ECLI:NL:RBDHA:2022:1269

• Datum uitspraak: 11 februari 2022
• Publicatiedatum: 21 februari 2022
• Zaaknummer: C-09-622904-KG ZA 21-1257
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.F. Hesselink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Levering appartementsrecht: oudste recht gaat voor bij conflicterende koopovereenkomsten

ZFD en Mercari hebben beiden een koopovereenkomst gesloten met dezelfde verkoper voor hetzelfde appartementsrecht. ZFD sloot haar overeenkomst in 2018, Mercari in 2021. ZFD vordert levering van het appartement en opheffing van het conservatoire beslag dat Mercari heeft gelegd.

De rechtbank stelt vast dat de koopovereenkomst tussen ZFD en de verkoper niet is ontbonden, ondanks het uitstel van levering vanwege privéomstandigheden van de verkoper. Mercari heeft onvoldoende onderbouwing gegeven voor haar stelling dat de overeenkomst ontbonden zou zijn. De rechtbank oordeelt dat het oudste recht op levering, dat van ZFD, prevaleert volgens artikel 3:298 BW.

Mercari betoogt dat op grond van redelijkheid en billijkheid het jongere recht van Mercari zou moeten prevaleren vanwege haar aanbetaling en financieel nadeel. De rechtbank wijst dit af omdat het verschil in financiële belangen tussen professionele partijen geen reden is voor afwijking van de hoofdregel.

De rechtbank beveelt de verkoper om uiterlijk 1 maart 2022 mee te werken aan levering aan ZFD en bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van diens handtekening indien medewerking uitblijft. Tevens wordt het conservatoire beslag van Mercari opgeheven. De vorderingen van Mercari jegens de verkoper worden afgewezen wegens gebrek aan belang. De kosten worden verdeeld conform het vonnis.

Uitkomst: De verkoper wordt veroordeeld tot levering aan ZFD, met opheffing van het conservatoire beslag van Mercari.

Uitspraak

Rechtbank den haag

Team Handel - voorzieningenrechter

zaak- / rolnummer:
C/09/622904 / KG ZA 21/1257

Vonnis in kort geding van 11 februari 2022

in de zaak van

ZFD B.V. te Den Haag,

eiseres,

advocaat mr. E. de Jongh te Den Haag,

tegen:

[gedaagde] te [plaats] ,

gedaagde,

niet verschenen,

waarin is tussengekomen:

Mercari Vastgoed B.V. te Made,

advocaat mr. R.H.U. Keizer te Roosendaal.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘ZFD’, ‘ [gedaagde] ’ en ‘Mercari’.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met 9 producties;

- de incidentele conclusie tot tussenkomst met 7 producties;

- het antwoord van ZFD op de incidentele conclusie tot tussenkomst, houdende een vordering tegen Mercari, met 1 productie.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 februari 2022.

./. 1.3. ZFD heeft de dagvaarding doen uitbrengen overeenkomstig de aangehechte kopie en heeft ter zitting bij de daarin opgenomen eis volhard. [gedaagde] is behoorlijk opgeroepen tegen die terechtzitting, maar hij is daar niet verschenen. Tegen [gedaagde] is verstek verleend.

1.4.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

2. Het incident tot tussenkomst

2.1.

Mercari heeft gevorderd te mogen tussenkomen in de procedure tussen ZFD en [gedaagde] . Ter zitting heeft ZFD verklaard geen bezwaar te hebben tegen de tussenkomst. Mercari is vervolgens toegelaten als tussenkomende partij, aangezien zij aannemelijk heeft gemaakt dat zij daarbij voldoende belang heeft. Ook is niet gebleken dat de tussenkomst aan een voortvarende afdoening van dit kort geding in de weg staat. Hierdoor ontstaat er ook geen strijd met de goede procesorde in het algemeen.

3. De feiten

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

3.1.

Zowel ZFD als Mercari houdt zich bezig met de verhuur van registergoederen.

3.2.

ZFD en [gedaagde] hebben op 17 november 2018 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagde] als verkoper en ZFD als koper optrad, voor de verkoop van het appartementsrecht aan de [adres 1] (hierna: [adres 1] ) en het appartementsrecht aan de [adres 2] (hierna: [adres 2] ). De koopovereenkomst vermeldt een koopprijs van € 217.500,-- voor beide woningen samen en een leveringsdatum van 10 mei 2019 of zoveel eerder of later partijen nader zouden overeenkomen.

3.3.

