Uitspraak
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/628786 / KG ZA 22/382
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding ter zitting van 11 mei 2022
in de zaak van
Bar-restaurant Het Alternatief/Massada B.V.te Voorburg (gemeente Leidschendam-Voorburg),
eiseres in conventie,
gedaagde in reconventie,
advocaat mr. I.R. Köhne te Voorburg,
tegen:
Elsgeester Exploitatie Maatschappij B.V.te Teylingen,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. L. Hennink te Amsterdam.
Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘huurder’ en ‘verhuurder’.
Aanwezig is mr. T.F. Hesselink, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. T.D. van der Sanden, griffier.
Tevens zijn aanwezig dhr. [A] namens huurder, vergezeld van mr. Köhne, en dhr. [B] namens verhuurder, dhr. [C], mevr. [D], dhr. [E] en dhr. [F], vergezeld van mr. Hennink.
Nadat partijen hun standpunten hebben toegelicht, over en weer hebben gereageerd op de standpunten van de wederpartij en vragen van de voorzieningenrechter hebben beantwoord, heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) mondeling uitspraak gedaan. Deze luidt als volgt.
1.De gronden van de beslissing
1.1.
Huurder huurt in ieder geval sinds 2010 van verhuurder een bedrijfsruimte plus opslagruimte aan de [adressen] (hierna: het gehuurde). Huurder exploiteert in het gehuurde een restaurant. Partijen zijn overeengekomen dat de huuroverkomsten, welke aanvankelijk liepen tot 30 september 2020, vervolgens zullen worden voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
De gehuurde bedrijfsruimte omvat een horecagelegenheid op de begane grond en een aangrenzend terras. Boven het gehuurde waren twintig woningen gelegen.
1.2.
Op 20 februari 2022 is in één van de bovenwoningen brand ontstaan. De bovenwoningen zijn daarbij uitgebrand.
1.3.
De gemeente Kaag en Braassem heeft verhuurder bij brief van 16 maart 2022 aangeschreven naar aanleiding van de brand. In die brief staat dat naar aanleiding van een inspectie is geconstateerd dat zich op het perceel van verhuurder gezondheids- en veiligheidsrisico’s voordoen en dat hiermee niet wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012, waardoor deze een gevaar opleveren voor omwonenden. Verwezen wordt naar een op 3 maart 2022 uitgevoerde inspectie door [de B.V.]. De gemeente merkt verhuurder als eigenaar van het perceel aan als overtreder in de zin van artikel 5:1 lid 2 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en stelt verhuurder in de gelegenheid de overtreding ongedaan te maken door binnen een maand aan te geven welke acties zij zal ondernemen om de overtreding ongedaan te maken. Verhuurder wordt er in de brief voorts op gewezen dat indien blijkt dat de overtreding niet tijdig (volledig) ongedaan is gemaakt, de gemeente een last onder dwangsom zal opleggen.
1.4.
Bij brief van 7 april 2022 heeft [B.V. I], namens verhuurder, de huurovereenkomsten met huurder buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:210 jo Pro. 6:267 BW met onmiddellijke ingang. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat vanwege de brand op 22 februari 2022 het genot van het gehuurde geheel onmogelijk is geworden en dat herstel niet meer mogelijk is omdat het gehuurde (te) ernstig beschadigd is geraakt en het betreden van het terrein ernstige gezondheids- en veiligheidsrisico’s oplevert.
1.5.
Huurder heeft bij monde van haar advocaat bij brief van 20 april 2022 betwist dat er sprake is van een gebrek dat het genot van het gehuurde onmogelijk maakt, althans gesteld dat de verhuurder conform artikel 7:206 BW Pro tot herstel van het gehuurde dient over te gaan.
1.6.
De advocaat van verhuurder heeft in reactie daarop bij brief van 29 april 2022 herhaald dat er sprake is van een gebrek en dat herstel van het gehuurde onmogelijk is. Verhuurder heeft voorts betwist dat op verhuurder een verplichting ex artikel 7:206 BW Pro rust om het gehuurde te verhelpen. Aan huurder is meegedeeld dat het gehuurde binnen twee weken zal worden gesloopt en aan huurder is een termijn tot en met vrijdag 13 mei 2022 te 17:00 uur geboden om het gehuurde te ontruimen.
