Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/72
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 februari 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 23 november 2020 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 januari 2022.
Namens eiser is verschenen [A] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] en [C] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 11 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 1] (de woning) te [plaats] , op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 395.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is benedenwoning. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 118 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 360.000. Daartoe wijst hij op de verkoopcijfers van een aantal woningen uit dezelfde straat als de woning van eiser ( [adres 1] [huisnummer 4] , verkocht op 1 juli 2019 voor € 380.500 en [adres 1] [huisnummer 2] , verkocht op 28 december 2018 voor € 365.000).
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 395.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten (Van [adres 3] [huisnummer 6] , verkocht op 15 oktober 2018 voor € 555.000; [adres 2] [huisnummer 5] , verkocht op 15 augustus 2018 voor € 599.500, [adres 4] [huisnummer 7] , verkocht op 31 mei 2018 voor € 485.000; [adres 1] [huisnummer 3] , verkocht op 17 september 2019 voor € 475.000 en [adres 5] [huisnummer 8] , verkocht op 30 maart 2018 voor € 562.500).
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het staat verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan de gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs. [1] Dat verkoopcijfers van andere woningen uit dezelfde straat als de woning beschikbaar zijn, staat er niet aan in de weg dat verweerder ook voor andere vergelijkingsobjecten kan kiezen.
9. De door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten zijn allen in de directe omgeving van de woning gelegen benedenwoningen uit dezelfde bouwperiode als de woning van eiser. Met het verslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, staat van onderhoud en de aanwezigheid van VVE-reserves. Dat verweerder de verkoopprijzen niet heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum maakt dit naar het oordeel van de rechtbank niet anders. Aangezien de verkoopprijzen van Van [adres 3] [huisnummer 6] , [adres 2] [huisnummer 5] , [adres 4] [huisnummer 7] en [adres 5] [huisnummer 8] zijn gerealiseerd vóór de waardepeildatum op een woningmarkt met stijgende prijzen, is het niet aannemelijk dat indexering naar de waardepeildatum zou leiden tot een lagere gemiddelde prijs. Ook de omstandigheid dat de verkoopwaarde van Van [adres 3] [huisnummer 6] en [adres 2] [huisnummer 5] meer dan 35% hoger ligt dan de vastgestelde waarde van de woning, kan niet tot een ander oordeel leiden. Zoals in de waarderingsinstructie is vermeld, is de gemeente niet verplicht het beoordelingsprotocol waaruit deze 35% voortvloeit in zijn geheel te volgen.
10. Eiser heeft ter zitting gesteld dat verweerder geen formulieren permanente marktanalyse heeft overgelegd en reeds in de bezwaarfase inzichtelijk had moeten maken dat en hoe rekening is gehouden met de aanwezige VvE-reserves bij de vergelijkingsobjecten. Verweerder is op grond artikel 40 van Pro de Wet WOZ gehouden om een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te verstrekken wanneer daar om wordt verzocht. In het bezwaarschrift wordt daar evenwel niet om verzocht. Op grond van artikel 7:4, lid 2 van de Awb is verweerder voorts gehouden de op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Nu niet is gebleken dat partijen een hoorgesprek hebben gehouden noch dat eiser gebruik heeft gemaakt van zijn inzagerecht, kan verweerder niet worden tegengeworpen dat in de bezwaarfase niet reeds inzichtelijk is gemaakt dat en hoe rekening is gehouden met de aanwezige VvE-reserves noch dat formulieren permanente marktanalyse zijn overgelegd.
11. Door verweerder is toegelicht dat bij de waardebepaling geen grondstaffel, KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt. Naar het oordeel van de rechtbank kan verweerder dan ook niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt. De verplichting om op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen kan zich niet uitstrekken tot informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf nog niet beschikte. [2] Voorts kan, anders dan eiser stelt, de waarde van een onroerende zaak ook zonder deze gegevens inzichtelijk worden gemaakt. [3] Zoals hiervoor is overwogen is verweerder daar met het taxatieverslag en de matrix in geslaagd.
12.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft met een formulier permanente marktanalyse onderbouwd dat de kwaliteit en onderhoud van [adres 1] [huisnummer 4] op het moment van verkoop zeer matig was en dat [adres 1] [huisnummer 2] van een andere woningtype is dan de woning van eiser en niet over een tuin beschikt. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen zijn woning en de aangedragen vergelijkingsobjecten. Ook heeft eiser niet onderbouwd dat zijn woning op de waardepeildatum in een slechtere onderhoudsstaat verkeerde dan waar verweerder van is uitgegaan.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft met een formulier permanente marktanalyse onderbouwd dat de kwaliteit en onderhoud van [adres 1] [huisnummer 4] op het moment van verkoop zeer matig was en dat [adres 1] [huisnummer 2] van een andere woningtype is dan de woning van eiser en niet over een tuin beschikt. Eiser heeft niet inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen zijn woning en de aangedragen vergelijkingsobjecten. Ook heeft eiser niet onderbouwd dat zijn woning op de waardepeildatum in een slechtere onderhoudsstaat verkeerde dan waar verweerder van is uitgegaan.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.