Uitspraak
GERECHTSHOF DEN HAAG
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01147
Uitspraak van 30 augustus 2023
in het geding tussen:
[X] B.V. te [Z] , belanghebbende,
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7597.
Procesverloop
1.1.
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] , (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.755.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de gemeente Noordwijk.
1.2.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.3.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 360. De beslissing van de Rechtbank luidt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 1.590.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een berekend naar een waarde van € 1.590.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.”
1.4.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Op 28 oktober 2022 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend. Belanghebbende heeft een stuk ingediend op 1 januari 2023, verweer gevoerd op 23 mei 2023 en op 4 juli 2023 een nader stuk ingediend.
1.5.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 juli 2023. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2.1.
Belanghebbende is eigenares van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een restaurant van 250 m² met een kantoor van 17 m², een opslag/magazijn van 117 m², een opslag/magazijn van 150 m², overige ruimte van 40 m², een terras van 280 m² en 80 parkeerplaatsen.
2.2.
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgemaakt op 9 augustus 2022 door [naam] , WOZ-taxateur, waarin de waarde van onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 1.755.000.
2.3.
Het Waarderapport bevat een Bijlage Waardeopbouw waarin huurtransacties van twee naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de onroerende zaak vergelijkbare objecten zijn opgenomen, te weten de [adres 2] en de [adres 3] , beide te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Aan het Waarderapport en de Waardeopbouw ontleent het Hof de volgende gegevens:
Adres
Bouwjr
Onderdelen
Opp.
Gerealiseerde huur/koop
Ing. Dat.
Huurwaarde
Fact.
[adres 1]
WOZ waarde:
€ 1.755.000
K-O-U-D-V-L:
4-3-4-3-3-A1
2009
Restaurant
250 m²
€ 289,50 pm²
11,0
Kantoor -1
17 m²
€ 104,22 pm²
Opslag/
magazijn -1
117 m²
€ 55,58 pm²
Opslag/
magazijn -2
150 m²
€ 55,58 pm²
parkeerplaats
80 stuks
€ 5.000,- pst
Geen factor
Overige ruimten
40 m²
€ 92,64 pm²
Terras
280 m²
€ 138,96 pm²
Corona-aftrek
-€ 92.350,-
Vergelijkingen:
[adres 2]
WOZ waarde:
€ 357.000
K-O-U-D-V-L:
3-3-3-3-2-A1
1918
Restaurant
84 m²
€ 34.800,-
1-8-2020
€ 245,79 pm²
11,0
Keuken
55 m²
€ 245,79 pm²
Corona-aftrek
-€ 18.790,-
[adres 3]
WOZ waarde:
€ 347.000
K-O-U-D-V-L:
4-4-5-3-4-A1
1996
Restaurant bg
55 m²
€ 40.000
01-06-2019
€ 410,45 pm²
11,0
Opslag vd
9 m²
€ 87,56 pm²
Restaurant vd
46 m²
€ 218,81 pm²
Corona-aftrek
-€ 20.400,-
2.4.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak verder een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van het object [adres 4] . Uit de berekening volgt een bruto kapitalisatiefactor van 11.
2.5.
In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd van de objecten [adres 3] en [adres 2] . Uit de berekeningen volgt een bruto kapitalisatiefactor van 11. Verder heeft hij in hoger beroep een “Inlichtingenformulier huurgegevens” overgelegd van het object [adres 3] en een huurovereenkomst van het object [adres 2] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
7. Verweerder heeft voor de gehele onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 11. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 289,50 voor het restaurant, € 104,22 voor het kantoor, € 55,58 voor de opslageenheden, € 92,64 voor de overige ruimten en € 138,96 voor het terras. Voor de 80 parkeerplaatsen is verweerder uitgegaan van een prijs van € 5.000 per stuk. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een waarderapport en matrix overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met restaurants aan de [adres 2] en [adres 3] te [woonplaats] . Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
[adres 2]
[adres 3]
Kapitalisatiefactor
11
11
Restaurant bg
Restaurant vd
Keuken
Opslag
84 m²
55 m²
55 m²
46 m²
9 m²
Ingangsdatum
1 augustus 2020
1 juni 2019
Gerealiseerde huurprijs
€ 34.800
€ 40.000
Bouwjaar
1918
1996
Kwaliteit
Onderhoud
Uitstraling
Doelmatigheid
Voorzieningen
Ligging
3
3
3
3
2
A1
4
4
5
3
4
A1
Restaurant bg
Restaurant vd
Keuken
Opslag
€ 245,79 per m²
€ 245,79 per m²
€ 410,45 per m²
€ 218,81 per m²
€ 87,56 per m²
8. Een kapitalisatiefactor wordt berekend door gerealiseerde transactieprijzen te delen door de gerealiseerde huurwaarden. In het geval geen transactieprijzen bekend zijn, kan de kapitalisatiefactor ook worden berekend aan de hand van andere marktgegevens, zoals het rendement behaald op staatsleningen. Van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten zijn door verweerder geen transactieprijzen of andere marktgegevens aangevoerd en zijn ook geen huurovereenkomsten van de objecten overgelegd. Verweerder heeft de huurwaarden en de kapitalisatiefactoren van zowel de onroerende zaak als de referentieobjecten niet met voor de rechtbank inzichtelijke gegevens onderbouwd. Ook de overige door verweerder gebruikte kengetallen zijn niet nader onderbouwd en niet inzichtelijk. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting een waarde van € 999.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eiseres haar stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
10. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.590.000.
11. Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 1).”
Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen
4.1.
In geschil is of de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak terecht heeft verminderd tot een bedrag van € 1.590.000. De Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend, belanghebbende bevestigend.
4.2.
De Heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 1.755.000 en concludeert aldus tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en bevestiging van de uitspraak op bezwaar.
