Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/7597
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van20 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] BV, gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 13 oktober 2021 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 september 2022.
Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan door middel van een videoverbinding deelgenomen. Verweerder is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 4 augustus 2022 aan verweerder op het adres Postbus [nummer 1] te [plaats], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 5 augustus 2022 op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig en op het juiste adres is aangeboden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.590.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.590.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 2] te [plaats] (de onroerende zaak) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) naar toestandsdatum 1 januari 2021 voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.755.000.
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant van 250 m² met een kantoor van 17 m², een opslag van 117 m², een opslag van 150 m², overige ruimte van 40 m², een terras van 280 m² en 80 parkeerplaatsen.
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
7. Verweerder heeft voor de gehele onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 11. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 289,50 voor het restaurant, € 104,22 voor het kantoor, € 55,58 voor de opslageenheden, € 92,64 voor de overige ruimten en € 138,96 voor het terras. Voor de 80 parkeerplaatsen is verweerder uitgegaan van een prijs van € 5.000 per stuk. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een waarderapport en matrix overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met restaurants aan de [adres 2] [nummer 3] en [adres 2] [nummer 4] te Noordwijk. Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
[adres 2] [nummer 3]
[adres 2] [nummer 4]
Kapitalisatiefactor
11
11
Restaurant bg
Restaurant vd
Keuken
Opslag
84 m²
55 m²
55 m²
46 m²
9 m²
Ingangsdatum
1 augustus 2020
1 juni 2019
Gerealiseerde huurprijs
€ 34.800
€ 40.000
Bouwjaar
1918
1996
Kwaliteit
Onderhoud
Uitstraling
Doelmatigheid
Voorzieningen
Ligging
3
3
3
3
2
A1
4
4
5
3
4
A1
Restaurant bg
Restaurant vd
Keuken
Opslag
€ 245,79 per m²
€ 245,79 per m²
€ 410,45 per m²
€ 218,81 per m²
€ 87,56 per m²
8. Een kapitalisatiefactor wordt berekend door gerealiseerde transactieprijzen te delen door de gerealiseerde huurwaarden. In het geval geen transactieprijzen bekend zijn, kan de kapitalisatiefactor ook worden berekend aan de hand van andere marktgegevens, zoals het rendement behaald op staatsleningen. Van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten zijn door verweerder geen transactieprijzen of andere marktgegevens aangevoerd en zijn ook geen huurovereenkomsten van de objecten overgelegd. Verweerder heeft de huurwaarden en de kapitalisatiefactoren van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens onderbouwd. Ook de overige door verweerder gebruikte kengetallen zijn niet nader onderbouwd en niet inzichtelijk. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
Eiseres heeft ter zitting een waarde van € 999.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eiseres haar stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
10. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.590.000.
11. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
20 september 2022.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
20 september 2022.
de griffier is verhinderd
te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.