Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 22/4476
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 december 2022 in de zaak tussen
1. [eiser 1][woonplaats 1],
2. [eiser 2][woonplaats 1],
3. [eiser 3][woonplaats 1],
4. [eiser 4][woonplaats 2],
eisers,
(gemachtigde: mr. N.J.M. Beelaerts van Blokland),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigde: mr. A.C. Visser).
Procesverloop
Met het besluit van 6 december 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder onder oplegging van een dwangsom van € 5.000,- aan eiser 4 gelast de onvergunde onzelfstandige bewoning door drie huursters in de woning aan de [adres] [nummer] te [plaats] (hierna: de woning) vóór 20 januari 2022 te beëindigen. Deze begunstigingstermijn is verlengd tot 1 augustus 2022.
Bij besluit van 20 juni 2022 (het bestreden besluit I) heeft verweerder het bezwaar van eiser 4 ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Bij besluit van 29 juli 2022 heeft verweerder de begunstigingstermijn verlengd tot 1 februari 2023.
Bij besluit van 7 november 2019 (het bestreden besluit II) heeft verweerder de motivering van het bestreden besluit aangevuld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2022.
Aanwezig waren de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder.
Overwegingen
Waar gaat deze zaak over?
1. Eiseressen 1 tot en met 3 zijn studenten uit Slovenië en huren de woning vanaf 27 augustus 2021 van eiser 4. De WOZ-waarde van de woning was op 1 januari 2021 € 181.000,- en op 1 januari 2019 € 129.000,-. Daarmee valt de woning in het goedkopere segment. Bij een controle op 20 oktober 2021 hebben inspecteurs van de Haagse Pandbrigade vastgesteld dat de woning vier ruimten kent en dat in de woning de badkamer, toilet en een woonkamer met drie bewoners worden gedeeld, zodat sprake is van onzelfstandige bewoning (kamerbewoning). Vanaf 1 juni 2021 zijn er nieuwe regels voor kamerbewoning. Vanaf die datum mogen woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag niet zonder vergunning van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor drie of meer personen worden omgezet. Verweerder heeft eiser 4 een last onder dwangsom opgelegd om een einde te maken aan de onzelfstandige bewoning door drie personen.
Wat zijn de regels?
2. Ingevolge artikel 2 van Pro de Huisvestingswet (Hw) maakt de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Op grond van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hw, is het verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden.
In artikel 5:1 van Pro de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 Hvv is bepaald dat artikel 21 van Pro de Hw van toepassing is op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
Ingevolge artikel 5:2, aanhef en onder b, van de Hvv mogen deze woonruimten niet zonder vergunning worden omgezet van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor drie of meer personen.
De woning komt op grond van artikel 5:6, tweede lid, van de Hvv niet in aanmerking voor een omzettingsvergunning, omdat de woonruimte is gelegen in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in het goedkope segment.
Is het beroep van eiseressen 1 tot en met 3 ontvankelijk?
3. De bewoners van de woning zijn bij bewonersbrief van 6 december 2021 op de hoogte gesteld van de aan eiser 4 opgelegde last onder dwangsom.
Op grond van artikel 6:13 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan geen beroep worden ingesteld door een belanghebbende aan wie redelijkerwijs kan worden
verweten geen bezwaar te hebben gemaakt. Eiseressen 1 tot en met 3 hebben geen bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Niet is gebleken dat hen redelijkerwijs niet kan worden verweten geen bezwaar te hebben gemaakt.
Het beroep van eiseressen 1 tot en met 3 is daarom niet-ontvankelijk.
De rechtbank zal hierna het beroep van eiser 4 bespreken.
Wat vindt eiser?
4. Eiser vindt kort samengevat dat er geen sprake is van een omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimten.
Verder is er bij de huursters van de woning sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Ook een hechte vriendengroep kan een gezamenlijke huishouding voeren. Dat is hier aan de orde. Er is dus sprake van gezamenlijke bewoning door één huishouden en dus van zelfstandige bewoning.
Ook is de wijziging van de vergunningplicht voor omzetting per 1 juni 2021 van vier of meer personen naar drie of meer personen in strijd met artikel 2, eerste lid, van de Hw. Verweerder heeft niet onderbouwd dat dit noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Daarom dient artikel 5:2, aanhef en onder b, van de Hvv onverbindend te worden verklaard of buiten toepassing te blijven.
Tot slot stelt eiser dat op grond van overgangsrecht geen omzettingsvergunning vereist was.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
5.1.
Eiser voert aan dat onder onzelfstandige woonruimte wordt verstaan een woonruimte die geen eigen toegang heeft en niet door een huishouden kan worden bewoond zonder wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte. De woning heeft een eigen toegang en er bevinden zich geen wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte. Daarom is er volgens eiser geen sprake van een omzetting van de woning in onzelfstandige woonruimten.
