ECLI:NL:RBDHA:2022:14773

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/2305

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 september 2022 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),

de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 27 januari 2021 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2022.

Namens eiser heeft door middel van een videoverbinding daaraan deelgenomen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] en [B] .

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 265.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).

2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

4. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 275 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 94 m².

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser heeft – zakelijk weergegeven – gesteld dat verweerder de WOZ-waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt en aangevoerd dat de gebruikte vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn. Eiser bepleit een waarde van € 199.000.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een waarderapport en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 265.233. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten Alk 46 (verkocht op 9 april 2018 met transactieprijs € 300.000), Schiewei 10 (verkocht op 23 april 2019 met transactieprijs € 384.960) en De [adres] [nummer 2] (verkocht op 3 juli 2019 met transactieprijs € 432.500). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten, met uitzondering van Alk 46, als gemiddeld heeft beoordeeld met een vlok-codering van 3 (op een schaal van 5). Voor Alk 46 heeft verweerder correcties toegepast vanwege de betere kwaliteit en voorzieningen (vlokcode 4) in vergelijking met de woning. Verweerder heeft ter zitting onweersproken verklaard dat deze woning weliswaar ouder is, maar uitzonderlijk goed onderhouden. Uit de matrix blijkt verder dat de vergelijkingsobjecten met 498 m³ (Schiewei 10), 422 m³ (De [adres] [nummer 2] ) en 285 m³ (Alk 46) een (veel) grotere inhoud hebben dan de woning (275 m³), hetgeen volgens verweerder leidt tot een relatief hoge prijs per kubieke meter (afnemend grensnut). Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen voor het woningdeel voort van € 498,03 (Alk 46), € 451,68 (Schiewei 10) en € 570,10 (De [adres] [nummer 2] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning is uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 498,03 kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld. Met de waardematrix en de daarop gegeven toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft inhoud en kwaliteit van de opstallen.

9. Eiser heeft voorts gesteld dat hij de woning op grond van een kettingbeding voor een periode van tien jaar niet voor een hoger bedrag mag verkopen dan in dat kettingbeding is opgenomen en dat hiermee rekening gehouden moet worden bij de waardering van de woning. Verweerder stelt zich op het standpunt dat ondanks het kettingbeding moet worden uitgegaan van het waardebegrip als omschreven onder 7. Verweerder wijst in dit kader op het arrest van de Hoge Raad van 25 november 1998.^[1]In dat arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat met de waardedrukkende werking van zakelijke rechten of daarmee gelijk te stellen verplichtingen – zoals een anti-speculatiebeding met kettingbeding – bij de waardebepaling slechts rekening hoeft te worden gehouden, indien dergelijke rechten of verplichtingen invloed hebben op de omvang van het (gebruiks)genot van een onroerende zaak. Bij een anti-speculatiebeding met kettingbeding is dit volgens de Hoge Raad niet het geval, omdat een willekeurige gebruiker bij het dagelijks gebruik van een onroerende zaak als gevolg van een dergelijk beding geen beperkingen ondervindt. Verweerder heeft tevens nog onweersproken gesteld dat eiser de woning, onder bepaalde voorwaarden, wel kan verkopen voor een bedrag dat hoger is dan het in het kettingbeding bepaalde. Gelet op het voorgaande, heeft verweerder de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag vastgesteld. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.

10.
Naast het verhandelde ter zitting heeft eiser in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiser evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan.

11. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.

12. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de gedingstukken blijkt dat de taxatieverslagen aan eiser zijn toegestuurd. In onderhavige zaken zijn geen grondstaffels gebruikt. Het waarderapport met daarin de taxatiematrix is op 19 augustus 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiser. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.

13. Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd.^[2]In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiser immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend:

“[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.”^[3]

14. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 31 maart 2020 en door de rechtbank is op 27 september 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) zes maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende.

15. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien.

16. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er acht zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. Dit betekent dat de rechtbank ongeveer 160 zaken van de gemachtigde heeft kunnen inroosteren in het tweede kwartaal. Gelet op de hoeveelheid zaken van de gemachtigde, was dat onvoldoende om alle zittingsrijpe zaken op de beschikbare zittingsdata te plannen. Er moesten zeer veel zaken blijven liggen voor zittingsplanning op een later moment.

17. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” Gelet op de voorraad kon de onderhavige zaak eerst op 13 september 2022 op zitting worden gepland.

18. Ter zitting heeft de gemachtigde hier tegenin gebracht dat hij altijd beschikbaar is, ook in de weekenden, en heeft hij verwezen naar zijn afspraak met onder andere de rechtbanken Midden-Nederland en Amsterdam om een vast dagdeel per week te reserveren voor zittingen bij die rechtbank. De door de gemachtigde aangedragen suggestie om ook een dergelijke afspraak te maken kan echter geen oplossing bieden nu er alleen al 15 gerechten zijn naast de 344 gemeenten waarvan de gemachtigde stelt dat hij tijd moet reserveren voor overleg en hoorzittingen. Vastgesteld moet worden dat een reguliere werkweek daarvoor onvoldoende dagdelen heeft. De suggestie van de gemachtigde om in de weekenden door te werken volgt de rechtbank niet.

19. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Deze omstandigheid dient primair voor rekening en risico van de gemachtigde te blijven. De hiervoor omschreven werkwijze van de gemachtigde leidt er eveneens toe dat het lange tijdsverloop in dit geval voor zijn rekening moet komen. Niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde zelf de oorzaak van is. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af.

20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2022.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,

2500 EH Den Haag.

Beoordeling WOZ-waarde woning en afwijzing verzoek immateriële schade