Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 21/7476 en SGR 21/7477
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2022 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 13 oktober 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2022.
Namens eiseres heeft door middel van een videoverbinding daaraan deelgenomen haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep voor zover het betrekking heeft op de parkeerlaag (SGR 21/7477) ongegrond;
- verklaart het beroep voor zover het betrekking heeft op het restaurant (SGR 21/7476) gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betrekking heeft op het restaurant;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van het restaurant wordt verminderd tot € 1.469.650;
- vermindert de ter zake van het restaurant opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 1.469.650;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.056;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij in één geschrift vervatte beschikkingen van 26 februari 2021 (de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 1] (het restaurant) en [adres 1] [huisnummer 1] parkeerlaag (de parkeerlaag) te [plaats] op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.755.000 respectievelijk € 1.060.000.
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting voor het jaar 2021 (de aanslagen).
2. Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het restaurant en de parkeerlaag.
De gebruiksoppervlakte van het restaurant bestaat uit de volgende onderdelen:
- een restaurantgedeelte op de begane grond met een oppervlakte van 250 m²;
- een kantoorgedeelte met een oppervlakte van 17 m²;
- een opslagruimte op de kelderverdieping -1 met een oppervlakte van 117 m²;
- een opslagruimte op de kelderverdieping -2 met een oppervlakte van 150 m².
- een terrasgedeelte met een oppervlakte van 280 m²;
- een overige ruimte met een oppervlakte van 40 m²; en
- diverse parkeerplaatsen op het niveau -1 in de onder het restaurant gelegen parkeergarage.
De parkeerlaag is een verdieping op niveau -2 in de onder het restaurant gelegen parkeergarage waar tachtig parkeerplekken beschikbaar zijn.
5. In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum. Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder de WOZ-waarden van de onroerende zaken niet aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres bepleit voor zowel het restaurant als de parkeerlaag een waarde die 30% lager is dan de beschikte waarde. Ter zitting heeft eiseres een waarde voor het restaurant bepleit van € 1.099.000 en voor de parkeerlaag een waarde van € 799.920, zijnde € 9.999 per parkeerplek. Voorts heeft eiseres verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de beroepen ongegrond moeten worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder twee taxatierapporten overgelegd, opgemaakt door [A] , WOZ-taxateur. In deze taxatierapporten is de waarde van het restaurant bepaald op € 1.755.000 en de waarde van de parkeerlaag op € 1.060.000. Naast gegevens van het restaurant en de parkeerlaag, bevatten de taxatierapporten gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
8. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarden van het restaurant en de parkeerlaag met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dienen te worden bepaald. In geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor. Voorts is de waarde van de bij het restaurant behorende parkeerplaatsen in geschil.
Het restaurant (SGR 21/7476)
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het restaurant niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. Verweerder is hierin, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, niet geslaagd. Uit de matrix volgt dat verweerder voor wat betreft de parkeerplaatsen, die onderdeel uitmaken van het restaurant, uit is gegaan van tachtig parkeerplaatsen met een waarde van € 5.000 per parkeerplaats. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat het twintig parkeerplaatsen moeten zijn. Verweerder heeft aldus bij de berekening van de WOZ-waarde zestig parkeerplaatsen te veel in aanmerking genomen. Voorts heeft verweerder een corona-aftrek toegepast. Ter zitting heeft verweerder hierover verklaard dat die aftrek wordt berekend over de totale WOZ-waarde van een onroerende zaak. Nu verweerder is uitgegaan van teveel parkeerplaatsen, is de WOZ-waarde met € 300.000 (80-20 = 60 maal € 5.000) te hoog vastgesteld en is als gevolg daarvan ook een onjuiste corona-aftrek in aanmerking genomen. Met de matrix en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft hij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat WOZ-waarde van het restaurant niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarmee gegrond.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar voorgestane waarde van € 1.099.000 aannemelijk heeft gemaakt. Deze vraag dient bij gebrek aan een reële onderbouwing van die stelling ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft weliswaar aangevoerd dat voor het restaurant een kapitalisatiefactor van 8,0 moet worden toegekend en dat het restaurant wordt vergeleken met een winkelpand dat veel kleiner is, maar heeft dit niet nader onderbouwd.
11. Rekening houdend met wat door partijen over en weer is aangevoerd, stelt de rechtbank de waarde van het restaurant in goede justitie vast op € 1.469.650. De rechtbank gaat daarbij uit van de door verweerder in de matrix voor de verschillende onderdelen van het restaurant opgenomen oppervlakten en huurwaarden met een totale waarde van € 1.447.000, twintig parkeerplaatsen met een waarde van € 5.000 per parkeerplek en een corona-aftrek van 5%, berekend over de totale waarde van € 1.547.000 (€ 77.350).
De parkeerlaag
12. Verweerder dient voorts aannemelijk te maken dat hij de waarde van de parkeerlaag (niet zijnde de parkeerlaag waarop bovengenoemde parkeerplaatsen zijn gelegen) niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de parkeerlaag bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 1] [huisnummer 2] (verkocht op 14 mei 2020 voor € 30.000), [adres 2] [huisnummer 3] (verkocht op 9 oktober 2020 voor € 27.500) en [adres 2] [huisnummer 4] (verkocht op 18 januari 2021), allen gelegen in Noordwijk. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Met de omstandigheid dat deze vergelijkingsobjecten, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, in tegenstelling tot de parkeerplaatsen van eiseres, niet worden verhuurd, wordt geen rekening gehouden bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ. De rechtbank verwijst in dit verband naar de in artikel 17 van Pro de Wet WOZ opgenomen waarderingsvoorschriften. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de parkeerplaatsen van eiseres lager zijn gewaardeerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, omdat de parkeerlaag zich bevindt op niveau -2 en daardoor sprake is van mindere doelmatigheid. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
13. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan.
14. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
15. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de gedingstukken blijkt dat de taxatieverslagen aan eiseres zijn toegestuurd. In onderhavige zaken zijn geen grondstaffels gebruikt. Het waarderapport met daarin de taxatiematrix is op 22 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
16. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. [2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend:
“[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.” [3]
17. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 12 maart 2021 en door de rechtbank is op 27 september 2022 uitspraak gedaan. Dit betekent dat de redelijke termijn van twee jaar niet is overschreden. De rechtbank wijst dit verzoek daarom af.
18. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.056 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 [4] en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.