ECLI:NL:RBDHA:2022:12453

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/622306 / HA ZA 21-1106

Vonnis van 23 november 2022

in de zaak van

[eiseres]te [plaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. R. van Venetiën te Alphen aan den Rijn ,

tegen

[gedaagde]te [plaats 1] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. P.A.H. Tjong-A-Hung te Amsterdam .

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als [eiseres] en [gedaagde] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 2 december 2021 met producties;
de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties;
de conclusie van antwoord in reconventie, met nadere producties;
het tussenvonnis van 27 juli 2022 waarin een datum voor een mondelinge behandeling is bevolen;
de nadere akte tevens houdende wijziging van eis in reconventie, met nadere producties;
de akte met productie aan de zijde van [eiseres] ; en
de mondelinge behandeling van 8 november 2022 waarvan aantekening is gehouden en waarvan de aantekeningen zijn opgenomen in het dossier van de griffier.

1.2.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Partijen hebben een affectieve relatie met elkaar gehad en hebben van 2006 tot 29 juni 2019 met elkaar samengewoond. Zij hebben geen samenlevingsovereenkomst gesloten. Partijen hebben samen een dochter.

2.2.

Op 31 mei 2017 is partijen voor een koopprijs van € 232.000 een woning aan de [adres 1] te [plaats 1] (hierna: de woning) geleverd. De aankoop van de woning is gefinancierd met een hypothecaire geldlening van € 137.060 en met een bedrag van € 104.505,96 uit de eigen middelen van [gedaagde] . Beide partijen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen die uit de hypothecaire geldlening volgen.

2.3.

In de leveringsakte van de woning (hierna: de leveringsakte) is – voor zover thans van belang – het volgende opgenomen:

“
LEVERING

Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert verkoper hierbij aan koper [= [gedaagde] en [eiseres] ,
rb.], die hierbij aanvaardt, ieder voor de onverdeeld helft:

OMSCHRIJVING REGISTERGOED

het recht van eigendom met betrekking tot het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden gelegen te [postcode] [plaats 1] , [adres 1] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectieletter] , nummer [nummer] ter grootte van een are en twee centiare (1 a 2 ca),

hierna aangeduid met: “
het Verkochte”.”

2.4.

Na het beëindigen van de relatie verbleven partijen tot juni 2022 middels een zogeheten ‘
birdnesting’-regeling om en om een week lang in de woning om vanuit daar de zorg aan hun dochter te kunnen geven. [gedaagde] is nadien in de woning blijven wonen.

2.5.

[eiseres] heeft sinds juni 2022 een eigen huurwoning in [plaats 1] .

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen 2 weken na het ten deze te wijzen vonnis samen met [eiseres] de verkoopopdracht betreffende de woning te ondertekenen en af te geven aan een nader door partijen aan te wijzen NVM-makelaar, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt;

II. zodra op grond van het onder I. gevorderde een dwangsom is verbeurd van € 30.000 het in dezen te wijzen vonnis in de plaats te stellen van de ontbrekende wilsverklaring van [gedaagde] benodigd voor ondertekening van de verkoopopdracht;

III. [gedaagde] te veroordelen om zodra er een kandidaat-koper is die bereid is een prijs te betalen zoals vastgesteld door de makelaar mee te werken aan de totstandkoming van de koopovereenkomst, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt;

IV. zodra op grond van het onder III. gevorderde een dwangsom is verbeurd van

€ 30.000 het in dezen te wijzen vonnis in de plaats te stellen van de ontbrekende wilsverklaring van [gedaagde] benodigd voor de totstandkoming van de koopovereenkomst met de toekomstige koper;

V. [gedaagde] te veroordelen zijn volledige en onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan de levering van de woning aan de toekomstig koper ten overstaan van de door hem/haar aan te wijzen notaris of dienst plaatsvervanger, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] deze veroordeling niet nakomt;

VI. zodra op grond van het onder V. gevorderde een dwangsom is verbeurd van

€ 30.000 het in dezen te wijzen vonnis in de plaats te stellen van de ontbrekende wilsverklaring van [gedaagde] benodigd voor de levering ten overstaan van de door de toekomstige koper aan te wijzen notaris of diens plaatsvervanger, op een nader tussen [eiseres] en de koper overeen te komen datum van de juridische eigendom aan de toekomstige koper van de woning;

VII. de termijn als bedoeld in artikel 3:301 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) te bepalen op 7 dagen;

VIII. te bepalen dat de hypothecaire geldlening ten tijde van de eigendomsoverdracht aan een derde zal worden afgelost uit de verkoopopbrengst van de woning;

IX. te bepalen dat de netto-verkoopopbrengst gelijk tussen partijen dien te worden verdeeld, dan wel dat ieder van partijen de helft van de restschuld richting de bank zal dragen en voor zijn/haar rekening zal nemen;

X. te bepalen dat iedere partij gehouden is de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten ter zake van de verkoop en de levering te dragen;

XI. te bepalen dat [gedaagde] aan [eiseres] met vanaf juni 2022 tot aan de dag van levering van de woning aan de kopers een gebruiksvergoeding verschuldigd is van 50% van het aandeel in de eigenaarslasten en de hypotheekrente van de woning; en

XII. [gedaagde] te veroordelen in de proces-en nakosten.

3.2.

