Uitspraak
Rechtbank den haag
Zittingsplaats Leiden
MvN
Rolnr.: 9255601 \ CV EXPL 21-1724
Datum: 12 januari 2022
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Coltavast B.V.,
statutair gevestigd te Heerhugowaard en kantoorhoudende te Alkmaar,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S. van der Kamp,
tegen
de commanditaire vennootschap C&A Nederland C.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. A. de Fouw.
Partijen worden hierna aangeduid als “Coltavast” en “C&A”.
1.Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding d.d. 27 mei 2021 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties.
Op 6 december 2021 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Ter zitting heeft de gemachtigde van C&A spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden van beide partijen nog aanvullende producties in het geding gebracht.
2.Feiten
De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.
2.1
C&A en Redevco B.V. (hierna: Redevco) hebben per 1 april 2017 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de winkelruimte aan de Haarlemmerstraat 92-98 te Leiden (hierna: het gehuurde) voor de duur van vijf jaar, met voortzetting van de huurovereenkomst, behoudens opzegging door uitsluitend huurder, voor drie aansluitende perioden van vijf jaar.
2.2
Coltavast en C&A hebben begin 2018 contact gehad over de voorgenomen aankoop van het gehuurde door Coltavast van Redevco en over de door Coltavast voorgenomen renovatie van de voorgevel van het gehuurde.
2.3
Op 19 juni 2018 hebben Coltavast en C&A een allonge I (hierna: de allonge) gesloten die onlosmakelijk onderdeel uitmaakt van de in 2.1 genoemde huurovereenkomst. In deze allonge is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“In aanmerking nemende dat:
(…)
Coltavast met huurder in gesprek is getreden over het creëren van een nieuwe façade aan de Haarlemmerstraat;
Coltavast met huurder in gesprek is getreden over het creëren van een nieuwe façade aan de Haarlemmerstraat;
(…)
Komen als volgt overeen:
(…)
4. De kosten voor de realisatie van deze nieuwe façade zal niet meer dan € 200.000,-- te vermeerderen met BTW bedragen en zal 100% door Coltavast gedragen worden;
5. De werkzaamheden voor het realiseren van de nieuwe façade zullen na overleg met huurder inzake planning, door en voor rekening en risico van Coltavast worden uitgevoerd;
6. Huurder zal in navolging van het realiseren van de nieuwe façade, de winkel intern verbouwen naar het nieuw Europese winkelconcept van C&A;
7. Per 1 oktober 2018 gaat een nieuwe huurtermijn in, aldus lopende van 1 oktober 2018 tot en met 30 september 2028;
8. Na ommekomst van voormelde huurtermijn wordt de huurovereenkomst verlengd met 3 x 5 verlengingsjaren;
9. Huurder heeft na ommekomst van de eerste 5 jaren éénmalig het recht om de huurovereenkomst te beëindigen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 maanden;
10. Huurder is tijdens de werkzaamheden voor de nieuwe façade geen huur verschuldigd. (…)”
2.4
Coltavast is vervolgens eigenaar geworden van het gehuurde.
2.5
Bij e-mailbericht van 16 december 2019 heeft Coltavast C&A laten weten dat de bouwvergunning onherroepelijk is geworden en dat zij meerdere offertes heeft ontvangen voor de verbouwing. Nu de kosten hoger uit zouden vallen dan begroot heeft Coltavast C&A in deze e-mail gevraagd hieraan een bijdrage te doen. C&A heeft bij e-mailbericht van 17 december 2019 Coltavast laten weten dat de winkel de verzochte bijdrage niet kan dragen.
2.6
Vervolgens is gestart met de werkzaamheden aan de nieuwe voorgevel, welke werkzaamheden op 17 juni 2020 zijn afgerond.
2.7
C&A heeft voor de duur van de bouwperiode geen huur hoeven te betalen aan Coltavast. C&A heeft Coltavast verzocht om een additionele huurvrije periode van 3 maanden na de verbouwing. Bij e-mailbericht van 20 maart 2020 heeft Coltavast C&A laten weten aan dit verzoek geen gehoor te geven.
2.8
Na het afronden van de werkzaamheden aan de voorgevel heeft C&A haar winkel verbouwd.
