Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/2485
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], Groot-Brittannië, eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 18 februari 2021 op het bezwaar van eiser tegen na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2022.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [A] en [B]. Eiser is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 11 mei 2022 aan eiser op het adres [priveadres] [huisnummer 4] te [plaats], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Eiser is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen. Nu genoemde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 12 mei 2022 op genoemd adres is uitgereikt, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 11 februari 2020 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] [huisnummer 5] (de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.500.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2020 (de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser stelt dat de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd omdat deze te laat is gedaan. De rechtbank kan deze stelling niet volgen. De in artikel 7:10 van de Algemene wet bestuursrecht gestelde termijn voor het beslissen op het bezwaarschrift is een termijn van orde. Dit betekent dat aan de overschrijding van die termijn geen gevolgen zijn verbonden. De rechtbank ziet in de overschrijding van deze termijn dan ook geen aanleiding het beroep gegrond te verklaren en de uitspraak op bezwaar te vernietigen. Eiser had verweerder in gebreke kunnen stellen, waarna verweerder bij verder uitstel een dwangsom zou hebben verbeurd. Tegen het uitblijven van een beslissing door verweerder had eiser vervolgens rechtstreeks beroep bij de rechtbank kunnen instellen. Eiser heeft van deze mogelijkheden geen gebruik gemaakt.
5. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met carport en fietsenschuur. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 290 m². De oppervlakte van het perceel is ongeveer 217 m².
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.300.000. Eiser wijst op een uitspraak in de procedure die eiser heeft gevoerd met betrekking tot belastingjaar 2019 [1] en op de WOZ-waarde en waardeontwikkeling van de buurpanden [adres 1] [huisnummer 1] en [adres 1] [huisnummer 2]. Voorts is verweerder volgens eiser uitgegaan van een te hoog gebruiksoppervlakte en heeft hij ten onrechte geen rekening gehouden met het verkoopcijfer van het directe buurpand [adres 1] [huisnummers] in 2017.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In het taxatieverslag en de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 1.500.000. Naast gegevens van de woning, bevatten taxatieverslag en matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten ([adres 2] [huisnummer 1], verkocht op 1 maart 2019 voor € 2.050.000; [adres 1] [huisnummer 1], eerste verkoop op 11 maart 2019 voor € 1.550.000 en tweede verkoop op 15 december 2020 voor € 2.550.000; [adres 3] [huisnummer 3], verkocht op 7 september 2018 voor € 1.385.000).
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning van eiser, tussen-herenhuizen uit dezelfde bouwperiode als de woning van eiser. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, ligging en staat van onderhoud. De rechtbank acht met name het eerste verkoopcijfer van [adres 1] [huisnummer 1] goed bruikbaar. Dit vergelijkingsobject heeft een vergelijkbaar gebruiksoppervlakte en bouwjaar en ligt in dezelfde wijk en straat als de woning. [adres 1] [huisnummer 1] verkeerde net als de woning van eiser, in gemiddelde staat. Blijkens de matrix ligt de door verweerder gehanteerde prijs per m² gebruiksoppervlakte bij de woning van eiser (€ 5.226) lager dan de uit het eerste verkoopcijfer van [adres 1] [huisnummer 1] afgeleide prijs per m² (€ 5.254). Dit terwijl [adres 1] [huisnummer 1] over een kleiner perceel (149 m²) beschikt dan de woning van eiser en ten tijde van de verkoop last had van optrekkend vocht.
10.
Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Anders dan eiser meent, heeft de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot het jaar 2019, waarin is geoordeeld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd was waarbij de rechtbank de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in staand heeft gelaten, geen gevolgen voor de waardebepaling voor het belastingjaar 2020. De WOZ-waarde dient ieder jaar afzonderlijk te worden vastgesteld en is niet gekoppeld aan de waardevaststelling voor een eerder jaar of aan de waardevaststelling van een andere onroerende zaak. Dit betekent ook dat de WOZ-waardeontwikkeling van andere panden niet van invloed is op de WOZ-waarde van de woning van eiser. Daarnaast is door verweerder toegelicht dat de tweede verkoop van [adres 1] [huisnummer 1], die pas plaatsvond na een grondige renovatie, niet in de waardebepaling is betrokken, maar slechts diende ter informatie. Ook heeft verweerder toegelicht dat de carport en fietsenschuur van de woning niet in de gebruiksoppervlakte zijn inbegrepen, zodat niet van een te groot gebruiksoppervlakte is uitgegaan. Ten slotte staat het verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan het in de Wet opgenomen waardebegrip van de beste verkoop tegen de beste prijs. [2] Verweerder hoeft het verkoopcijfer van [adres 1] [huisnummers] dan ook niet in de waardebepaling van de woning van eiser mee te wegen. Dit nog daargelaten dat de door eiser gestelde verkoop van [adres 1] [huisnummers] meer dan een jaar van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en om die reden minder bruikbaar is.
Wat eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Anders dan eiser meent, heeft de uitspraak van de rechtbank met betrekking tot het jaar 2019, waarin is geoordeeld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd was waarbij de rechtbank de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar in staand heeft gelaten, geen gevolgen voor de waardebepaling voor het belastingjaar 2020. De WOZ-waarde dient ieder jaar afzonderlijk te worden vastgesteld en is niet gekoppeld aan de waardevaststelling voor een eerder jaar of aan de waardevaststelling van een andere onroerende zaak. Dit betekent ook dat de WOZ-waardeontwikkeling van andere panden niet van invloed is op de WOZ-waarde van de woning van eiser. Daarnaast is door verweerder toegelicht dat de tweede verkoop van [adres 1] [huisnummer 1], die pas plaatsvond na een grondige renovatie, niet in de waardebepaling is betrokken, maar slechts diende ter informatie. Ook heeft verweerder toegelicht dat de carport en fietsenschuur van de woning niet in de gebruiksoppervlakte zijn inbegrepen, zodat niet van een te groot gebruiksoppervlakte is uitgegaan. Ten slotte staat het verweerder vrij die vergelijkingsverkopen te kiezen, die hem het beste voorkomen, omdat zij het beste voldoen aan het in de Wet opgenomen waardebegrip van de beste verkoop tegen de beste prijs. [2] Verweerder hoeft het verkoopcijfer van [adres 1] [huisnummers] dan ook niet in de waardebepaling van de woning van eiser mee te wegen. Dit nog daargelaten dat de door eiser gestelde verkoop van [adres 1] [huisnummers] meer dan een jaar van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en om die reden minder bruikbaar is.
11.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Blauw, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.