[eiseres] vordert verdeling van de woning op grond van artikel 3:178 BW. Voor [eiseres] zijn er inmiddels twee mogelijkheden: toedeling van haar aandeel in de gezamenlijke woning aan [gedaagde] of verkoop van de woning aan een derde. Indien [gedaagde] de woning zelfstandig kan herfinancieren onder gelijktijdig ontslag van [eiseres] uit hoofdelijke aansprakelijk van de op de woning rustende hypothecaire verplicht, komt [eiseres] de helft van de overwaarde van de woning toe. Indien [gedaagde] niet in staat is [eiseres] uit te kopen en de hypotheek uitsluitend op zijn naam te stellen, dient de woning aan een derde te worden verkocht, waarna de netto-opbrengst op gelijke wijze verdeeld dient te worden. De peildatum voor het bepalen van de waarde van de woning is het moment van de feitelijke verdeling. Tot slot heeft [eiseres] recht op een gebruiksvergoeding omdat [gedaagde] sinds het beëindigen van de
birdnesting-regeling alleen in de woning woont en [eiseres] sindsdien niet meer het gebruik en genot heeft van de woning welke haar in mede-eigendom toebehoort. Voor dat gemiste gebruik en genot dient [gedaagde] haar schadeloos te stellen, waarbij [eiseres] het redelijk acht dat [gedaagde] aan haar een vergoeding zal betalen gelijk aan het 50% aandeel in de eigenaarslaten en hypotheekrente van de woning.

3.3.

[gedaagde] concludeert tot afwijzing van het gevorderde en voert daartoe gemotiveerd verweer.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert, na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen onder toescheiding van de woning aan [gedaagde] dat:

I.
Primair: a) [eiseres] in het kader van de verdeling en verrekening van de litigieuze woning € 15.165,47 toekomst, en b) [eiseres] aan achterstallige kosten € 2.427,81 dient te voldoen, en c) [eiseres] meewerkt binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis aan de overdracht van haar aandeel in de woning aan [gedaagde] ;

II.
Subsidiair: a) [eiseres] in het kader van de verdeling en verrekening van de woning meewerkt aan een onpartijdige taxatie binnen twee weken na het in deze te wijzen vonnis, en b) [gedaagde] een termijn van vier maanden te gunnen om de financiering te verkrijgen;

III.
Meer subsidiair:

a) de woning zo spoedig mogelijk dient te worden getaxeerd door een door partijen aangezocht makelaar, althans bij geen vergelijk door de rechtbank wordt aangesteld en na taxatie binnen 3 maanden na de datum van het vonnis in deze verkocht en geleverd te worden aan [gedaagde] , waarbij de verkoopbrengst – na aflossing van de resterende hypothecaire geldlening, de overige schulden van partijen en de betaling van de kosten van de taxatie, de verkoop en de overdracht door partijen ieder voor de helft worden gedragen – als sub c vermeld dient te worden verdeeld;

b) indien [gedaagde] de financiering niet rond kan krijgen de woning zo spoedig mogelijk, althans binnen twee maanden na de afwijzing van de hypotheekaanvraag [gedaagde] verkocht en geleverd dient te worden aan een derde partij waarbij de netto-opbrengst van de verkoop – na aflossing van de resterende hypothecaire geldlening, de overige schulden van partijen en de betaling van de kosten van de taxatie, de verkoop en de overdracht door partijen ieder voor de helft worden gedragen – als sub c vermeld dient te worden verdeeld;

c) [eiseres] 30% van de meerwaarde van de verkoopopbrengst van de koopwoning minus de openstaande hypotheekschuld, de verkoopkosten en minus de inbreng van [gedaagde] van € 143.492,98 zal ontvangen in het kader van de afkoop;

d) voormelde verkoopt dient te geschieden door middel van een opdracht – binnen twee weken na de datum dat [gedaagde] te kennen heeft gegeven de woning niet voor zichzelf te kunnen verwerven – aan een door beide partijen aan te wijzen NVM-makelaar en dat de verkoop bij gebreke van overeenstemming over de aan te wijzen makelaar door een door een door de rechtbank te benomen deskunidge makelaar zal geschieden;

e) partijen in overleg met de makelaar de vraagprijs bepalen, welke gebaseerd dient te zijn op de onroerendgoedmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning. Indien partijen niet binnen twee weken na de opdrachtverlening erin slagen om gezamenlijk de vraagprijs te bepalen, dan zal de makelaar de woning aanbieden tegen een bindende marktconforme vraagprijs;

f) partijen in overleg met de makelaar de verkoopovereenkomst zullen aangaan met degene, die de hoogste prijs biedt indien en voor zover die prijs volgens partijen, gezien de onroerendgoedmarkt ter plaatse en de kwaliteit van de woning, de best mogelijke prijs is. In het geval partijen het nit eens kunnen worden over de vraag wat de best mogelijke prijs is, dan zal de makelaar die naar beste weten en kunnen bindend bepalen;

g) iedere partij bij overdracht gehouden is de helft van de kosten – van de makelaar, de notaris en de overige kosten van de verkoop en levering – te dragen;

h) het in deze te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de medewerking van die partij of de handtekening van die partij benodigd voor het verstrekken van de opdracht tot verkoop aan de makelaar en/of de ondertekening van zowel de verkoopovereenkomst als de leveringsakte;

i) [eiseres] aan [gedaagde] aan achterstallige kosten van de huishouding dient te voldoen, € 2.427,81, hetgeen bij de notaris meteen bij de overdracht dient te worden verrekend.

