Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/2057
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
17 mei 2022 in de zaak tussen
[eiseres] BV, gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk , verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 januari 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een online-zitting plaatsgevonden op
3 mei 2022. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben [A] en [B] daaraan deelgenomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de
redelijke termijn af.
Overwegingen
1. Eiseres heeft ter zitting het beroep op betalingsonmacht ingetrokken.
2. Verweerder heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] parkeerlaag op niveau -2 te Noordwijk (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.060.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).
3. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder dit bezwaar ongegrond verklaard.
4. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een ondergrondse parkeergarage uit 2009 met 80 parkeerplaatsen op niveau -2 onder [adres 1] [nummer 1] . Deze parkeerplaatsen zijn bestemd voor abonnementhouders. Verweerder hanteert voor de onroerende zaak een waarde van € 13.250
per parkeerplaats.
5. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiseres heeft ter zitting voor de onroerende zaak een waarde van € 530.000 bepleit.
6. Artikel 6:9, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat een beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen. Het tweede lid bepaalt dat een beroepschrift bij verzending per post tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. De rechtbank stelt vast dat de uitspraak op bezwaar als dagtekening heeft 27 januari 2021, waardoor de beroepstermijn eindigde op 10 maart 2021. De rechtbank heeft het beroepschrift ontvangen op 11 maart 2021. Omdat het beroepschrift is ontvangen binnen één week na afloop van de termijn, eiseres ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat het beroepschrift vóór het einde van de termijn ter post is bezorgd en de envelop waarin het beroepschrift is toegezonden ontbreekt, gaat de rechtbank ervan uit dat het beroepschrift voor het einde van de termijn ter post is bezorgd. Gelet hierop is het beroep ontvankelijk.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de door hem voorgestane waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd met de verkoopgegevens van een parkeerplaats aan de Wantveld 2, verkocht op 11 november 2019 voor € 25.000, een garagebox aan de [adres 2] [nummer 2] , verkocht op 29 maart 2019 voor
€ 32.000, en een parkeerplaats aan [adres 1] [nummer 3] , verkocht op 8 januari 2018 voor € 29.000, alle gelegen in Noordwijk. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar. Met de omstandigheid dat deze vergelijkingsobjecten, zoals eiseres ter zitting heeft gesteld, in tegenstelling tot de parkeerplaatsen van eiseres, niet worden verhuurd, wordt geen rekening gehouden bij de waardevaststelling in het kader van de Wet WOZ. De rechtbank verwijst in dit verband naar de in artikel 17 van Pro de Wet WOZ opgenomen waarderingsvoorschriften. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de parkeerplaatsen van eiseres lager zijn gewaardeerd ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, omdat de parkeerlaag zich bevindt op niveau -2 en daardoor sprake is van een mindere doelmatigheid. Met de matrix en hetgeen overigens door verweerder is aangevoerd, maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld.
10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak gebruik had moeten maken van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank overweegt dat ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ de waarde voor niet-woningen bepaald kan worden met toepassing van de vergelijkingsmethode, maar ook met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank ziet dan ook niet in waarom verweerder in dit geval de vergelijkingsmethode niet had mogen hanteren. Eiseres heeft ter zitting verder nog gesteld dat de onroerende zaak vanwege de coronacrisis gewaardeerd moet worden naar de toestandsdatum van 1 januari 2020 en dat ook als gevolg van de coronacrisis rekening moet worden gehouden met een huurkorting van 40% in verband met leegstand. Volgens eiseres verschenen er in september 2019 namelijk al krantenartikelen over de naderende pandemie, zijn er toen al mensen aan corona overleden maar werd pas in maart 2020 duidelijk dat het om corona ging. De rechtbank ziet geen aanleiding om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2020. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Een ontwikkeling als de naderende coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Bij de waardebepaling is terecht geen rekening gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, nu de waardepeildatum in deze zaak 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan.
11. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan.
12. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hoewel summier weergegeven blijkt hieruit duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een afzonderlijk hoorverslag gevolgen te verbinden.
13. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de tot de gedingstukken behorende e-mail van 30 maart 2020 blijkt dat de taxatieverslagen met de KOUDV-factoren aan eiseres zijn toegestuurd en dat de grondstaffels van de gemeenten Noordwijk, Lisse en Teylingen op
3 maart 2020 per e-mail aan eiseres zijn toegestuurd. Het waarderapport met daarin de
matrix is op 8 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt voorts nog niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
14. Eiseres heeft verweerder verder nog gevraagd om toezending van de taxatieverslagen en de bevindingen uit het Kadaster van voorgaande jaren. De relevantie van dat verzoek ontgaat de rechtbank. Tot slot heeft eiseres verwezen naar een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Die procedure staat los van de onderhavige zaak en daarnaast is het de rechtbank niet duidelijk geworden in hoeverre de bestuurlijke aangelegenheid waarop het Wob-verzoek ziet, verband houdt met de toets in WOZ-zaken in het algemeen en in deze zaak in het bijzonder. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.
15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden. Naar het oordeel van de rechtbank is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. Hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift heeft ontvangen, te weten 9 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op 17 mei 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de coronacrisis, niet wordt overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding dan ook af.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Habetian, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.