Op 22 april 2021 heeft [gedaagde] (als verkoper) een koopovereenkomst gesloten met Mercari (als koper) met betrekking tot [adres 1] voor een koopprijs van € 165.000,. Die koopovereenkomst is op 23 april 2021 ingeschreven in het kadaster. De koopovereenkomst vermeldt een leveringsdatum van uiterlijk 31 december 2021. Mercari heeft een aanbetaling op de koopsom betaald van € 50.000,--.

3.4.

Op 22 oktober 2021 heeft ZFD, na daartoe verkregen verlof, conservatoir leveringsbeslag gelegd op [adres 1] .

3.5.

Op 17 november 2021 heeft [gedaagde] [adres 2] geleverd aan ZFD tegen een koopsom van € 111.000,--.

3.6.

Mercari heeft op 24 januari 2022 conservatoir beslag tot levering gelegd op [adres 1] .

4. Het geschil

4.1.

ZFD vordert, zakelijk weergegeven:

I. [gedaagde] te veroordelen om op eerste verzoek, uiterlijk vóór 1 maart 2022, mee te werken aan de levering van [adres 1] aan ZFD, tegen betaling van de koopsom van € 106.500,--, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

II. te bepalen dat dit vonnis zo nodig in de plaats treedt van voornoemde medewerking en dezelfde kracht zal hebben als (i) de handtekening van [gedaagde] onder de koopovereenkomst en (ii) de notariële leveringsakte;

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten;

IV. Mercari te veroordelen tot opheffing van het conservatoire leveringsbeslag, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

V. Mercari te veroordelen in de proceskosten.

4.2.

Daartoe voert ZFD – samengevat – het volgende aan. Omdat [gedaagde] [adres 1] zelf bewoonde, heeft ZFD uit coulance goedgevonden dat de levering van [adres 1] werd uitgesteld. De koopovereenkomst is niet ontbonden. Op grond van artikel 3:298 BW gaat het oudste recht, dat van ZFD, voor op het jongere recht van Mercari. Per 1 maart 2022 is het niet langer mogelijk om woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000,--, zoals [adres 1] , te kopen om deze vervolgens te verhuren. Omdat ZFD voornemens is [adres 1] te verhuren, heeft zij een groot belang om het appartement vóór die datum geleverd te krijgen.

4.3.

Mercari voert verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4.4.

Mercari vordert, zakelijk weergegeven:

I. [gedaagde] te veroordelen om op eerste verzoek, uiterlijk vóór 1 maart 2022, mee te werken aan de levering van [adres 1] aan Mercari, tegen betaling van het nog verschuldigde deel van de koopsom van € 115.000,--, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

II. te bepalen dat, als [gedaagde] niet de onder I. bedoelde medewerking verleent, dit vonnis in de plaats treedt van (de handtekening van [gedaagde] onder) de leveringsakte;

III. ZFD te veroordelen het conservatoire leveringsbeslag op [adres 1] op te heffen en te gedogen dat [gedaagde] [adres 1] aan Mercari levert, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

4.5.

Daartoe voert Mercari – samengevat – het volgende aan. Primair geldt dat de koopovereenkomst tussen ZFD en [gedaagde] is ontbonden en subsidiair gaat, op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid, niet het oudere recht tot levering van [adres 1] van ZFD, maar het jongere recht van Mercari voor.

4.6.

Voor zover nodig zal het standpunt van ZFD met betrekking tot de vorderingen van Mercari hierna worden besproken.

5. De beoordeling van het geschil

5.1.

Vaststaat dat [gedaagde] zowel met ZFD als met Mercari een koopovereenkomst heeft gesloten voor [adres 1] . Mercari stelt zich primair op het standpunt dat de koopovereenkomst tussen [gedaagde] en ZFD is ontbonden, zodat op [gedaagde] niet meer de verplichting rust om [adres 1] te leveren aan ZFD. De voorzieningenrechter volgt dat standpunt niet. ZFD betwist dat de koopovereenkomst tussen haar en [gedaagde] is ontbonden, terwijl Mercari die stelling op geen enkele manier heeft onderbouwd en een buitengerechtelijke ontbinding slechts door een schriftelijke verklaring zou kunnen zijn bewerkstelligd. Uit de door ZFD overgelegde “allonge”, die op 28 januari 2022 door [gedaagde] is ondertekend, blijkt bovendien dat [gedaagde] heeft verklaard de koopovereenkomst met ZFD te willen nakomen. Voor zover Marcari betoogt dat uit de verstreken tijd sinds het sluiten van de koopovereenkomst volgt dat die moet zijn ontbonden, geldt dat ZFD daarvoor een plausibele verklaring heeft gegeven. ZFD heeft verklaard dat zij [gedaagde] , die een familielid van haar bestuurder is, heeft toegestaan langer in de woning te blijven vanwege zijn privéomstandigheden.