1.7.
Huurder is van mening dat er geen sprake is van een rechtsgeldige ontbinding van de huurovereenkomsten. Volgens huurder is niet voldaan aan de vereisten van artikel 7:210 BW Pro. Huurder stelt dat er geen sprake is van een gebrek dat het genot van het gehuurde geheel onmogelijk maakt. Huurder onderbouwt dat als volgt. Er is volgens huurder louter sprake van rook- en waterschade en er is ook geen sprake van een onveilige situatie: Uit de rapportage van [de B.V.], die is opgesteld in opdracht van de gemeente Kaag en Braassem naar aanleiding van de brand, blijkt dat de eerste verdiepingsvloer veilig is, de constructieonderdelen in het restaurant hebben geen constructieve schade ondervonden, en slechts loshangende onderdelen van de uitgebrande appartementen leveren valgevaar op. Dat laatste kan eenvoudig worden verholpen en ook roetdeeltjes kunnen eenvoudig worden verwijderd. Het aanbrengen van nieuwe dakbedekking en het herstellen en keuren van de – thans afgesloten – aansluitingen voor gas en elektra is eenvoudig te realiseren. Indien en voor zover al sprake zou zijn van een gebrek dat het genot dat huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, dan geldt volgens huurder dat verhuurder tot herstel moet overgaan. Het herstel is immers niet onmogelijk en vergt geen uitgaven die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder te vergen zijn.
Huurder vordert, in conventie, daarom dat het verhuurder moet worden verboden tot sloop van het gehuurde over te gaan. Huurder vordert voorts verhuurder te veroordelen om binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis opdracht te geven tot een aantal herstelwerkzaamheden, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van verhuurder in de proceskosten.
1.8.
Verhuurder vordert, in reconventie, na vermindering van eis, huurder te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen een week van uitspraak van dit vonnis, met veroordeling van huurder in de proceskosten. Zij voert daartoe aan dat zij de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft ontbonden in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen in de artikelen 7:210 en 7:206 BW en, mede gelet op de gevaarlijke situatie en dwang vanuit de gemeente Kaag en Braassem, zo snel mogelijk wil beginnen met de sloop van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt en daarover al afspraken heeft met een sloper op 13 mei 2022, welke in verband met deze procedure “on hold” zijn gezet.
1.9.
Voor de beoordeling van zowel de vorderingen in conventie als van die in reconventie is allereerst van belang of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat verhuurder de huurovereenkomsten rechtsgeldig heeft ontbonden. Naar voorlopig oordeel is dat het geval. Daartoe is het volgende redengevend.
1.11.
De voorzieningenrechter acht voldoende aannemelijk dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:210 BW Pro. Tussen partijen is niet in geschil dat, zoals het rapport van [de B.V.] vermeldt, sinds de brand in elk geval sprake is van:
- loshangende bouwkundige en constructieve onderdelen van de uitgebrande appartementen op de eerste bouwlaag die valgevaar opleveren;
- aanwezigheid van losliggende brandgevaarlijke materialen op de eerste verdieping;
- roetdeeltjes, stankoverlast en verbrande onderdelen verspreid op het terrein;
- de hoofdgasmeter en de hoofdelektrameter op de begane grond in het restaurant zijn door de brandweer afgesloten;
- de dakbedekking en de kozijnen op de eerste verdieping zijn dusdanig beschadigd dat de ondergelegen woningen op de begane grond en het restaurant ook niet meer bruikbaar zijn.
Bovendien is het gehuurde niet vrij toegankelijk, er staan uit veiligheidsoogpunt hekken omheen. In de huidige staat kan het restaurant niet worden geëxploiteerd. Bij deze stand van zaken kan niet anders dan geoordeeld worden dat sprake is van een gebrek dat het genot dat de huurder mocht verwachten onmogelijk maakt. Huurder heeft wel gesteld dat er in het restaurant enkel sprake zou zijn van rook- en waterschade en filmpjes in het geding gebracht waarop is te zien dat het interieur er op het eerste gezicht best aanvaardbaar uitziet, maar dat leidt niet tot een ander voorlopig oordeel omdat dit niets afdoet aan de reeks bestaande gebreken die blijkt uit het rapport van [de B.V.].
