Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 21/39 en 21/40
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 juni 2022 in de zaak tussen
[stichting eisere], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 31 maart 2020 (hierna: de beschikkingen) de waardes van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (zaaknummer SGR 21/39; de woning) en [adres 4] [nummer 5] te [plaats] (zaaknummer SGR 21/40; de onroerende zaak) op waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 2019 vastgesteld op respectievelijk € 82.000 en € 147.000.
Verweerder heeft bij deze beschikkingen aan eiser als eigenaar van de objecten ook aanslagen onroerendezaakbelasting (OZB) en watersysteemheffing voor het jaar 2019 opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd (hierna: de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt.
Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 24 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Verweerder heeft voorts op 12 april 2022 nadere stukken ingediend.
De rechtbank heeft van eiseres op 11 en 17 februari, 10 maart, 13 april en 12 mei 2021 brieven ontvangen. Voorts heeft eiseres bij brief van 19 april 2022 nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 april 2022. Namens eiseres heeft zijn gemachtigde daaraan door middel van een online-verbinding deelgenomen. Namens verweerder zijn [A], drs. [B], [C] en [D] ter zitting verschenen.
Overwegingen
1. Op grond van artikel 8:41, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt door de griffier van de indiener van het beroepschrift een griffierecht geheven. Er is geen sprake van een situatie als bedoeld in artikel 8:41, derde lid, van de Awb (samenhangende besluiten), zodat er terecht in elke zaak afzonderlijk griffierecht is geheven.
2. In geschil is de waarde van de woning en de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
De woning [adres 1] [nummer 1] te [plaats]
4. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning, bouwjaar 1907. De inhoud van de woning is ongeveer 143 m³. Het perceeloppervlak is ongeveer 60 m².
5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning
(€ 82.000) niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De nadere stukken van verweerder, waaronder een taxatiematrix, zijn op 12 april 2022 door de rechtbank ontvangen en tevens op 12 april 2022 aan eiseres doorgestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix, de overige overgelegde stukken en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de volgende verkoopgegevens ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd:
(€ 82.000) niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De nadere stukken van verweerder, waaronder een taxatiematrix, zijn op 12 april 2022 door de rechtbank ontvangen en tevens op 12 april 2022 aan eiseres doorgestuurd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde taxatiematrix, de overige overgelegde stukken en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de volgende verkoopgegevens ter onderbouwing van de vastgestelde waarde aangevoerd:
- De bovenwoning [adres 1] [nummer 2] [plaats] (bruto inhoud 386 m³, bouwjaar 1860), transactiedatum 2 oktober 2017, verkocht voor € 225.000
- De benedenwoning [adres 2] [nummer 3] [plaats] (twee kamer appartement op de begane grond met tuin, bruto inhoud 205 m³, bouwjaar 1900), transactiedatum 16 februari 2018, verkocht voor € 150.000
- [adres 3] [nummer 4] [plaats] (bruto inhoud 166 m³, bouwjaar 1902), transactiedatum 18 juli 2018, verkocht voor € 111.000
6. Met de overgelegde matrix en zijn toelichting maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Met name de vergelijkingsobjecten [adres 1] [nummer 2] en [adres 3] [nummer 4] zijn goed vergelijkbaar met de woning. Dat [adres 1] [nummer 2] als bouwjaar 1860 heeft, doet daar niet aan af. Daarnaast kan verweerder ook een benedenwoning als referentieobject in aanmerking nemen. Verweerder is bij de woning uitgegaan van een veel mindere kwaliteit/luxe en onderhoudstoestand dan de vergelijkingsobjecten. De m³-prijs van de woning ligt lager dan die van de woning [adres 1] [nummer 2]. De woning heeft een aanzienlijk betere ligging dan de woning aan de [adres 3] [nummer 4]. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Met de enkele stelling dat voor de woning ook een eenheidsprijs van € 532/m³ gehanteerd dient te worden maakt eiseres niet aannemelijk dat de waarde van de woning, zoals zij stelt, € 76.000 bedraagt.
De onroerende zaak [adres 4] [nummer 5] te [plaats]
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak (€ 147.000) niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar een uitgebreide onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gegeven. De rechtbank stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat de waarde van de onroerende zaak met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode dient te worden bepaald. De door verweerder gehanteerde objectkenmerken zijn eveneens niet in geschil. Uitsluitend in geschil zijn de door verweerder toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactor.
8. Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een cafetaria/snackbar, bouwjaar 1900, bestaande uit een cafetaria met een oppervlakte van
18 m² en een dagkeuken/pantry van 30 m². De onroerende zaak ligt aan de [adres 5] en kijkt uit op het Stadhuys van [plaats]. Bij de waardebepaling van de onroerende zaak is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 15.684 (€ 326/ m²). Verweerder heeft daartoe verwezen naar de volgende referenties:
Een pand aan de [adres 4] te [plaats] met een BVO van 32 m² dat op 1 april 2018 is verhuurd voor € 11.200 (€ 350/ m²);
Een pand aan de [adres 5] te [plaats] met een BVO van 134 m² dat op 1 april 2017 is verhuurd voor € 33.600 (€ 251/ m²);
Een pand aan de [adres 5] te [plaats] met een BVO van 170 m² dat op 1 augustus 2016 is verhuurd voor € 45.450 (€ 267/ m²);
9. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor (HWK) berekend op 9,5. Verweerder heeft de HWK onderbouwd met de volgende verkopen:
1. Een pand aan de [adres 4] [nummer 6] te [plaats] (63 m², verkocht op 13 december 2016 voor
€ 230.000 met een jaarhuur van € 20.737, HWK 11,1).