5.2.

Mercari heeft daarnaast betoogd dat de allonge van januari 2022 moet worden beschouwd als een nieuwe koopovereenkomst tussen ZFD en [gedaagde] , omdat daarin een andere (€ 3.000,-- hogere) koopprijs is overeengekomen dan in de koopovereenkomst van 2018. Nog daargelaten dat Mercari steeds heeft erkend dat – als ervan moet worden uitgegaan dat de koopovereenkomst van 2018 tussen ZFD en [gedaagde] niet is ontbonden – ZFD feitelijk een ouder recht heeft op levering van [adres 1] en dus niet duidelijk is wat de consequenties zouden moeten zijn van dit betoog in de visie van Mercari, geldt het volgende. ZFD vordert in deze zaak geen nakoming van de allonge, maar nakoming van de in 2018 tussen haar en [gedaagde] gesloten koopovereenkomst, tegenover betaling van de “oude” koopprijs. Gesteld noch gebleken is dat ZFD als gevolg van het bestaan van de allonge geen nakoming meer kan vorderen van de koopovereenkomst uit 2018. Dat volgt ook niet uit de tekst van de allonge zelf, waarin staat dat de koopovereenkomst van 17 november 2018 wordt gehandhaafd.

5.3.

De voorzieningenrechter gaat er dan ook van uit dat ZFD, die op 17 november 2018 een koopovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde] , een ouder recht op levering heeft dan Mercari, die op 22 april 2021 een koopovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde] . Artikel 3:298 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat in dit geval het oudste recht op levering voor gaat, tenzij uit de wet, uit de aard van hun rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.

5.4.

Volgens Mercari moet in dit geval op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid van de hoofdregel van artikel 3:298 BW worden afgeweken omdat zij – onder meer vanwege de aanbetaling van € 50.000,-- die zij aan [gedaagde] heeft gedaan en omdat [gedaagde] vermoedelijk geen verhaal biedt – een aanzienlijk groter financieel nadeel lijdt dan ZFD in geval [adres 1] niet aan haar zal worden geleverd. Voor de beoordeling hiervan is allereerst van belang dat ZFD gemotiveerd heeft betwist dat de schadepost van Mercari bij niet-levering groter zal zijn die van haar en dat kan dan ook niet zonder meer worden aangenomen. Bovendien is de voorzieningenrechter met ZFD van oordeel dat een verschil in financiële gevolgen geen afwijking van de hoofdregel van artikel 3:298 BW rechtvaardigt. Uit het commentaar op dat wetsartikel en de lijn in de jurisprudentie leidt de voorzieningenrechter af dat de uitzondering die de eisen van redelijkheid en billijkheid bieden is bedoeld ter voorkoming van schrijnende en bijzonder onevenredige gevallen en dat deze uitzondering terughoudend moet worden toegepast. Daarbij past niet dat een uitzondering wordt gemaakt in de situatie die zich hier voordoet, waarbij het gaat om financiële belangen van professionele, commerciële partijen.

5.5.

De eerste conclusie van het voorgaande is dat Mercari geen argumenten heeft aangevoerd die tot afwijzing van de vorderingen van ZFD jegens [gedaagde] zouden moeten leiden. Nu [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd en de vorderingen de voorzieningenrechter ook niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen, zullen deze worden toegewezen op de wijze als hierna vermeld. De tweede conclusie is dat Mercari met haar conservatoire leveringsbeslag de levering van [adres 1] aan ZFD ten onrechte blokkeert, zodat ook de vordering van ZFD die strekt tot opheffing daarvan zal worden toegewezen. De derde conclusie is dat niet (summierlijk) is gebleken van de ondeugdelijkheid van het door ZFD gelegde conservatoire leveringsbeslag, zodat de vordering van Mercari die strekt tot opheffing daarvan zal worden afgewezen.

5.6.

De voorzieningenrechter acht de oplegging van dwangsommen niet aangewezen. Voor wat betreft de levering van [adres 1] zal de gevorderde indeplaatsstelling op de voet van 3:300 BW worden toegewezen indien [gedaagde] niet aan de levering zal meewerken, waarbij zal worden bepaald dat dit vonnis in dat geval dezelfde kracht zal hebben als de handtekening van [gedaagde] onder de notariële leveringsakte. ZFD zal dan ook in staat zijn zonder medewerking van [gedaagde] tot reële executie over te gaan. Het beslag van Mercari zal op de voet van artikel 705 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering door de voorzieningenrechter worden opgeheven, zodat ook dit deel van de uitspraak niet met een dwangsom hoeft te worden versterkt.