2.9
Bij brief van 26 augustus 2020 heeft Coltavast aan C&A geschreven dat zij heeft vastgesteld dat C&A de winkel wel op een aantal punten vernieuwd heeft, maar dat deze niet geheel is verbouwd naar het nieuwe Europese concept, zoals afgesproken tussen partijen in artikel 6 van Pro de allonge. Coltavast heeft C&A vervolgens tot 16 september 2020 de gelegenheid gegeven om aan te geven wanneer de afgesproken verbouwingen zullen worden uitgevoerd.
2.1
Partijen hebben hierover daarna meerdere malen (schriftelijk) contact met elkaar gehad.
2.11
Bij e-mailbericht van 4 februari 2021 heeft Coltavast C&A in gebreke gesteld, omdat C&A zich niet hield aan de gemaakte en vastgelegde afspraken. Coltavast heeft C&A in deze e-mail een termijn van drie weken gegeven waarbinnen zij aan Coltavast een planning diende te sturen hoe en wanneer (binnen vier maanden) zij het gehuurde compleet en volledig zal verbouwen naar het nieuwste Europese concept van C&A. C&A heeft hieraan geen gehoor gegeven.
2.12
Bij e-mailbericht van 8 maart 2021 heeft Coltavast C&A een voorstel gedaan om de verbouwingskwestie op te lossen. Hierop heeft C&A bij e-mailbericht van 18 maart 2021 afwijzend gereageerd.
2.13
Bij brief van 16 april 2021 heeft de gemachtigde van Coltavast C&A (nogmaals) gesommeerd om te voldoen aan haar verplichtingen door binnen twee weken schriftelijk en onvoorwaardelijk te bevestigen dat zij het gehuurde binnen vier maanden zal verbouwen zodanig dat het complete Europese concept wordt uitgevoerd, onder gelijktijdige toezending van een planning, bij gebreke waarvan rechtsmaatregelen zullen worden getroffen en aanspraak zal worden gemaakt op de contractuele boete van € 250,00 per dag vanaf 24 februari 2021 tot aan de dag dat C&A volledig aan haar verplichting tot verbouwing heeft voldaan.
2.14
Bij brief van 7 mei 2021 heeft de gemachtigde van C&A Coltavast laten weten dat C&A al heeft voldaan aan haar verplichtingen en dat C&A het besluit heeft genomen de huurovereenkomst op te zeggen.
2.15
Bij brief van 11 juni 2021 heeft C&A gebruik gemaakt van haar breakoptie, zoals opgenomen in artikel 9 van Pro de allonge, en heeft zij de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 oktober 2023.
3.Vordering en verweer
3.1
Coltavast vordert, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, C&A te veroordelen:
I. om het Europese concept zoals beschreven sub 27-30 van de dagvaarding uit te voeren en voltooien uiterlijk binnen acht weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat C&A in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen;
II. tot betaling van de contractuele boete van € 250,00 per dag vanaf 24 februari 2021 tot de dag dat is voldaan aan de veroordeling onder sub I.
3.2
Coltavast legt, samengevat, het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Op grond van artikel 6 van Pro de tussen partijen gesloten allonge is C&A verplicht het gehuurde intern te verbouwen naar het nieuwe Europese winkelconcept van C&A. Hieraan heeft C&A niet (volledig) voldaan. Coltavast heeft C&A hiervoor in gebreke gesteld en haar een termijn gegeven om alsnog haar verplichtingen na te komen. Door hieraan niet te voldoen is C&A in verzuim komen te verkeren. Coltavast maakt daarnaast aanspraak op de contractuele boete.
3.3
C&A voert gemotiveerd verweer. Op dit verweer en de verdere stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, teruggekomen.
4.Beoordeling
4.1
Het meest verstrekkende verweer dat C&A heeft gevoerd is dat, zo er al sprake is van een verplichting jegens Coltavast en C&A die verplichting niet (volledig) is nagekomen, Coltavast geen belang heeft bij de door haar ingestelde vordering. Zo zal C&A de volgens Coltavast nog door te voeren wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan moeten maken, omdat deze geen deel uitmaken van het gehuurde. Ook wordt het gehuurde door de wijzigingen niet meer waard en zal een opvolgend huurder hier niets aan hebben. Verder zijn partijen geen omzethuur overeengekomen, als gevolg waarvan Coltavast ook geen belang heeft bij een hogere omzet in de winkel. Het enige belang dat Coltavast volgens C&A heeft bij het instellen van deze vordering is om C&A af te laten zien van het inroepen van de breakoptie en daarmee de huurovereenkomst te laten voortduren.
