Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/6716
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van9 november 2022 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 13 september 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 12 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de woning aan de [adres 1] [nummer 5] te [plaats] (de woning) is vastgesteld op € 394.000.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2022.
Namens eiser is [A] , kantoorgenoot van gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [B] , mr. [C] en
[D] .
[D] .
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
2. De woning is een parterre-portiekwoning met bouwjaar 1980. De oppervlakte van de woning is ongeveer 100 m².
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiser stelt dat de waarde van de woning vastgesteld dient te worden op € 295.000. Daartoe voert eiser – zakelijk weergegeven – aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging naast een basisschool waarvan overlast wordt ervaren, onvoldoende rekening is gehouden met scheurvorming in de woning, het object in een matige onderhoudstoestand verkeert en de referentieobjecten gezien het verschil in bouwjaar niet goed bruikbaar zijn als vergelijkingsobject. Voorts voert eiser aan dat de woning aan de [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (verkocht op 15 februari 2021 voor € 340.000) goed bruikbaar is als vergelijkingsobject. Daarnaast stelt eiser dat verweerder in strijd heeft gehandeld met artikel 40 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) door niet alle gegevens die ten grondslag liggen aan de waarde tijdig voor het plaatsvinden van het hoorgesprek aan verweerder te verstrekken, niet inzichtelijk is gemaakt of en hoe de verkoopcijfers van de referentieobjecten zijn geïndexeerd en geen rekening is gehouden met de VvE-reserves die zijn opgenomen in een transactiesom van een appartementsrecht.
5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken. Tevens heeft verweerder een beroep op misbruik van recht gedaan, omdat de gemachtigde van eiser volgens verweerder niet in het belang van eiser procedeert.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het overgelegde taxatierapport en wat overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij behorende matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] [nummer 2] (verkocht op 11 december 2019 voor € 434.000), [adres 3] [nummer 3] (verkocht op 9 maart 2020 voor € 410.000) en [adres 2] [nummer 4] te [plaats] (verkocht op 3 maart 2020 voor € 395.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn en in dezelfde wijk zijn gelegen. Met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten heeft verweerder voldoende rekening gehouden. Daarbij overweegt de rechtbank dat het geen vereiste is dat de referentiewoningen van verweerder identiek zijn, maar slechts dat de woningen goed vergelijkbaar zijn. Een appartement met een balkon en een appartement met een tuin kunnen – mits rekening wordt gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woningen –met elkaar vergeleken worden. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat het verschil in bouwjaren van de onderhavige woning en de referentieobjecten voortkomt uit het feit dat in deze wijk vrijwel alle woningen dateren uit de bouwperiode 1900-1930. Eiser heeft dit niet betwist. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat de prijs per vierkante meter van € 3.940 te hoog zou zijn vastgesteld.
8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Uit de door verweerder overgelegde stukken volgt dat het volledige pand waarin de woning zich bevindt in 2019 en 2020 is verbouwd van kantoorpand naar woonpand. De stelling van eiser dat de voorzieningen meer dan twintig jaar oud zijn, heeft eiser niet nader onderbouwd en, gezien de gemotiveerde betwisting door verweerder, acht de rechtbank niet aannemelijk dat hier sprake van is. De stelling van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de specifieke ligging, kan de rechtbank niet volgen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de nabij gelegen school een waardedrukkend effect heeft. Daarbij komt dat de referentieobjecten in dezelfde wijk liggen. In de wijk bevinden zich meerdere scholen, winkels, kantoorgebouwen en andere voorzieningen. De referentieobjecten ervaren dan ook eenzelfde overlast van deze ligging, waardoor het effect van deze specifieke ligging op de waarde van de woning reeds in de transactieprijzen van de referentieobjecten is verdisconteerd. Eiser heeft zijn stellingen dat de sprake is van scheurvorming in de woning en dat referentieobjecten niet goed bruikbaar zijn als vergelijking met de onderhavige woning niet nader (met stukken) onderbouwd, zodat de rechtbank aan deze stellingen voorbij gaat. Wat betreft het door verweerder aangevoerde referentieobject [adres 1] [nummer 1] te [plaats] overweegt de rechtbank dat verweerder de waarde van de woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt met de aangevoerde referentieobjecten. Daarbij is het referentieobject van eiser minder goed bruikbaar nu de aangevoerde refentiewoning van eiser een etage-portiekwoningen betreft en de onderhavige woning een parterre-portiekwoning is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om de door eiser aangevoerde referentieobjecten te gebruiken.
9. Ook stelt eiser dat verweerder in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ heeft gehandeld doordat geen inzicht is gegeven in de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten en de taxatie. Verweerder heeft toegelicht dat bij de waardebepaling geen KOUDV- en liggingsfactoren zijn gebruikt en dat deze ook niet uit het systeem kunnen worden gegenereerd. Naar het oordeel van de rechtbank kan het verweerder reeds daarom niet worden tegengeworpen dat hij deze gegevens gedurende de bezwaarfase niet aan eiser heeft verstrekt.
10. Voor zover eiser ook betoogt dat verweerder niet heeft voldaan aan de op haar rustende verplichting om op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage te leggen dan wel om op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de bestuursrechter toe te zenden, kan dit niet slagen. Deze verplichting betreft immers niet de informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf niet beschikte. [1] De iWOZ-gegevens van de referentieobjecten waar eiser ter zitting naar heeft verwezen behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken. Dit zou anders kunnen zijn als eiser aannemelijk maakt dat, bijvoorbeeld, de staat van onderhoud of de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten onjuist zijn bepaald door verweerder. Eiser heeft in dit geval echter slechts in het algemeen gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten, waardoor de iWOZ-gegevens niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. [2]
11. De stelling van eiser dat verweerder ten onrechte de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten niet geïndexeerd heeft naar de waardepeildatum, kan de rechtbank niet volgen. Verweerder heeft verklaard dat geen gebruik wordt gemaakt van indexeringscijfers en dat dit ook niet nodig is, omdat zo veel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij verkopen die hebben plaatsgevonden rondom de waardepeildatum. De rechtbank merkt hierover op dat, zo er al een verplichting tot indexering zou bestaan, dit in het onderhavige geval niet zou leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning door verweerder te hoog is vastgesteld.
12. Ook de stelling van eiser dat ten aanzien van de VvE-reserves een correctie op de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten moet plaatsvinden, kan de rechtbank niet volgen. Uit de matrix volgt dat verweerder de koopsommen van vergelijkingsobjecten heeft gecorrigeerd met het aandeel in de onderhoudsreserve van de VvE alvorens deze te vergelijken met de woning van eiser.
13. Verweerder heeft verzocht om een veroordeling van eiser in de kosten van de procedure zoals bedoeld in artikel 8:75, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht. In wat verweerder heeft aangedragen ziet de rechtbank daartoe geen aanleiding.
14. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 november 2022.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
9 november 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.