Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 20/7375
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
9 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van Belastingen Bollenstreek, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 4 november 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2021.
Namens eiser is mr. R. van der Weide, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Namens verweerder is [A] verschenen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 375.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 375.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [huisnummer 1] te [plaats] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 388.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
[huisnummer 5] . Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met berging en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer [huisnummer 7] m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 249 m².
[huisnummer 6] . In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 361.000. Daartoe voert eiser - zakelijk weergegeven - het volgende aan. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de niet-geïsoleerde muren van de woning en de oudere badkamer, keuken en toilet in de woning. Ook is ten onrechte geen rekening gehouden met de ligging van de woning nabij een school en de daarmee gepaard gaande overlast. Verweerder heeft ten onrechte de verkooptransacties van het object [object 1] [huisnummer 2] en [object 2] [huisnummer 3] niet meegenomen. Ook de woning [woning 1] [huisnummer 4] , een twee-onder-één-kapwoning, heeft verweerder ten onrechte niet in zijn matrix opgenomen. De woning [woning 2] [huisnummer 5] die verweerder als vergelijkbare woning hanteert, is in een geheel andere wijk gelegen en daardoor niet goed bruikbaar ter onderbouwing van de waarde. Verder merkt eiser over de waardematrix van verweerder op dat de correctie voor de betere ligging van [woning 2] [huisnummer 5] in de matrix slechts 10,7% is en niet 12% zoals verweerder stelt. Bovendien is de in de matrix opgenomen inhoudsmaat van de garage van [object 4] [huisnummer 7] onjuist. Eiser heeft met inachtneming van het vorenstaande de matrix van verweerder aangepast en deze aangepaste versie overgelegd.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waarderapport en een waardematrix overgelegd, opgemaakt op 20 januari 2021 door [A] , WOZ-taxateur te Noordwijk. In dit waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 388.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder - samengevat - het volgende aan. De gehanteerde vergelijkingsobjecten komen uit dezelfde bouwperiode zodat deze op het gebied van onder andere isolatie goed vergelijkbaar zijn. De woningen in de [object 1] [huisnummer 2] en [object 2] [huisnummer 3] zijn hoekwoningen. Eisers woning is een twee-onder-één-kapwoning. Om die reden zijn de door eiser aangedragen woningen niet goed bruikbaar als vergelijkingsobject. De ligging nabij een school heeft geen waardedrukkende invloed. De woning in de [woning 2] [huisnummer 5] ligt weliswaar in een andere wijk, maar dit maakt de woning niet ongeschikt als vergelijkingsobject. Met het verschil in ligging is rekening gehouden.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het waarderapport en de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de aan de woning toegekende waarde is herleid uit de bij de verkoop van de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. In de matrix is onder andere het vergelijkingsobject [woning 2] [huisnummer 5] opgenomen. Deze woning is in een andere wijk gelegen, heeft een ongeveer gelijke inhoud als de woning, heeft een garage in plaats van een berging en heeft meer grond. Verweerder stelt dat deze woning een betere ligging heeft dan eisers woning, maar dat deze wel gedateerd is. Voor de betere ligging stelt verweerder dat 12% op de waarde van de grond dient te worden bijgeteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn stellingen ten aanzien van deze referentiewoning onvoldoende tot uiting brengt in zijn waarderapport en matrix. Voor de ligging is, net als bij de woning, de factor 3 opgenomen en de genoemde 12% bijtelling op de grond lijkt niet geheel te zijn doorgevoerd. Verweerder maakt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject [woning 2] en de woning. Ook met betrekking tot de twee andere vergelijkingsobjecten in de matrix, [object 3] [huisnummer 6] en [object 4] [huisnummer 7] maakt verweerder onvoldoende inzichtelijk op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen die vergelijkingsobjecten en de woning bij de herleiding van de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten naar de WOZ-waarde van de woning.
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag eveneens ontkennend te worden beantwoord. In de door eiser overgelegde matrix is, naast de vergelijkingsobjecten die verweerder hanteert, het object [woning 1] [huisnummer 8] opgenomen. Ter zitting heeft eiser een berekening van de inhoud van dit vergelijkingsobject overgelegd. Deze woning acht de rechtbank gelet op de fors grotere inhoud ten opzichte van de woning niet goed vergelijkbaar. Eiser heeft in de door hem overgelegde matrix voorts het voorzieningenniveau van de woningen aan de [object 3] en [object 4] verhoogd naar 4. Ook is het onderhoudsniveau van de [object 3] door eiser op 4 gesteld. Het voorzieningenniveau van de woning heeft eiser naar 2 bijgesteld. Naar de rechtbank aanneemt heeft deze laatste aanpassing plaatsgevonden vanwege de door eiser gestelde oudere badkamer, keuken en toilet en de niet-geïsoleerde muren. Eiser maakt naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk waarom bepaalde factoren bij de vergelijkbare woningen naar boven zijn bijgesteld en hoe deze bijstelling doorwerkt in de herleiding van de verkoopcijfers van de betreffende vergelijkingsobjecten naar de waarde van de woning. Ook kan de rechtbank uit de door eiser overgelegde matrix niet opmaken in hoeverre de door eiser gestelde waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van een school in de nabijheid van de woning van invloed is op de door eiser bepleite waarde. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser de door hem bepleite waarde van € 361.000 dan ook niet aannemelijk.
10.
Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 375.000.
Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 375.000.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.E. Schotte, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2021.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.