4.2
Coltavast is het niet met C&A eens en heeft hiertegen aangevoerd dat het belang bij de door haar ingestelde vordering is gelegen in het feit dat partijen een wederzijds commitment zijn aangegaan, waarbij is uitgegaan van tien jaar. Coltavast is haar verplichting nagekomen en C&A dient dit ook te doen. De verplichting van C&A om te investeren waarborgt voor Coltavast ook dat C&A niet zal opzeggen na vijf jaar. Immers kunnen dergelijke investeringen niet binnen vijf jaar worden terugverdiend.
4.3
De kantonrechter overweegt als volgt.
4.4
In artikel 3:303 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) staat dat zonder voldoende belang niemand een rechtsvordering toekomt. Uit de parlementaire geschiedenis van dit artikel blijkt dat de rechter in beginsel ervan uit moet gaat dat eiser een voldoende belang heeft bij zijn vordering. Slechts in het geval de wederpartij betwist dat eiser belang heeft bij zijn vordering, dan wel in het geval de rechter zich ambtshalve afvraagt of er belang is bij de vordering, zal een partij moeten aantonen dat zij voldoende belang heeft bij haar vordering.
4.5
Coltavast heeft, naar het oordeel van de kantonrechter, niet, dan wel onvoldoende betwist hetgeen C&A heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat Coltavast geen belang heeft bij haar vordering, zodat dit in deze procedure is komen vast te staan. Zo zullen de nog uit te voeren wijzigingen op grond van de huurovereenkomst bij het einde van de huur door C&A moeten worden verwijderd, omdat deze geen deel zijn gaan uitmaken van het gehuurde; wordt het gehuurde verder door de wijzigingen niet meer waard en heeft een opvolgend huurder niets aan de wijzigingen, nu de opvolgend huurder immers geen C&A zal zijn. Ook zijn partijen geen omzethuur overeengekomen, op grond waarvan Coltavast belang zou kunnen hebben bij de door te voeren wijzigingen omdat deze een hogere omzet van de winkel zouden kunnen realiseren.
4.6
Vast staat daarnaast dat C&A gebruik heeft gemaakt van de haar toekomende breakoptie om de huurovereenkomst na vijf jaar op te zeggen. Dit betekent dat de huurovereenkomst zal eindigen op 1 oktober 2023. C&A heeft op de mondelinge behandeling nog bevestigd dat zij hoe dan ook niet zal terugkomen op de beslissing dat zij het gehuurde zal gaan verlaten.
4.7
Deze feiten en omstandigheden hebben naar het oordeel van de kantonrechter tot gevolg dat de door Coltavast ingestelde vordering zoals hiervoor is weergegeven bij 3.1 onder I moet worden afgewezen wegens het ontbreken van belang. Niet valt in te zien wat Coltavast nog heeft aan een uitspraak waarbij C&A wordt verplicht tot het doorvoeren van bepaalde, voor C&A ook financieel ingrijpende, wijzigingen die aan het einde van de huurovereenkomst toch dienen te worden verwijderd en waarbij reeds vaststaat dat deze overeenkomst binnen een termijn van een kleine 2 jaar daadwerkelijk zal eindigen.
4.8
Dat, zoals door Coltavast gesteld en door C&A betwist, partijen een wederzijds commitment zouden zijn aangegaan waarbij is uitgegaan van de duur van tien jaar en de verplichting van C&A om te investeren voor Coltavast waarborgt dat C&A niet zou opzeggen na vijf jaar, omdat dergelijke investeringen niet binnen vijf jaar worden terugverdiend, maakt dit niet anders. Indien Coltavast de zekerheid had willen hebben dat de huurovereenkomst (minimaal) tien jaar zou duren, dan had zij C&A in de allonge niet de mogelijkheid moeten bieden om middels een breakoptie de huurovereenkomst na vijf jaar op te zeggen. Dat Coltavast daarmee een verkeerde inschatting heeft gemaakt, dient voor haar rekening en risico te blijven.
4.9
Het antwoord op de vraag of C&A de contractuele boete verschuldigd is geworden, kan naar het oordeel van de kantonrechter in het midden blijven. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zou toewijzing van deze vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Ook deze vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.1
Coltavast wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar ingaande de 15e dag na de datum van betekening en bevel van dit vonnis.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt Coltavast in de proceskosten, aan de zijde van C&A tot heden begroot op € 622,00 voor salaris van de gemachtigde van C&A, en vermeerderd met de wettelijke rente, ingaande de 15e dag na de datum van betekening en bevel van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.M.A. van Zaltbommel-Uittenbogaard en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 januari 2022.