5.7.

Ter beoordeling resteren de vorderingen van Mercari die zich richten tegen [gedaagde] en strekken tot levering van [adres 1] aan haar. Artikel 3:298 BW ziet uitsluitend op wat geldt tussen de schuldeisers (Mercari en ZFD) in hun onderlinge verhouding en brengt geen verandering in de verhouding van ieder van hen tot de gemeenschappelijke schuldenaar ( [gedaagde] ). [gedaagde] heeft (ook) geen verweer gevoerd tegen de vordering van Mercari en geconcludeerd kan dan ook worden dat hij ook jegens Mercari gehouden is tot nakoming van de met haar gesloten koopovereenkomst. Niettemin zullen de vorderingen van Mercari jegens [gedaagde] worden afgewezen. Mercari is in deze procedure tussengekomen om te voorkomen dat de vorderingen van ZFD die strekken tot levering van [adres 1] aan haar zouden worden toegewezen en om te bewerkstelligen dat het conservatoire leveringsbeslag van ZFD zou worden opgeheven. Zoals hiervoor weergegeven is dat Mercari niet gelukt. Onder deze omstandigheden heeft Mercari geen belang meer bij toewijzing van haar vorderingen tegen [gedaagde] . Gegeven de (gerechtvaardigde) beslaglegging van ZFD op [adres 1] zou het verkrijgen van een executoriale titel voor de levering van [adres 1] tot niets kunnen leiden. Toewijzing van de vordering ligt overigens ook niet in de rede gelet op de ratio van de procedurele mogelijkheid tot tussenkomst, namelijk dat tegenstrijdige beslissingen moeten worden voorkomen.

5.8.

[gedaagde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij in zijn verhouding tot ZFD, worden veroordeeld in de kosten van dit geding en de beslagkosten aan de zijde van ZFD. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237). Mercari zal, als de in het ongelijk gestelde partij in haar verhouding tot zowel ZFD als [gedaagde] , worden veroordeeld in de kosten van die beide partijen. Deze kosten worden begroot op nihil, nu niet is gebleken dat ZFD en [gedaagde] als gevolg van de vorderingen van Mercari (extra) kosten hebben moeten maken.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om op eerste verzoek, uiterlijk vóór 1 maart 2022, mee te werken aan de levering aan ZFD van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woonruimte op de eerste en tweede verdieping, balkon op de tweede verdieping en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] , kadastraal bekend gemeente ’ [Gemeente] , [sectie ..] nummer [nummer 1] , uitmakende het twee/derde (2/3e) aandeel in de gemeenschap bestaande uit het winkel huis met afzonderlijk bovenhuis, bijbehorende grond en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 3] , ten tijde van de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend gemeente [Gemeente] [sectie ..] nummer [nummer 2] , groot vijfenveertig centiare, en daartoe op een door de behandelend notaris te bepalen tijdstip te verschijnen op notariskantoor [Notariskantoor] notariaat en aldaar, tegen betaling door ZFD van de koopsom van € 106.500,--, mee te werken aan het passeren van de akte van levering en in dat kader alle handelingen te verrichten en na te laten die de notaris daarin redelijkerwijs verlangt;

6.2.

bepaalt dat, indien [gedaagde] de voornoemde medewerking niet verleent, dit vonnis in de plaats treedt van de handtekening van [gedaagde] onder de door de notaris op te maken leveringsakte ten behoeve van de onder 6.1 bedoelde levering aan ZFD;

6.3.

heft op het door Mercari op 24 januari 2022 gelegde conservatoire beslag tot levering op het appartementsrecht zoals omschreven onder 6.1. ( [adres 1] );

6.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding tussen hem en ZFD, tot dusverre aan de zijde van ZFD begroot op € 2.623,27, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat in deze procedure, € 676,-- aan griffierecht, € 105,31 aan dagvaardingskosten, € 490,-- aan salaris advocaat voor het opstellen van het beslagrekest en € 335,96 aan explootkosten ten behoeve van het beslag;

6.5.

bepaalt dat de verschuldigde proceskosten aan ZFD dienen te worden voldaan binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken en dat [gedaagde] - bij gebreke daarvan - daarover de wettelijke rente is verschuldigd;

6.6.

veroordeelt Mercari voor wat betreft de door haar ingestelde vorderingen jegens ZFD en [gedaagde] in hun proceskosten, tot dusver begroot op nihil;

6.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.F. Hesselink en in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2022.

hvd