4.3.
Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
Beoordeling van het hoger beroep
5.1.
De waarde van een onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
5.2.
De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij beschikking niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5.3.
Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruikmaakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
5.4.
De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan.
5.4.1.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde in eerste aanleg een Waarderapport, een Waardeopbouw en een Bruto Kapitalisatiefactor berekening betreffende het object [adres 4] overgelegd. In hoger beroep heeft hij de Bruto Kapitalisatiefactor berekeningen en huurgegevens overgelegd van de vergelijkingsobjecten.
5.4.2.
In de Waardeopbouw van de onroerende zaak is de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door vergelijking met de huur van de vergelijkingsobjecten. In de vergelijkingen is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in indeling en oppervlakte. Relevante verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken liggen op een A1-locatie). De door de Heffingsambtenaar bepaalde huurwaarde van de onroerende zaak bedraagt, naar het Hof begrijpt, € 72.375 (restaurant) + € 1.771,74 (Kantoor -1) + € 6.502,86 (Opslag/magazijn -1) + € 8.337 (Opslag/magazijn -2) 3.705,60 (Overige ruimten) + 38.908,80 (Terras), oftewel € 131.601.
5.4.3.
Verder is in de Waardeopbouw een waarde van in totaal € 400.000 (80 x € 5.000) toegekend aan de parkeerplaatsen. Deze waarde is tussen partijen niet in geschil.
5.4.4.
Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor heeft de Heffingsambtenaar drie Bruto Kapitalisatiefactor berekeningen overgelegd. Uit de berekening betreffende de [adres 3] en hetgeen de Heffingsambtenaar daarover ter zitting heeft verklaard volgt dat de bruto kapitalisatiefactor als volgt is berekend. Uitgangspunt is de bruto jaarhuurwaarde van het object [adres 3] , die met behulp van gegevens van het WOZ Data Center is gesteld op € 33.416, hetgeen ligt onder het niveau van een daadwerkelijk per 1 juni 2019 gerealiseerde huurtransactie. Op de bruto jaarhuurwaarde is, eveneens op basis van gegevens van het WOZ Data Center, € 12.196 aan exploitatiekosten (onderhoudskosten (1,5%), verzekeringen en belastingen (0,4%), beheerkosten (2,5%) en leegstandrisico (15%) in mindering gebracht, resulterend in een netto jaarhuurwaarde van € 21.220. Dit bedrag representeert het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op zijn investering in [adres 3] zou willen realiseren. Uitgedrukt in een percentage is het nettorendement de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval -0,17 % – en een risico-opslag – in dit geval 5,6 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in [adres 3] is vastgesteld op 5,43 %, en correspondeert met een netto kapitalisatiefactor van 100/5,43 = 18,42. Door de netto jaarhuurwaarde te vermenigvuldigen met de netto kapitalisatiefactor krijgt men de waarde van [adres 3] inclusief kosten koper. Na correctie voor kosten koper resulteert een waarde van € 368.748. Door deze waarde te delen op de bruto jaarhuurwaarde wordt de bruto kapitalisatiefactor gevonden, in dit geval (afgerond) 11.
5.4.5.
De Heffingsambtenaar heeft eveneens Bruto Kapitalisatiefactor berekeningen overgelegd van de objecten [adres 2] en [adres 4] . Hierbij is dezelfde berekeningsmethode toegepast. De bruto kapitalisatiefactor is daar eveneens berekend op (afgerond) 11,0.
5.4.6.
Met het Waarderapport, de Waardeopbouw en de Bruto Kapitalisatiefactor berekeningen heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum tenminste € 131.601 x 11,0 + € 400.000 -/- € 92.350 (Corona-aftrek), oftewel (afgerond) € 1.755.000 bedraagt.
5.5.
Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd doet daar niet aan af.
5.7.
Belanghebbende heeft ter zitting verder aangevoerd dat de zogenoemde ‘wet van het afnemend grensnut’ niet is toegepast. Het Hof volgt deze stelling van belanghebbende niet.
Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat hij bij het bepalen van de huurwaarden wel rekening heeft gehouden met de wet van het afnemend grensnut. Hij heeft toegelicht dat hij de huurwaarde vaststelt aan de hand van een staffel waarbij de prijs per m² lager wordt naarmate de oppervlakte van een object groter wordt. Verder heeft hij toegelicht dat hij na het bepalen van de huurwaarde aan de hand van voormelde staffel een correctie aanbrengt die is gebaseerd op de aan de onroerende zaak toegekende factoren voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid, Voorzieningen en Ligging (KOUDVL-factoren). Omdat de KOUDVL-factoren Kwaliteit en Uitstraling voor de onroerende zaak bovengemiddeld zijn gewaardeerd, is de huurwaarde opwaarts gecorrigeerd.
5.8.
Ook belanghebbendes stelling dat de gehanteerde corona-aftrek op geen enkele wijze is onderbouwd doet niet af aan het oordeel dat de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Aangezien in de onderhavige zaken de waardepeildatum (1 januari 2020) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat reeds om die reden geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaak voor het onderhavige kalenderjaar. Voor zover al aanleiding bestaat om rekening te houden met een corona-aftrek, ziet het Hof dan ook geen reden om een hogere corona-aftrek toe te passen dan de Heffingsambtenaar heeft gedaan.
Slotsom
5.9.
Het hoger beroep is gegrond.
Proceskosten
6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
- bevestigt de uitspraak op bezwaar.
Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, C.G.M. van Rijnberk en M.J.M. van der Weijden, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 30 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. Wegens verhindering van de voorzitter is de uitspraak ondertekend door raadsheer Van Rijnberk.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bijde Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aande Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. - de naam en het adres van de indiener;
b. - de dagtekening;
c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. - de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.