Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/85
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van9 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 25 november 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 12 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 340.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2022.
Namens eiser is [A] , kantoorgenoot van gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] , mr. [C] en
[D] .
[D] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. De woning is een etage-portiekflat met bouwjaar 1972. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 130 m². De woning beschikt over een terras van ongeveer 75 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser stelt dat de waarde van de woning vastgesteld dient te worden op € 305.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat de woningen aan de [adres 1] [nummer 2] (verkocht op 29 juli 2019) en [adres 1] [nummer 3] (verkocht op
16 september 2019) beter vergelijkbaar zijn als referentieobjecten. Daarnaast stelt eiser dat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) door niet alle gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde tijdig voor het plaatsvinden van het hoorgesprek aan verweerder te verstrekken, niet inzichtelijk is gemaakt of en hoe de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd en geen rekening is gehouden met de VvE-reserves die zijn opgenomen in een transactiesom van een appartementsrecht. Eiser heeft de stelling dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning ter zitting ingetrokken.
16 september 2019) beter vergelijkbaar zijn als referentieobjecten. Daarnaast stelt eiser dat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) door niet alle gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde tijdig voor het plaatsvinden van het hoorgesprek aan verweerder te verstrekken, niet inzichtelijk is gemaakt of en hoe de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd en geen rekening is gehouden met de VvE-reserves die zijn opgenomen in een transactiesom van een appartementsrecht. Eiser heeft de stelling dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning ter zitting ingetrokken.
5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] [nummer 2] (verkocht op 28 februari 2020 voor € 315.000) en Aaltje Noordewierstraat 9 te Den Haag (verkocht op 6 januari 2020 voor € 378.500). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, eenzelfde uitstraling hebben en in dezelfde wijk zijn gelegen. Daarbij overweegt de rechtbank dat het geen vereiste is dat de referentiewoningen van verweerder identiek zijn, maar slechts dat de woningen goed vergelijkbaar zijn. Een appartement met een balkon en een appartement met een tuin kunnen – mits rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen – met elkaar vergeleken worden. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, zoals het verschil in gebruiksoppervlakte en het hebben van een terras dan wel balkon, heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de prijs per vierkante meter van € 2.423 te hoog zou zijn vastgesteld.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Wat betreft de door verweerder aangevoerde referentieobjecten [adres 1] [nummer 2] en [adres 1] [nummer 3] te [plaats] overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de aangevoerde referentieobjecten. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de door eiser aangevoerde referentieobjecten te gebruiken.
9. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft gehandeld doordat geen inzicht is gegeven in de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en de taxatie. Verweerder heeft toegelicht dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en dat deze ook niet uit het systeem kunnen worden gegenereerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan het verweerder reeds daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt.
10. Voor zover eiser ook betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan de op haar rustende verplichting om op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen dan wel om op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter toe te zenden, kan dit niet slagen. Deze verplichting betreft immers niet de informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte. [1] De iWOZ-gegevens van de referentieobjecten waar eiser ter zitting naar heeft verwezen behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald door verweerder. Eiser heeft in dit geval echter slechts in het algemeen gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, waardoor de iWOZ-gegevens niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. [2]
11. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten niet geïndexeerd heeft naar de waardepeildatum, kan de rechtbank niet volgen. Verweerder heeft verklaard dat geen gebruik wordt gemaakt van indexeringscijfers en dat dit ook niet nodig is, omdat zo veel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij verkopen die hebben plaatsgevonden rondom de waardepeildatum. De rechtbank merkt hierover op dat, zo er al een verplichting tot indexering zou bestaan, dit in het onderhavige geval niet zou leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld.
12. Ook de stelling van eiser dat ten aanzien van de VvE-reserves een correctie op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, kan de rechtbank niet volgen. Uit de matrix volgt dat verweerder de koopsommen van vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser.
13. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 november 2022.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 november 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.