1.12.
Partijen verschillen verder van inzicht over de vraag of de verhuurder de gebreken moet verhelpen. Artikel 7:206 BW Pro bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij 1) dit onmogelijk is of 2) het herstel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.
1.13.
Met verhuurder komt de voorzieningenrechter tot het voorlopig oordeel dat voldoende aannemelijk is dat het verhelpen van de door de brand ontstane gebreken onmogelijk is, in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW Pro. Vooropgesteld wordt dat wanneer door een brand een gedeelte van een gebouw is beschadigd, het afhankelijk is van de omstandigheden van het geval - zoals de ernst en de omvang van de schade, het aandeel van het beschadigde deel in het totaal van het gehuurde, de aard de duur de omvang en de kosten van de herstelwerkzaamheden - of het verhelpen van de gebreken onmogelijk is in de zin van artikel 7:206 lid 1 BW Pro.
1.14.
Bij het antwoord op de vraag of in dit geval het verhelpen van het door de brand ontstane gebrek onmogelijk is, acht de voorzieningenrechter van belang dat door de brand een substantieel deel van het complex waarvan het restaurant deel uitmaakt, is verwoest. Het restaurant maakt deel uit van een complex, met twintig bovengelegen appartementen. Door de brand zijn deze twintig appartementen volledig verwoest. De exacte omvang van de schade aan het restaurant en de kosten voor volledig herstel ervan zijn onbekend evenals de duur van herstelwerkzaamheden. De voorzieningenrechter schat in dat met herstel van het restaurant, indien al mogelijk, en de herbouw van de twintig appartementen minstens enkele maanden (voor wat betreft het restaurant) tot meer dan een jaar (voor het geheel) gemoeid zal zijn. De omstandigheid dat het complex op een eiland ligt en dus alles over het water moet worden aan- en afgevoerd, brengt mee dat deze werkzaamheden naar verwachting extra lang zullen duren. Herbouw van (de) appartementen zal naar voorlopig oordeel gepaard gaan met aanzienlijke overlast voor het restaurant, ook indien de bouw op werkdagen na een uur of vier en in de weekeinden zou worden stilgelegd zoals huurder heeft aangevoerd. Door de bouwwerkzaamheden en de aanwezigheid van bouwmateriaal- en materieel en ontsiering van de omgeving van het restaurant en het terras door de bouwwerkzaamheden zal huurder dus gedurende een zeer aanzienlijke periode niet het genot van het gehuurde kunnen ervaren dat hij normaal gesproken mag verwachten. De gevolgen van de brand, en de daardoor veroorzaakte gebreken, dienen dus te worden verholpen door (her)bouw gedurende een periode van minstens een jaar en dat is nog een heel voorzichtige schatting.
1.15.
Daar komt het volgende bij. Herstel van het restaurant is volgens de experts van verhuurder ([expert A] en [expert B]), die het gehuurde daadwerkelijk hebben bezocht en geïnspecteerd, niet mogelijk. De door de verzekeraar van verhuurder ingeschakelde expert, die het gebouw eveneens heeft geïnspecteerd, heeft, evenals [expert A], geconcludeerd dat de begane grond (waartoe het restaurant behoort) en de verdieping van het complex als verloren moeten worden beschouwd omdat herstel niet het gewenste resultaat zal opleveren en ook vele malen duurder is dan sloop en herbouw. Het restaurant en de appartementen op de begane grond zijn volgende deze expert door rook, roet en bluswater dermate vervuild geraakt dat reiniging en herstel niet het gewenste resultaat oplevert. Het bluswater is niet alleen in de ruimtes op de begane grond terecht gekomen, maar heeft ook de spouwmuren van binnen vervuild. Economisch gezien is het behoud van het restaurant en de appartementen op de begane grond volgens de expert niet wenselijk en daarom gaat de verzekeraar uit van totaal verlies.
1.16.
