Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 21/2054 en SGR 21/2055
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van
17 mei 2022 in de zaken tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 januari 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikkingen en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft door middel van een online-zitting plaatsgevonden op
3 mei 2022. Namens eiseres heeft haar gemachtigde daaraan deelgenomen. Namens verweerder hebben [A] en T[B] daaraan deelgenomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de
redelijke termijn af.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikkingen van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waardes van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als de [adres] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] (de onroerende zaken), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op de waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op respectievelijk € 1.336.000 en € 655.000.
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslagen).
2. Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de bezwaren ongegrond verklaard.
3. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken. De onroerende zaken zijn winkelpanden en bestaan uit de volgende onderdelen:
- een winkelruimte van 400 m², een opslagruimte van 146 m² en een kelder van 188 m²
([adres] [nummer 1]);
- een winkelruimte van 200 m², een opslagruimte van 75 m² en een kelder van 42 m² ([adres] [nummer 2]).
4. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum.
5. Artikel 6:9, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat een beroepschrift tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn is ontvangen. Het tweede lid bepaalt dat een beroepschrift bij verzending per post tijdig is ingediend indien het voor het einde van de termijn ter post is bezorgd, mits het niet later dan een week na afloop van de termijn is ontvangen. De rechtbank stelt vast dat de uitspraak op bezwaar als dagtekening heeft 27 januari 2021, waardoor de beroepstermijn eindigde op 10 maart 2021. De rechtbank heeft het beroepschrift ontvangen op 11 maart 2021. Omdat het beroepschrift is ontvangen binnen één week na afloop van de termijn, eiseres ter zitting aannemelijk heeft gemaakt dat het beroepschrift vóór het einde van de termijn ter post is bezorgd en de envelop waarin het beroepschrift is toegezonden ontbreekt, gaat de rechtbank ervan uit dat het beroepschrift voor het einde van de termijn ter post is bezorgd. Gelet hierop is het beroep ontvankelijk.
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
Op grond van artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde voor niet-woningen bepaald worden door middel van onder andere een methode van kapitalisatie van de bruto huur (de huurwaardekapitalisatiemethode).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waardes van de onroerende zaken niet op te hoge bedragen heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waardes van de onroerende zaken met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dienen te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken, te weten de oppervlaktes en bouwjaren van de onroerende zaken, zijn niet in geschil. Uitsluitend in geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactor. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactor twee waarderapporten en matrices overgelegd.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor de onroerende zaken huurwaarden voor de kelders, de opslagruimtes en de winkelruimtes variërend van € 62,21 per m² tot en met € 253,50 per m² heeft toegepast. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden heeft verweerder in de matrices de gerealiseerde huurprijzen van twee in dezelfde winkelstraat gelegen winkelpanden aan de [adres] [nummer 3] en [nummer 4] vermeld. De huurwaarde per m² bij deze twee vergelijkingsobjecten varieert van € 76,71 per m² voor de opslagruimte tot € 273,97 per m² voor de winkelruimtes. In de matrices is tevens het gerealiseerde verkoopcijfer van een winkelpand aan de [adres] [nummer 5] van € 1.200.000 vermeld, waaruit een huurwaarde voor de winkelruimte resulteert van € 264 per m² en voor de opslagruimte van € 87,89 per m². De door verweerder gehanteerde huurwaarden voor de onroerende zaken vallen allemaal onder of binnen de bandbreedte van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten. De eerst ter zitting ingenomen stelling van eiseres dat verweerder de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten met nadere documenten had moeten onderbouwen, acht de rechtbank tardief. Gelet op de matrices en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden niet te hoog zijn vastgesteld.
9. Voor de onroerende zaken heeft verweerder een kapitalisatiefactor van 10,7 toegepast. Verweerder heeft deze factor onderbouwd met de top-down methode. Anders dan eiseres ter zitting heeft betoogd was verweerder niet gehouden (ook) door middel van de
bottom-up methode de kapitalisatiefactor te onderbouwen. Dit is ook niet af te leiden uit de door eiseres aangehaalde uitspraak van hof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021 [1] . Bij de beoordeling of verweerder in zijn bewijslast slaagt, geldt de vrije bewijsleer en staat het hem daarom vrij om de kapitalisatiefactor door middel van de top-down methode te onderbouwen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de gehanteerde kapitalisatiefactor van 10,7 voorts voldoende onderbouwd in bijlage 4 bij de brief van
31 maart 2021. De rechtbank stelt verder vast dat verweerder voor de vergelijkingsobjecten [adres] [nummer 3] en [nummer 4] in de matrices eveneens een kapitalisatiefactor van 10,7 heeft toegepast. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat het leegstandsrisico te laag is berekend. De rechtbank overweegt dat de waardepeildatum in deze zaken
1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Gelet op de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waardes niet te hoog zijn vastgesteld.
11. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan.
12. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [2] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen. Hieruit blijkt, alhoewel summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
13. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de tot de gedingstukken behorende e-mail van 31 maart 2020 blijkt dat de taxatieverslagen met de KOUDV-factoren aan eiseres zijn toegestuurd en dat de grondstaffels van de gemeenten Noordwijk, Lisse en Teylingen op
3 maart 2020 per e-mail aan eiseres zijn toegestuurd. De waarderapporten met daarin de taxatiematrices zijn op 8 april 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. De rechtbank is van oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waardes van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel de taxatieverslagen als de waarderapporten aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt voorts nog niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
14. Eiseres heeft verweerder nog gevraagd om toezending van de taxatieverslagen en de bevindingen uit het Kadaster van voorgaande jaren. De rechtbank ontgaat de relevantie van dat verzoek. Tot slot heeft eiseres verwezen naar een verzoek op basis van de Wet openbaarheid van bestuur. Die procedure staat los van de onderhavige zaken en het is de rechtbank ook niet duidelijk geworden in hoeverre de aangelegenheid waarop het Wob-verzoek ziet, verband houdt met de toets in WOZ-zaken in het algemeen en in deze zaken in het bijzonder. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.
15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De rechtbank ziet echter aanleiding om de termijn in dit geval wegens bijzondere omstandigheden te verlengen met vier maanden. Naar het oordeel van de rechtbank is de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die voldoende reden geeft om een langere redelijke termijn dan een termijn van twee jaar te hanteren. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 18 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op
17 mei 2022, zodat de redelijke termijn, rekening houdend met de verlenging als gevolg van de coronacrisis, niet wordt overschreden. De rechtbank wijst het verzoek om schadevergoeding dan ook af.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waardes van de onroerende zaken en de aanslagen niet te hoog vastgesteld. De beroepen zijn daarom ongegrond verklaard.
17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.A. Dirks, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.J. Habetian, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.
De griffier is verhinderd te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.