een erfpachtsaanbieding door de Gemeente [Gemeente 2], op straffe van een dwangsom;
subsidiair
4. [gedaagde] te veroordelen mee te werken aan de overdracht en levering van het recht van erfpacht, op straffe van een dwangsom;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
3.2.
Daartoe voert RVE – samengevat – het volgende aan. Partijen hebben op 4 maart 2021, althans 6 maart 2021 een koopovereenkomst gesloten, aangezien partijen wilsovereenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Op grond van die koopovereenkomst dient [gedaagde] het recht van erfpacht uiterlijk op 1 oktober 2021 aan RVE te leveren. [heer II] van GAP2 heeft in de onderhandelingen als bemiddelaar/bode van [gedaagde] gediend en in die hoedanigheid aan RVE de verklaring van [gedaagde] dat hij het bod van RVE accepteerde, doorgegeven.
3.3.
[gedaagde] voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4. De beoordeling van het geschil
4.1.
Het staat vast dat RVE op 26 februari 2021 aan [gedaagde] een aanbod tot koop van het recht van erfpacht heeft gedaan. RVE heeft gesteld dat [gedaagde] op 4 maart 2021 dit aanbod heeft aanvaard, waarna GAP2, in de hoedanigheid van bemiddelaar/bode, de aanvaardingsverklaring van [gedaagde] aan RVE heeft overgebracht met het tot stand komen van een koopovereenkomst tot gevolg. [gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde] heeft hij uitdrukkelijk op 4 maart 2021 aan GAP2 verklaard dat hij het perceel uitsluitend wilde verhuren.
4.2.
Ter beoordeling ligt dan ook voor of het voldoende aannemelijk is geworden dat [gedaagde] het aanbod van RVE heeft aanvaard.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt vast dat een schriftelijke aanvaarding van de zijde van [gedaagde] niet is overgelegd. RVE heeft enkel e-mailcorrespondentie tussen haar en GAP2/[heer II] alsmede een verklaring van [heer II] overgelegd.
4.4.
Op 4 maart 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden op het kantoor van GAP2 tussen [gedaagde], zijn echtgenote, en [heer I] en [heer II]. Partijen verschillen van mening over wat er tijdens dit gesprek is besproken en of [gedaagde] tijdens dit gesprek het aanbod van RVE heeft aanvaard. Volgens [heer II], en daarmee volgens RVE, heeft [heer I] voorafgaand aan die bespreking in een telefoongesprek het aanbod van RVE aan [gedaagde] voorgelegd. Vervolgens hebben [heer I] en [heer II] het aanbod tijdens de bespreking nader toegelicht, waarna [gedaagde] het aanbod heeft aanvaard onder de voorwaarde dat de levering zou plaatsvinden op 1 oktober 2021, aldus RVE.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [heer I] voorafgaand aan de bespreking heeft medegedeeld dat hij twee mogelijke huurders voor het perceel had gevonden en dat deze potentiële huurders onderwerp van gesprek zouden zijn. Tijdens de bespreking op 4 maart 2021 zou plotseling het bod tot koop van RVE door [heer I] en [heer II] ter sprake zijn gebracht. Volgens [gedaagde] hebben hij en zijn echtgenote toen (en ook nog in een telefoongesprek op 5 maart 2021) dadelijk gezegd dat het perceel niet te koop maar alleen te huur is. Volgens [gedaagde] wil(de) hij niet verkopen, omdat de verkoop van het perceel voor hem tot grote fiscale problemen zou (kunnen) leiden. GAP2 was al voor de bespreking hiervan op de hoogte, aldus [gedaagde].
4.5.
Voor een goed begrip van wat op 4 maart 2021 is besproken, is – nu de verklaringen hieromtrent van de zijde van [gedaagde] en [heer II] lijnrecht tegenover elkaar staan – onder meer van belang om te achterhalen wat vóór 4 maart 2021 tussen GAP2 en [gedaagde] is besproken. Deze communicatie heeft plaatsgevonden tussen [heer I] en [gedaagde]. Over dat wat [heer I] met [gedaagde] exact heeft besproken en met welke agenda [gedaagde] is uitgenodigd voor het gesprek op 4 maart 2021 is onduidelijk. Op dit punt helpt de verklaring van [heer II] niet, nu hij – zoals hij ter zitting verklaarde – normaliter geen contact onderhield met [gedaagde] en ook niet weet wat er tussen [heer I] en [gedaagde] exact is besproken voor 4 maart 2021. Voor een goed begrip van de context waarbinnen het gesprek van 4 maart 2021 heeft plaatsgevonden is het tevens noodzakelijk om te achterhalen of GAP2 reeds voor het gesprek op 4 maart 2021 op de hoogte was van de mogelijke fiscale problemen die [gedaagde] door verkoop van het recht van erfpacht zou kunnen ondervinden. [heer II] heeft verklaard hier niet van op de hoogte te zijn geweest en ook uit de door [gedaagde] overgelegde e-mails is dit – anders dan [gedaagde] heeft betoogd – niet af te leiden.
4.6.
In verband met de context waarbinnen het gesprek van 4 maart 2021 heeft plaatsgevonden en de door RVE gestelde wil van [gedaagde] om het perceel te verkopen, heeft RVE nog verwezen naar een brochure uit 2018 waarin het recht van erfpacht ‘te koop/te huur’ wordt aangeboden en naar het bord met daarop ‘te koop/te huur’ dat bij het perceel stond. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat [gedaagde] in 2021 daadwerkelijk de wil had om tot verkoop over te gaan en evenmin dat [gedaagde] het bod van RVE tijdens het gesprek heeft aanvaard.
4.7.
Hierbij wordt nog opgemerkt dat, indien mocht blijken dat [gedaagde] de aanbod van RVE niet heeft aanvaard, het feit dat GAP2 aan RVE heeft medegedeeld dat [gedaagde] akkoord was voorshands niet aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Als een tot aanvaarding strekkende wilsverklaring van [gedaagde] heeft ontbroken kan een onjuist bericht van GAP2/[heer II] (namelijk met de inhoud dat het aanbod wél was aanvaard) niet aan [gedaagde] worden toegerekend, bijzondere omstandigheden – die gesteld noch gebleken zijn – daargelaten.
4.8.
Gezien de voornoemde onduidelijkheden omtrent het al dan niet aanvaarden van het aanbod door [gedaagde] zal nader feitenonderzoek nodig zijn. Deze kortgeding-procedure leent zich echter niet voor een dergelijk onderzoek. Het is zodoende onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] het aanbod van RVE heeft aanvaard. De vordering wordt dan ook afgewezen.
4.9.
RVE zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt RVE om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan [gedaagde] te betalen, tot dusverre aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 1.325,--, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat en € 309,-- aan griffierecht, in voorkomende gevallen te vermeerderen met btw;
5.3.
bepaalt dat RVE bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is;
5.4.
verklaart deze kostenveroordeling tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Vetter en in het openbaar uitgesproken op 28 juni 2021. Bij afwezigheid van mr. Vetter is dit vonnis ondertekend door mr. T.F. Hesselink.
fo