Daartegenover heeft huurder visies ingebracht van door hem ingeschakelde deskundigen die concluderen dat herstel van het restaurant wél mogelijk is. Nu deze deskundigen het gehuurde niet zelf hebben onderzocht, leggen hun bevindingen, tegenover de door verhuurder ingebrachte bevindingen op basis van inspectie, naar voorlopig oordeel onvoldoende gewicht in de schaal om aan te kunnen nemen dat de expert van de verzekering van verhuurder ten onrechte heeft geconcludeerd dat herstel onmogelijk is. Daar komt nog bij dat de expert van de verzekeraar als meest onafhankelijke deskundige wordt aangemerkt, en ervan uit wordt gegaan dat deze expert – uit kostenoogpunt – niet licht tot de slotsom zal komen dat herstel onmogelijk is.
1.17.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de verhuurder naar voorlopig oordeel ingevolge artikel 7:206 BW Pro niet verplicht is de gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Dit brengt mee dat aannemelijk is dat de bodemrechter zal concluderen dat de huurovereenkomsten rechtsgeldig op grond van artikel 7:210 BW Pro zijn ontbonden. Bij die stand van zaken heeft huurder geen recht op het voorkomen van de voorgenomen sloop van het restaurant en evenmin op herstel ervan, zodat haar vorderingen moeten worden afgewezen.
1.18.
Een afweging van de betrokken belangen leidt niet tot een ander oordeel. Het belang van huurder is er - uiteindelijk - in gelegen dat zij haar restaurant weer kan exploiteren. Ter zitting is echter gebleken dat dit, - nog daargelaten dat de huur is geëindigd - ook indien het restaurant wel zou (kunnen) worden hersteld, voorlopig nog niet mogelijk is op een wijze zoals huurder mag verwachten. Daartegenover prevaleert het belang van verhuurder om de thans bestaande onveilige en overlastgevende situatie te beëindigen, zoals de gemeente ook van haar eist, en tot de sloop van het gehele complex over te gaan om vervolgens het terrein geheel opnieuw te kunnen bebouwen, zonder het risico dat zij bouwt op een onveilige ondergrond of te maken krijgt met een situatie dat tevergeefs wordt getracht het restaurant volledig te herstellen.
1.19.
Conclusie van het voorgaande is dat de vorderingen van huurder in conventie zullen worden afgewezen. Huurder zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in conventie. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
1.20.
De slotsom dat verhuurder de huurovereenkomsten met huurder rechtsgeldig heeft ontbonden, brengt mee dat huurder het gehuurde thans zonder recht of titel gebruikt. Verhuurder heeft onweersproken gesteld dat de gemeente aandringt op het beëindigen van de huidige situatie met gezondheids- en veiligheidsrisico’s, en dit blijkt ook uit de brief van 16 maart 2022, en dat zij al een sloper heeft klaarstaan om de sloop te beginnen. Verhuurder heeft dan ook recht en belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde. De in reconventie gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Oplegging van een dwangsom als prikkel tot nakoming is aangewezen. De op te leggen dwangsommen zullen worden gematigd en gemaximeerd als vermeld in het dictum. Huurder zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie. Deze kosten zullen worden begroot op nihil, omdat niet is gebleken dat verhuurder als gevolg van de reconventionele vordering, die samenhangt met de vorderingen in conventie, noemenswaardige extra kosten heeft moeten maken. Voor veroordeling in de nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert (vgl. HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL1116, NJ 2011/237).
2.De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
2.1.
wijst het gevorderde af;
2.2.
veroordeelt huurder in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van verhuurder begroot op € 1.692,--, waarvan € 1.016,-- aan salaris advocaat en € 676,-- aan griffierecht;
2.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
2.4.
veroordeelt huurder om het gehuurde aan de [adressen] met al het hare en de haren voor vrijdag 20 mei 2022 te 17:00 uur leeg en ontruimd ter beschikking aan verhuurder te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 1.000,-- voor iedere dag of ieder dagdeel dat huurder daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,--;
2.5.
veroordeelt huurder in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van verhuurder begroot op nihil;
2.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
2.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
WAARVAN PROCES-VERBAAL,
De griffier, mr. T.D. van der Sanden, mr. T.F. Hesselink
is buiten staat dit proces-verbaal te
ondertekenen