3.5.

[gedaagde] legt aan zijn vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. [gedaagde] wil dat de woning aan hem wordt toebedeeld. [gedaagde] wenst [eiseres] uit te kopen, waarbij volgens hem moet worden uitgegaan van de waarde van de woning op het moment dat partijen financiële afspraken hebben gemaakt, gecombineerd met het moment waarop partijen de samenwoningsrelatie hebben verbroken en de restant hypotheekschuld van € 136.232,41. Verder moet rekening gehouden worden met de inbreng van [gedaagde] uit privémiddelen (€ 104.505,96), investeringen uit het privévermogen van [gedaagde] om de woning te verbouwen (€ 6.239), makelaarskosten bij aankoop van de woning (€ 988) en verkoopkosten van de voormalige eigen woning in [plaats 2] van [gedaagde] (€ 4.631,39). Van belang is voorts dat [gedaagde] gedurende de samenlevingsperiode in verhouding meer heeft bijgedragen aan de kosten van de gezamenlijke huishouding dan [eiseres] , namelijk voor 70%. De verdeelsleutel van de overwaarde van de woning zou aldus billijkheidshalve 70/30 moeten zijn, aldus [gedaagde] . Tot slot maakt [gedaagde] aanspraak op € 2.427,81 aan achterstallige gezamenlijke woonkosten.

3.6.

[eiseres] concludeert tot afwijzing van het gevorderde en voert daartoe gemotiveerd verweer.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

in conventie en in reconventie

Inleiding

4.1.

Nu de vorderingen in conventie en reconventie zien op hetzelfde feitencomplex ziet de rechtbank aanleiding om die vorderingen gezamenlijk te behandelen.

4.2.

Omdat partijen hun samenlevingsrelatie beëindigd hebben, wensen zij de woning te verdelen. Buiten de woning hebben partijen geen andere gemeenschappelijke goederen waarvan thans de verdeling gevorderd wordt. Tussen partijen bestaat overeenstemming dat de woning aan [gedaagde] moet worden toebedeeld indien hij hiervoor financiering kan verkrijgen om de woning op zijn naam te laten zetten en [eiseres] te ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid, en dat deze aan derde verkocht moet worden indien blijkt dat [gedaagde] daartoe niet is staat is. Daartoe zal de rechtbank ook beslissen onder hierna verder uitgewerkte voorwaarden. Verder staat tussen partijen vast dat de woning op dit moment een overwaarde heeft. Over veel andere punten zijn partijen verdeeld. Kern van het geschil is de vraag hoe tussen partijen de verdeling van de overwaarde van de woning dient plaats te vinden en welke uitgangspunten daarbij gehanteerd dienen te worden.

Partijen hebben geen bindende afspraken gemaakt over de verdeling

4.3.

[gedaagde] stelt zich in onderhavige zaak primair op het standpunt dat partijen reeds op 28 oktober 2019 ten overstaan en begeleiding van mr. [A] van House of Finance (hierna: mr. [A] ) afspraken hebben gemaakt over de wijze waarop de verdeling moet plaatsvinden. Partijen hebben de afspraak gemaakt dat [gedaagde] een bedrag van € 11.011,66 wegens onderbedeling aan [eiseres] betaalt.

4.4.

[gedaagde] haalt in de conclusie van antwoord, ter onderbouwing van zijn standpunt, een bericht van 4 december 2019 van mr. [A] aan partijen, aan. In dit bericht is vermeld dat naar aanleiding van een gesprek op 28 oktober 2019 tussen mr. [A] en partijen mr. [A] op verzoek van partijen een concept-akte van verdeling heeft opgevraagd bij de notaris ‘
naar aanleiding van de uitkomsten die benoemd zijn in dat gesprek’. Verder is in het bericht van mr [A] te lezen dat in een volgend persoonlijk gesprek, dat niet is doorgegaan, ingegaan zou worden op een urgentieverklaring – en waarvoor de concept-akte van verdeling (ook) nodig was – andere vraagstukken van de vermogensverdeling en het ouderschapsplan. Het e-mailbericht eindigt met de volgende zinnen: ‘
Mijn rol is dat ik jullie help om tot goede onderlinge afspraken te komen. Jullie maken uiteindelijk samen de afspraken en tekenen daarvoor. Ik wil jullie helpen om samen tot afspraken te komen. Om verder te gaan met z’n drieën is het commitment nodig van ieder van ons. Ik hoor graag hoe jullie verder willen gaan en of jullie willen dat ik jullie hierbij help. Als we verder gaan ben ik er voor jullie beiden, zoals dat voor mij tot nu tot ook al het geval was!’

4.5.

[eiseres] betwist dat partijen op 28 oktober 2019 afspraken hebben gemaakt.

4.6.