2) Een pand aan de [adres 4] [nummer 7] te [plaats] (57 m², verkocht op 7 februari 2017 voor
€ 180.000 met een jaarhuur van € 13.053, HWK 13,8).
3) Een pand aan de [adres 6] [nummer 8] te [plaats] (25 m², verkocht op 5 maart 2018 voor
€ 173.000 met een jaarhuur van € 16.105, HWK 10,7).
Verweerder heeft hierbij gesteld dat de kapitalisatiefactor binnen de bandbreedte ligt van de verrichtte leegstandanalyse in de gemeente [plaats].
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de onderbouwing in zijn uitspraak op bezwaar en zijn toelichting ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. In vergelijking met de huurwaarde per m² van het referentieobject aan de [adres 4] te [plaats] (die het dichtst bij de waardepeildatum ligt) heeft de onroerende zaak een lagere huurwaarde per m². De HWK van de onroerende zaak (9,5) is aanzienlijk lager dan de HWK van het pand aan de [adres 6] [nummer 8] te [plaats].
11. Eiseres heeft met haar enkele verwijzing naar rechtsoverweging 4.6 van ECLI:NL:GHARL:2021:6734 niet aannemelijk gemaakt dat de HWK’s van de vergelijkingsobjecten berusten op een inschatting van de huurwaarde van die objecten en niet op gerealiseerde huurtransacties. Eiseres heeft voorts de door haar voorgestane waarde van € 119.000 op geen enkele wijze onderbouwd.
12. Hetgeen eiseres verder nog heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Niet is gebleken van een onjuiste objectafbakening. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals onder meer bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan. Het gestelde achterstallig onderhoud, (o)bereikbaarheid, de parkeersituatie, de (on)mogelijkheden voor aan-en afvoer alsmede laad-en losfaciliteiten en verkeersoverlast en geluidshinder heeft eiseres eveneens op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis, overweegt de rechtbank dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2018 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van coronamaatregelen en eventuele gevolgen daarvan. Daarbij heeft eiseres met betrekking tot de onroerende zaak [adres 4] [nummer 5] geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt, zoals een daadwerkelijke huurvermindering of een leegstandrisico, die invloed zouden kunnen hebben op de waardebepaling van die onderhavige onroerende zaak.
13. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatieverslagen en taxatiekaarten die kennelijk aan de onderhavige aanslag ten grondslag liggen, te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn vóór de hoorzitting aan gemachtigde verstuurd. Met de opmerking in het beroepschrift “Niet alleen de informatie met betrekking tot de gebruikte grondstaffels dient door de gemeente zelf overgelegd te worden maar eveneens de gemeentelijke taxatiekaarten en gemeentelijke taxatieverslagen die kennelijk aan de onderhavige aanslag ten grondslag liggen” maakt eiseres niet aannemelijk dat de taxatieverslagen niet aan gemachtigde zijn verzonden, nu de gemachtigde van eiseres in vele procedures deze zin standaard opneemt. De taxatiematrix met betrekking tot de woning is op 12 april 2022 door de rechtbank ontvangen en gelijk doorgestuurd aan eiseres. De waarde van de onroerende zaak heeft verweerder uitgebreid in zijn uitspraak op bezwaar onderbouwd. Aan de grief van eiseres dat de grondstaffels niet zijn overgelegd, gaat de rechtbank voorbij, omdat bij de onderhavige waarderingen grondstaffels geen rol hebben gespeeld.
14. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder het verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. Artikel 7:7 van Pro de Awb bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb [1] volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld waarover tijdens de hoorzitting is gesproken en wie daaraan deelnamen. Hieruit blijkt, alhoewel zeer summier, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Het is de rechtbank ook niet gebleken dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
15. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die moeten leiden tot de conclusie dat verweerder artikel 7:11 of Pro artikel 7:12, eerste lid, van de Awb of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Verweerder is, anders dan eiseres kennelijk stelt, in zijn uitspraak op bezwaar ingegaan op de argumenten in het bezwaarschrift van eiseres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt nog niet dat verweerder in strijd met een beginsel van behoorlijk bestuur handelt.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning en de onroerende zaak, alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en zal de rechtbank de beroepen ongegrond verklaren.
Vergoeding van immateriële schade
17. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. De rechtbank gaat uit van de door verweerder gestelde ontvangstdatum, te weten 30 maart 2020.
De rechtbank doet op 16 juni 2022 uitspraak. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval rekening gehouden moet worden met het feit dat als gevolg van verhinderingen aan de zijde van de gemachtigde van eiseres de zaken enige maanden later op zitting zijn geplaatst dan zonder die verhinderingen zou zijn gebeurd. De rechtbank is van oordeel dat dit voor rekening en risico van eiseres moet blijven. Het verzoek om immateriële schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart de beroepen ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van mr. S.R.M. Dekker, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.