De rechtbank volgt dit betoog niet. De woonruimten bestaan uit de drie kamers waar de huursters ook alle drie een bed hadden. Deze kamers hebben geen eigen toegang. De douche/WC bevindt zich buiten deze kamers. Dit zijn wezenlijke voorzieningen, zodat sprake is van drie onzelfstandige woonruimten.
5.2.
De rechtbank volgt ook niet het betoog van eiser dat de drie huursters een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen, zodat er geen sprake is van onzelfstandige woonruimten. Verweerder mocht daartoe doorslaggevend achten dat de huursters hebben verklaard naar Nederland te zijn gekomen om hier te studeren. De huursters hebben niet aannemelijk gemaakt dat zij voorafgaande aan hun komst naar Nederland een gezamenlijke huishouding hebben gevoerd of dat zij, nadat zij hun studie hebben afgerond, een gemeenschappelijke huishouden zullen blijven vormen. Dat zij gezamenlijk koken en eten en alle vaste lasten delen is gebruikelijk bij een studentenwoning, maar maakt niet dat sprake is van één duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Verweerder heeft terecht vastgesteld dat sprake is van een tevoren vaststaande tijdelijkheid van de samenwoning en dat de woning dus onvergund is gesplitst in drie onzelfstandige woonruimten.
5.3.1.
Tot 1 april 2021 was in de woning sprake van zelfstandige bewoning door twee personen. Eiser stelt dat van 1 mei 2021 tot 23 augustus 2021 sprake was van onzelfstandige bewoning door drie Poolse huurders en dat daarmee op grond van overgangsrecht in de Nota voorraadbeleid 2020 geen omzettingsvergunning vereist was. Hij heeft een huurcontract met de drie Poolse huurders overgelegd.
5.3.2.
De rechtbank volgt dit betoog niet. Inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) is bij een verblijf van korter dan vier maanden niet verplicht, maar om aan te tonen dat de woning op 1 juni 2021 door de drie Polen onzelfstandig werd verhuurd, is wel vereist dat dit wordt aangetoond met een inschrijving in de BRP. De hoogste bestuursrechter heeft geoordeeld dat wonen in de zin van de Huisvestingswet als kenmerk heeft: inschrijving in de Basisregistratie Personen. [1] Met het enkele overleggen van een huurovereenkomst acht de rechtbank niet aannemelijk dat de woning op 1 juni 2021 door drie personen onzelfstandig werd bewoond. Eiser heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat op grond van overgangsrecht onzelfstandige bewoning door drie personen is toegestaan.
5.4.1.
Het beroep van eiser is mede gericht tegen het bestreden besluit II. In dit besluit is verweerder alsnog ingegaan op de stelling van eiser dat de geschiktheid en noodzakelijkheid van de verplichte omzettingsvergunning, die vanaf 1 juni 2021 geldt voor kamerbewoning vanaf drie personen in plaats van voorheen vier, door verweerder niet is onderbouwd. De vergunningsplicht is een inbreuk op het eigendomsrecht en een dergelijk inbreuk is op grond van artikel 2, eerste lid, van de Hw alleen toegestaan indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte. Verweerder heeft echter de wijziging van de vergunningplicht van vier naar drie of meer personen uitsluitend gebaseerd op leefbaarheid van de omgeving, zo stelt eiser.
5.4.2.
Zoals de rechtbank eerder heeft geoordeeld in zijn uitspraak van 26 april 2022 [2] , is de rechtbank van oordeel dat verweerder de noodzaak en geschiktheid van vergunningplicht van artikel 5:1 van Pro de Hvv voor het goedkope segment woonruimte voldoende heeft gemotiveerd. Verweerder heeft deze noodzaak en geschiktheid van een vergunningplicht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte met de notitie “Schaarste aan woningruimte in Den Haag van 20 augustus 2022” nogmaals onderbouwd.
Verweerder mag een omzettingsvergunning weigeren op grond van leefbaarheidsargumenten. [3] Verweerder moet de invoering van de vergunningplicht voor omzetting onderbouwen in het licht van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste van woonruimte. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank een zekere mate van ruimte bij de invulling van de vergunningplicht en mag de nadere invulling van het maximaal aantal zonder vergunning toegestane onzelfstandige woonruimten mede baseren op basis van leefbaarheidsargumenten.
Conclusie
5.5.
Het beroep is ongegrond.
5.6.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep van eisers 1 tot en met 3 niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep van eiser 4 ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Kleijn, rechter, in aanwezigheid van mr. J.A. Leijten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 december 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.