De rechtbank overweegt dat uit het door [gedaagde] aangehaalde bericht niet kan worden afgeleid dat in december 2019 tussen partijen bindende afspraken bestonden over de verdeling van de gemeenschap. Over een aantal belangrijke onderwerpen moesten immers nog afspraken worden gemaakt. En uit de opmerking dat mr. [A] partijen wil helpen om tot afspraken te komen, waarvoor
commitmentvan alle betrokkenen nodig was, kan worden afgeleid dat hiervan in december 2019 geen sprake was. Tevens is niet gebleken dat de notaris ook een concept-akte heeft opgesteld, althans deze conceptakte is niet in het geding gebracht. In het algemeen geldt dat een instructie aan een notaris om een akte van verdeling op te stellen pas volgt op het moment dat tussen partijen overeenstemming bestaat. Dat in deze zaak geen conceptakte is opgesteld, geeft dan ook meer steun aan de stelling dat nog geen afspraken waren gemaakt in november 2019 dan dat het steun geeft aan de stelling dat wel afspraken zijn gemaakt. De rechtbank concludeert dan ook dat het in 4.4 aangehaalde bericht juist de stelling van [gedaagde] dat [eiseres] in oktober 2019 heeft ingestemd met een “uitkoopbedrag” van € 11.011,66 weerlegt. Gezien de inhoud van dit bericht en de betwisting van [eiseres] had [gedaagde] meer moeten aanvoeren waaruit blijkt dat partijen op 28 oktober 2019 wel bindende afspraken hebben gemaakt over de verdeling. Dat heeft hij echter nagelaten.

Beoordeling aan de hand van de algemene rechtsregels

4.7.

Omdat partijen over de afwikkeling van de verdeling geen bijzondere afspraken hebben gemaakt, zal de vordering worden beoordeeld aan de hand van de algemeen geldende rechtsregels. Daarbij wordt overwogen dat partijen niet gehuwd zijn en ook geen samenlevingsovereenkomst hebben opgesteld die hun onderlinge (vermogensrechtelijke) positie regelt. Dat betekent dat de vorderingen van partijen beoordeeld zullen worden aan de hand van de algemene regels van het vermogens- en verbintenissenrecht en meer in het bijzonder die over de gemeenschap (titel 3.7 BW) en pluraliteit van schuldenaren en de hoofdelijke verbondenheid (afdeling 6.1.2 BW) (vgl. HR 10 mei 2019, ECLI:NL:HR:2019:707).

4.8.

Ten aanzien van de verdeling houden de volgende vraagpunten partijen verdeeld:

( i) Welk aandeel heeft ieder van de partijen in de gemeenschap?

( ii) Welke peildatum moet worden gehanteerd?

( iii) Welke taxateur moet de woning taxeren?

( iv) Moet [eiseres] een vergoedingsrecht aan [gedaagde] betalen?

( v) Indien een vergoedingsrecht moet worden betaald, moet er dan wel of geen rekening gehouden worden met het rendement?

( vi) Moet [eiseres] nog een vergoeding aan [gedaagde] betalen voor te weinig betaalde eigenaarslasten?

( vii) En heeft [eiseres] recht op een gebruiksvergoeding?

Ten slotte zal nog een aantal nevenvorderingen worden beoordeeld.

( i)
Eigendomsverhouding woning

4.9.

In art. 3:166 lid 2 BW is bepaald dat de aandelen van deelgenoten gelijk zijn, tenzij uit hun rechtsverhouding een andere verdeling voortvloeit. Het meest verstrekkende standpunt van [gedaagde] is dat hij, in afwijking van de hiervoor genoemde hoofdregel, voor 70 procent eigenaar is van de woning en derhalve ook voor dat aandeel aanspraak geeft op de overwaarde van de woning. [eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat partijen gelijke aandelen in de gemeenschap hebben.

4.10.

De verdeling van de aandelen in de gemeenschap zou in beginsel moeten volgen uit de leveringsakte. In de leveringsakte is opgenomen dat aan ieder van de partijen een gelijk aandeel in de eigendom van de woning geleverd is. Gesteld noch gebleken is dat partijen, in afwijking van de leveringsakte, die in een authentieke vorm is opgemaakt en dwingend bewijs oplevert (art. 157 lid 1 Rv), nadere expliciete afspraken hebben gemaakt over hun aandelen in de gemeenschap. Dat betekent dat de verdeling van de aandelen in de leveringsakte de rechtsverhouding tussen partijen weergeeft.

4.11.

[gedaagde] heeft echter bepleit dat, in afwijking van de inhoud van de leveringsakte en onder verwijzing naar art. 3:166 lid 3 BW, zijn grotere aandeel in de gemeenschap zou volgen uit de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank overweegt, zoals ook aangevoerd door [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling, dat de omvang van de aandelen in de gemeenschap niet wordt bepaald door de redelijkheid en billijkheid. Wel is het zo dat de vraag hoe groot ieders aandeel in de gemeenschap is onderwerp is van uitleg, maar zoals in het vorige randnummer overwogen volgt uit de leveringsakte dat ieder van de partijen, conform de hoofdregel, een gelijk aandeel in de gemeenschap heeft. De omstandigheid dat [gedaagde] bij de aankoop van de woning de bij de verkoop van zijn vorige woning verzilverde overwaarde heeft ingebracht als financiering van de woning maakt dit niet anders. Uit deze inbreng volgt weliswaar dat [gedaagde] in zijn verbintenisrechtelijke verhouding tot [eiseres] een vergoedingsrecht heeft, waarover hierna meer, maar niet dat hierdoor de aandelen in de gemeenschap wijzigen. Dat geldt even goed voor de verhouding waarin partijen hebben bijgedragen aan de eigenaarslasten en aflossingen. Indien partijen onderling afspreken dat een van hen een groter deel van de eigenaarslasten voor zijn of haar rekening te nemen, dan leidt dat niet tot een andere verdeling van aandelen in de gemeenschap. Ook in het geval een van de deelgenoten een kleinere deel van de eigenaarslasten voor zijn of haar rekening neemt dan waartoe hij of zij in de onderlinge verhouding gehouden is, dan ontstaat mogelijk een vorderingsrecht, maar ook dat leidt niet tot een andere verhouding in de gemeenschap.

4.12.

De rechtbank concludeert dan ook dat beide partijen een gelijk aandeel van 50 procent in de gemeenschap hebben en dat de overwaarde van de woning op basis van deze gelijke aandelen verdeeld dient te worden.

(ii)
Peildatum

4.13.

Om de waarde van de woning te kunnen bepalen dient de woning getaxeerd te worden. De hoofdregel is dat de verdeling plaats vindt tegen de waarde die geldt van het moment van verdeling. In dit geval zou dat betekenen, indien de woning wordt toebedeeld aan [gedaagde] dat de waarde van het moment van de taxatie het uitgangspunt is. [gedaagde] meent dat in dit geval van dit uitgangpunt moet worden afgeweken en dat, naar analogie van de verdeling van huwelijkse boedels, het moment waarop de dagvaarding is ingediend als peildatum moet worden aangehouden.

4.14.

De rechtbank herhaalt haar overweging dat bij de verdeling van een gemeenschap van samenlevers de regels uit het huwelijksvermogensrecht niet naar analogie kunnen worden toegepast. Verder geldt dat er ook geen andere grond bestaat om van de in het vorige randnummer genoemde hoofdregel af te wijken. Dat zou wel het geval kunnen zijn in het geval (de gerechtelijke procedure over) de afwikkeling van de verdeling significante vertraging oploopt door toedoen van [eiseres] , zonder dat daarvoor goede gronden bestaan, waaruit [eiseres] een financieel voordeel weet te realiseren. Deze omstandigheden zijn gesteld noch gebleken.

4.15.

De woning zal dan ook plaatsvinden tegen de waarde die deze heeft op het moment van de feitelijke verdeling, en bij toebedeling van de woning aan [gedaagde] , de waarde van de woning op het moment van de taxatie.

(iii)
Taxatie woning

4.16.

Partijen hebben geen overeenstemming kunnen bereiken over een makelaar-taxateur die de woning zal taxeren, anders dan dat deze aangesloten dient te zijn bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars. De rechtbank bepaalt dat een makelaar verbonden aan [Makelaarskantoor] uit [plaats 1] van partijen gezamenlijk een opdracht dient te krijgen om de woning te taxeren ten behoeve van de toewijzing van de woning aan [gedaagde] . [gedaagde] krijgt vervolgens de gelegenheid om binnen een termijn van vier maanden na ontvangst van het taxatierapport financiering te verkrijgen om de woning op zijn naam te zetten en [eiseres] te ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Mocht hij hierin niet slagen dan zullen partijen de makelaar een vervolgopdracht dienen te geven om de woning aan een derde te verkopen. De voorwaarden waaronder een en ander dient plaats te vinden zijn nader uitgewerkt in het dictum van dit vonnis.

(iv)
Vergoedingsrecht

4.17.

[gedaagde] stelt dat hij rondom de verkoop van zijn vorige woning aan de [adres 2] in [plaats 2] en de aankoop van de woning een aantal bedragen betaald heeft waarvan hij thans een vergoeding wenst. Dit betreft een bedrag van € 104.505,96 dat hij heeft ingebracht bij de aankoop van de woning in aanvulling op de hypothecaire geldlening. Daarnaast vordert hij een vergoedingsrecht met betrekking tot € 6.239 aan verbouwingskosten, € 998 aan makelaarskosten voor de aankoop van de woning en

€ 4.631,39 aan makelaarskosten voor de verkoop van de woning [plaats 2] .

4.18.

De rechtbank overweegt dat het volgende uitgangspunt heeft te gelden. Partijen hebben de woning gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, gekocht. Omdat zij bij de aankoop geen afwijkende afspraken hebben gemaakt, waren zij ten opzichte van de verkoper van de woning hoofdelijk aansprakelijk voor de voldoening van de voor de verkrijging van de woning verschuldigde koopsom en kosten. In hun onderlinge verhouding waren zij ieder verplicht om voor het deel dat hen aanging, namelijk de helft, in de schuld en in de kosten bij te dragen (artikel 6:10 lid 1 BW). De koopsom en de kosten van de verkrijging van de woning zijn betaald met gelden afkomstig uit een hypothecaire lening, waarvoor partijen hoofdelijk aansprakelijk zijn en met een door de [gedaagde] uit zijn privévermogen ingebracht bedrag van € 104.505,96. [gedaagde] heeft daardoor ten tijde van de verkrijging (€ 104.505,96: 2 =)
€ 52.252,98meer voldaan dan waartoe hij op basis van artikel 6:10 lid 1 BW gehouden is. Een en ander brengt mee dat [gedaagde] op grond van het bepaalde in artikel 6:10 lid 2 BW op het moment van betaling op 31 mei 2017, jegens [eiseres] een regresvordering tot dat bedrag heeft gekregen.

4.19.

Ook ten aanzien van noodzakelijke kosten ten behoeve van de woning ontstaat eenzelfde regresvordering. [gedaagde] heeft de hoogte van de door hem gevorderde kosten onderbouwd met een rapport van Administratie- en Adviesbureau [X] (hierna: rapport van [X] ). Uit het rapport van [X] blijkt dat de verbouwingskosten zien op het leggen van een vloer in de woning. Het verweer van [eiseres] dat dit niet noodzakelijke uitgaven betreft, is onvoldoende onderbouwd, gezien de aard van de werkzaamheden. In het rapport van [X] is vermeld dat dit deel van de kosten € 5.937 bedraagt. Dit betekent dat de regresvordering op [eiseres]
€ 2.968,50bedraagt. De kosten voor de aankoopmakelaar komen ook voor vergoeding in aanmerking. [eiseres] heeft niet met stukken onderbouwd dat zij haar aandeel van de kosten voor de aankoopmakelaar betaald heeft. Uit het rapport van [X] en een in het geding gebracht bankafschrift blijkt dat deze kosten € 300 bedragen, zodat een regresvordering ontstaan is van
€ 150. De regresvordering met betrekking van de makelaarskosten voor de verkoop van de woning in [plaats 2] wordt afgewezen nu deze kosten niet zijn aangewend ten behoeve van de woning.

4.20.

De tussenconclusie luidt dat de totale regresvordering (€ 52.252,98 + € 2.969,50 + € 150 =)
€ 55.372,48bedraagt. [eiseres] heeft een drietal verweren gevoerd waaruit volgens haar zou moeten volgen dat de regresvordering niet toewijsbaar is. De rechtbank zal deze verweren hierna beoordelen en concluderen dat geen van deze verweren slaagt.

4.21.

In de eerste plaats heeft [eiseres] zich op het standpunt gesteld dat partijen mondeling de afspraak hebben gemaakt dat zij zou delen in de overwaarde van de woning in [plaats 2] . Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat een dergelijke afspraak nergens uit blijkt. Deze is niet op papier gezet, terwijl dit gezien de verstrekkende civielrechtelijke en fiscaalrechtelijk gevolgen van een dergelijke afspraak dit wel voor de hand had gelegen. Verder overweegt de rechtbank dat uit de omstandigheid dat [eiseres] heeft meebetaald aan de hypotheek voor de woning in [plaats 2] geen invloed heeft op de vermogensrechtelijke positie van partijen. [eiseres] krijgt hierdoor dus geen aanspraak krijgt op (de overwaarde van) deze woning. En ook de toezegging van [gedaagde] , welke toezegging door hem is weersproken, dat [eiseres] bij een beëindiging van de relatie voldoende zou meekrijgen om een eigen woning te kunnen kopen, is onvoldoende concreet om enig recht of aanspraak aan te kunnen ontlenen.

4.22.

In de tweede plaats heeft [eiseres] aangevoerd dat deze vordering verjaard is. Een regresvordering kan worden beschouwd als een ‘rechtsvordering tot vergoeding van schade’ in de zin van artikel 3:310 lid 1 BW, welk begrip een ruime strekking heeft (vgl. HR 6 april 2012 (ECLI:NL:HR: 2012:BU3784)). Die rechtsvordering strekt ertoe te voorkomen dat de niet-aangesproken schuldenaar ten koste van de aangesproken schuldenaar ongerechtvaardigd wordt verrijkt, doordat laatstgenoemde het verschuldigde heeft voldaan voor meer dan het gedeelte dat hem aangaat. Uit de redactie van artikel 3:310 lid 1 BW volgt dat deze van toepassing is op regresvorderingen uit hoofde van artikel 6:10 BW.

4.23.

Uit de tekst van artikel 6:10 lid 2 BW en van artikel 6:11 lid 1 en 3 BW volgt dat de regresvordering pas ontstaat, indien de hoofdelijk verbonden schuldenaar de schuld voldoet voor meer dan het gedeelte dat hem aangaat. De betaling door de hoofdelijk verbonden schuldenaar is dus een wettelijke voorwaarde voor het ontstaan van de regresvordering. De regresvordering van een hoofdelijk verbonden schuldenaar ontstaat dus op het moment dat hij de schuld aan de schuldeiser voldoet voor meer dan het gedeelte dat hem aangaat. Ingevolge artikel 3:310 lid 1 BW verjaart een rechtsvordering tot vergoeding van schade (en dus ook de regresvordering) door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden

4.24.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtsvordering van [gedaagde] ontstaan is daags na passeren van de leveringsakte (1 juni 2017). De vordering van [gedaagde] zou derhalve verjaren op 1 juni 2022. De verjaringstermijn is echter gestuit. Stuiting kan plaatsvinden door een daad van rechtsvervolging (art. 3:316 BW) of een aanmaning (art. 3:317 BW). [gedaagde] heeft in zijn eis in reconventie – genomen op de rol van 23 februari 2022 en dus voordat zijn vordering verjaard is – betaling van het vergoedingsrecht gevorderd. Ook een eis in reconventie wordt beschouwd als een daad van rechtsvervolging (zie ook MvA II,
Parl. Gesch. BW Boek 3,p. 394).

4.25.

In de derde plaats heeft [eiseres] aangevoerd dat zij niet verzuim verkeert omdat zij niet in gebreke gesteld is en haar geen termijn gegund is om de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking te kunnen voldoen. Op zichzelf heeft [eiseres] terecht aangevoerd dat een vordering tot betaling van het vergoedingsrecht pas opeisbaar is op het moment dat sprake is van verzuim en [eiseres] in gebreke gesteld is. Verzuim treedt echter zonder ingebrekestelling in wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming zal tekortschieten (zie art. 6:83 sub c BW). Een dergelijke mededeling heeft [eiseres] gedaan in randnummer 13 van de dagvaarding, waarin staat dat [eiseres] niet in staat is de woning te herfinancieren. In die mededeling ligt besloten dat [eiseres] (ook) niet in staat is tot het betalen van het vergoedingsrecht en derhalve in de nakoming van haar verplichting in dezen zal tekortschieten. In dit geval is het verzuim dus ingetreden zonder ingebrekestelling en is de vordering tot betaling van het vergoedingsrecht opeisbaar.

(v)
Hoogte vergoedingsrecht

4.26.

De volgende vraag die partijen verdeeld houdt is of de vergoedingsrecht berekend moet worden tegen de nominale waarde of de waarde inclusief het rendement daarover. Partijen hebben bij de levering van de woning geen afspraken gemaakt over wijze waarop het vergoedingsrecht moet worden vastgesteld. De rechtbank zal de standpunten van partijen dan ook beoordelen aan de hand van de algemene rechtsregels.

4.27.

Het standpunt van [gedaagde] , dat niet alleen de nominale waarde van de inbreng moet worden vergoed, maar dat ook het rendement daarover, houdt in feite een toepassing van de beleggingsleer op onderhavige zaak in. De beleggingsleer geldt voor vergoedingsrechten die betrekking hebben op goederen die deel uitmaken van een huwelijkse boedel (zie art. 1:87 BW). Zoals overwogen in randnummer 4.7 van dit vonnis, kunnen de regels die gelden voor het huwelijksvermogensrecht niet naar analogie op een verdeling van gemeenschappelijke goederen van samenlevers worden toegepast. Voor een analoge toepassing van de beleggingsleer ontbreekt dan ook een rechtsgrond.

4.28.

Maar de rechtbank is ook niet van oordeel dat in onderhavige zaak een vergoedingsrecht tegen de nominale waarde leidt tot een uitkomst die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Niet in geschil is dat de waarde van de woning gestegen is als gevolg van sterk gestegen huizenprijzen en dat [eiseres] – evenals [gedaagde] – hiervan geprofiteerd heeft. Dit gegeven op zichzelf maakt echter niet zonder meer dat een vergoedingsrecht tegen een nominale waarde tot een onaanvaardbare uitkomst leidt. De volgende omstandigheden pleiten daartegen. Zo heeft te gelden dat op het moment van de levering het niet onvoorzienbaar was dat de huizenprijzen nog (verder) konden stijgen. Verder zijn tussen het moment van de levering en de vordering tot verdeling slechts enkele jaren verstreken. In die periode is de inbreng van [gedaagde] door geldontwaarding niet sterk gedaald. Verder wordt meegewogen dat [gedaagde] bij de levering van de woning de mogelijkheid heeft gehad om in afwijking van de hoofdregel te regelen dat ook het rendement onderdeel zou worden van het vergoedingsrecht.

4.29.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] een regresvordering op [eiseres] heeft gelijk aan de nominale inbreng. Bij de afwikkeling van de verdeling heeft [gedaagde] aanspraak op een bedrag van
€ 55.372,48

(vi)
Eigenaarslasten

4.30.

Volgens [gedaagde] is aan de zijde van [eiseres] een achterstand ontstaan in de betaling van haar aandeel in de eigenaarslasten. In dit verband vordert [gedaagde] een bedrag van € 2.846,24. Daarnaast vordert hij nog een bedrag van € 655,07 aan overige kosten. [eiseres] betwist dat er sprake is van een achterstand.

4.31.

Gezien de betwisting ligt het op de weg van [gedaagde] om de hoogte van zijn vordering uit achterstallige betaling van de eigenaarslasten met stukken te onderbouwen. Het overzicht dat door hem als productie XII in het geding is gebracht biedt een onvoldoende onderbouwing nu dit stuk geen inzicht geeft in de (maandelijks) verschuldigde eigenaarslasten en de bijdrage van [eiseres] hierin. Ook de bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte overzichten en bankafschriften bieden onvoldoende inzicht nu deze geen betrekking hebben op 2022 en dus ook op de actuele stand van zaken. Verder heeft [gedaagde] de grondslag en hoogte van de overige kosten ook niet met stukken onderbouwd. Dit onderdeel van de vordering wordt derhalve bij gebrek aan voldoende onderbouwing afgewezen.

(vii)
Gebruiksvergoeding

4.32.

[eiseres] maakt vanaf het moment dat zij niet meer om de week in de woning verblijft, juni 2022, aanspraak op een gebruiksvergoeding. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] aanspraak heeft op deze vergoeding, maar stelt deze gebruiksvergoeding gelijk aan het deel van de eigenaarslasten die [eiseres] in de onderlinge draagplicht dient te voldoen. Dit betekent dat de vorderingen van partijen over de eigenaarslasten en de gebruiksvergoeding over de periode vanaf juni 2022 tot aan de overdracht van de woning aan [gedaagde] respectievelijk een derde, over en weer tegen elkaar weggestreept dienen te worden.

Dwangsommen

4.33.

De rechtbank is van oordeel dat oplegging van de gevorderde dwangsom niet nodig is, nu geen aanwijzingen aanwezig zijn dat (een van de) partijen de benodigde (rechts)handelingen uit eigener beweging niet zal/zullen verrichten.

Proceskosten

4.34.

Gelet op het feit dat partijen gewezen samenwoners zijn, ziet de rechtbank aanleiding de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende grond.

5.De beslissing

De rechtbank:

in conventie en in reconventie

5.1.

stelt de wijze van verdeling van de eenvoudige gemeenschap van woning van partijen als volgt vast:

taxatie

5.2.

partijen zullen tezamen binnen zeven dagen na de datum van dit vonnis opdracht geven aan een gezamenlijk aan te wijzen een makelaar verbonden aan het kantoor [Makelaarskantoor] , [adres 3] in [plaats 1] (hierna: de makelaar) om de woning te taxeren. De makelaar stelt de actuele vrije verkoopwaarde voor partijen bindend vast. Beide partijen moeten in de gelegenheid worden gesteld bij de taxatie aanwezig te zijn en zullen alle medewerking verlenen aan de taxatie die de makelaar noodzakelijk acht. Partijen moeten ieder de helft van de kosten van de taxatie betalen;

primair: toedeling aan [gedaagde]

5.3.

de woning wordt toegedeeld aan [gedaagde] , onder de opschortende voorwaarde dat hij binnen vier maanden na de datum van het taxatierapport aan [eiseres] aantoont dat hij in staat is (i) de volledige eigendom van de woning te verkrijgen en (ii) [eiseres] te doen ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschuld;

5.3.1.

indien aan de hiervoor onder (i) en (ii) genoemde voorwaarden wordt voldaan, zal [eiseres] (haar aandeel in) de woning zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen een maand na het moment waarop [gedaagde] aantoont dat hij de benodigde financiering kan verkrijgen, bij de door [gedaagde] aan te wijzen notaris leveren aan [gedaagde] . [eiseres] verkrijgt hierdoor een vordering uit hoofde van overbedeling op [gedaagde] . Deze vordering is gelijk aan de helft van de som van de taxatiewaarde verminderd met de actuele hypotheekschuld en verminderd met een bedrag van € 55.372,48 aan vergoedingsrecht. Dit bedrag moet [gedaagde] ten tijde van de levering bij de notaris aan [eiseres] betalen. [gedaagde] moet de kosten betalen van de levering bij de notaris van (het aandeel van [eiseres] in) de woning aan [gedaagde] .

5.3.2.

wanneer [eiseres] niet binnen de hiervoor genoemde termijn haar medewerking verleent aan de levering van haar aandeel in de woning aan [gedaagde] , treedt dit vonnis in de plaats van het deel van de notariële akte van levering, waaruit blijkt dat [eiseres] haar aandeel van de woning levert aan [gedaagde] ;

subsidiair: verkoop van de woning aan een derde

5.4.

indien en voor zover niet aan de hiervoor onder 5.3 genoemde voorwaarden wordt voldaan, zal de woning worden verkocht en geleverd aan een derde. Om dat te realiseren zullen partijen gezamenlijk binnen twee weken nadat blijkt dat [gedaagde] de benodigde financiering kan krijgen een verkoopopdracht verstrekken aan de makelaar. Deze opdracht zal inhouden dat de makelaar, tegen het in de branche gebruikelijke tarief, de vraagprijs en de laatprijs van de woning bindend zal vaststellen en alle overige werkzaamheden in het kader van de verkoop van de woning zal verrichten;

5.4.1.

partijen moeten de makelaar alle medewerking verlenen die nodig is voor de verkoop van de woning, waaronder (maar niet beperkt tot) het opruimen van de woning voor het maken van foto’s en het laten bezichtigen van de woning door potentiële kopers;

5.4.2.

partijen stemmen zo snel als mogelijk in met een op de woning uitgebracht bod als dit gelijk aan of hoger is dan de door de makelaar bindend vastgestelde laatprijs. Zij ondertekenen binnen vijf dagen na het verzoek hiertoe van het makelaarskantoor de koopovereenkomst waarin dit wordt vastgelegd. En zij tekenen op de in de koopovereenkomst vastgestelde leveringsdatum bij de notaris de leveringsakte of al eerder een volmacht voor de levering. De levering zal minimaal drie maanden na het verstrekken van de verkoopopdracht aan de makelaar plaatsvinden, tenzij partijen anders overeenkomen;

5.4.3.

partijen betalen ieder de helft van de kosten van de makelaar, de notaris en de overige kosten voor de verkoop en levering;

5.4.4.

partijen zullen de hypothecaire geldlening aflossen uit de verkoopopbrengst van de woning op het moment dat de woning aan een derde wordt geleverd. Bij het bepalen van de hoogte van de verkoopopbrengst zal ook het vergoedingsrecht van € 55.372,48 worden verdisconteerd. Ieder van partijen krijg de helft van de overwaarde;

5.4.5.

wanneer een van partijen niet binnen de hiervoor genoemde termijnen zijn of haar medewerking verleent aan de verkoop van de woning aan een derde, treedt dit vonnis in de plaats van het deel van de opdracht aan de makelaar, de schriftelijke koopovereenkomst of de notariële akte van levering, waaruit blijkt dat [gedaagde] of [eiseres] opdracht geeft tot bemiddeling, de woning (mede) verkoopt dan wel (mede) levert aan de koper;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 23 november 2022.