ECLI:NL:RBDHA:2022:8719

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/619102 / HA ZA 21-907

Vonnis van 14 september 2022

in de zaak van

[eiser]te [plaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. W.J. Vroegindeweij te Katwijk,

tegen

[gedaagde]te [plaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. H.J. Doelman te Alphen aan den Rijn.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 27 september 2021 met producties 1 t/m 9;
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 9;
het tussenvonnis van 4 mei 2022 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
de brief van mr. Vroegindeweij van 18 mei 2022 met producties 10 t/m 12;
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 juni 2022;
het B16 formulier van 20 juni 2022 van de zijde van [gedaagde] ;
het B16 formulier van 21 juni 2022 van de zijde van [eiser] .

1.2.

De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt en een verkort proces-verbaal ter verdere instructie van de zaak opgesteld. De volledige aantekeningen van de inhoudelijke bespreking van de zaak zijn in het dossier gevoegd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen te maken over het proces-verbaal ter instructie van de zaak, maar hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

1.3.

De dagvaarding van 27 september 2021 is mede uitgebracht namens [X] (hierna: [X] ). Tijdens de mondelinge behandeling van 2 juni 2022 zijn [X] en [gedaagde] ter beëindiging van het tussen hen lopende geschil tot een minnelijke regeling gekomen. De zaak die tussen hen speelt is inmiddels doorgehaald.

1.4.

Vervolgens is een datum voor het wijzen van vonnis in de zaak tussen [eiser] en [gedaagde] bepaald.

2.De feiten

2.1.

[de directeur] (hierna: [de directeur] ) is directeur en enig bestuurder van [gedaagde] . Zij heeft meerdere percelen grond in eigendom. [gedaagde] maakt geregeld gebruik van de diensten van makelaar [de makelaar ] (hierna: de makelaar).

2.2.

[gedaagde] heeft de afgelopen jaren diverse percelen (bouw)grond verkocht in de [Gemeente] . [eiser] heeft van [gedaagde] eerder de percelen (kadastraal bekend [Gemeente] , [sectie xx] ) nummers [I] en [II] aangekocht voor de realisatie van een woning.

2.3.

[eiser] had ook interesse in de aankoop van een ander stuk grond van [gedaagde] (kadastraal bekend [Gemeente] , [sectie xx] , nummer [III] ), hierna: het perceel grond.

2.4.

[eiser] heeft toen zijn eigen makelaar ingeschakeld ( [de makelaar van eiser] van [Makelaarskantoor] , hierna: [de makelaar van eiser] ). [de makelaar van eiser] heeft vervolgens namens [eiser] op 19 september 2018 en 6 maart 2020 aan de makelaar van [gedaagde] , gevraagd of de grond te koop stond en wat de vraagprijs was. De makelaar heeft daarop geantwoord dat de vraagprijs € 100.000 was, maar dat [gedaagde] het perceel grond nog niet wilde verkopen.

2.5.

Op 9 februari 2021 heeft [de makelaar van eiser] namens [eiser] opnieuw aan de makelaar gevraagd of het perceel te koop stond en wat de vraagprijs was. De makelaar heeft daarop laten weten dat hij bij [de directeur] zou navragen of de grond te koop stond en zo ja, wat de vraagprijs van de grond was.

2.6.

[eiser] heeft op 23 april 2021 per whatsapp-bericht aan de makelaar bericht:

“
Ha [de makelaar ] , heb je al iets van [de directeur] gehoord? (…)”

2.7.

De makelaar heeft op 24 april 2021 per whatsapp-bericht aan [eiser] bericht:

“
Hoi [eiser] , vaste prijs is 1 ton voor achterliggende grond. Verkoop en levering “as is”.”

2.8.

[eiser] heeft bij whatsapp-bericht van dezelfde dag aan de makelaar bericht:

“
Ha [de makelaar ] , dank voor je reactie. De prijs is akkoord, ik neem aan dat de hoop gebroken puin die er ligt nog wel afgevoerd wordt. (…)”

2.9.

De makelaar heeft bij whatsapp-bericht van 26 april 2021 aan [eiser] bericht:

“
Hoi [eiser] , [de directeur] moet nog even terug reageren op de vraag aangaande hoop puin/asfalt. Direct na antwoord neem ik contact met jou op en ga ik koopovereenkomst opmaken”

2.10.

Daarna is het even stil geweest tot 8 mei 2021. [eiser] heeft vervolgens bij e-mailberichten van 8 mei 2021 – voor zover thans van belang – aan de makelaar medegedeeld:

“
(…) Goed dat we elkaar vanmiddag rond 13.00 uur gesproken hebben. Jij hebt me het volgende verteld:

Na ons telefonisch contact in de week van maandag 19 april heb jij overleg gehad met [de directeur] over de prijs van het perceel achter ons huis. Hierop heeft [de directeur] aangegeven dat dit 100.000 euro is in de huidige staat (‘as is’). Dit heb jij aan mij doorgegeven per app op 24/4, en hier heb ik dezelfde dag akkoord op gegeven per app, gevolgd door een verzoek om een koopcontract op te maken. Toen jij vervolgens met [de directeur] communiceerde dat de deal rond was, gaf [de directeur] aan zelf ook nog in gesprek te zijn met een andere kandidaat ( [A] ), hoewel er met hem nog geen overeenstemming was.

Je vertelde dat je [de directeur] vanmorgen hebt gebeld, en richting haar hebt aangegeven dat [de directeur] en wij gewoon een overeenkomst hebben, en dat ze zich hier niet aan kan onttrekken (temeer omdat zowel [de directeur] als jij niet als particulieren handelen, maar als professionele partijen vanuit respectievelijk haar bv en [de Makelaardij] ). [de directeur] had jou destijds moeten informeren dat ze zelf ook in gesprek was met een geïnteresseerde, dan zou jij ook de onderhandeling anders hebben aangepakt (en mij niet de prijs van [de directeur] hebben voorgelegd, maar mij uitgenodigd hebben om een bod te doen dat je had kunnen vergelijken met een evt bod van [A] ).

(…)

We hebben afgesproken dat jij alle contracten gaat verzamelen, deze stukken met [de makelaar van eiser] en mij deelt en dat jij op basis daarvan een koopcontract gaat opstellen. We hebben besproken dat de overdrachtstermijn voor ons geen halszaak is en dat we daarin willen meebewegen met wat voor [de directeur] het beste uitkomt (als het maar ergens dit jaar is).”

2.11.

Bij e-mailbericht van 20 mei 2021 heeft [eiser] de makelaar nogmaals verzocht om het koopcontract op te stellen.

2.12.

[de B.V.] (hierna: [de B.V.] ) had eveneens interesse in de grond. [de B.V.] stelde op enig moment dat zij de grond had aangekocht en heeft in dat verband op 20 juli 2021 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag laten leggen op de grond, welk beslag inmiddels is opgeheven. [gedaagde] en [de B.V.] hebben op enig moment een afspraak gemaakt dat het perceel grond aan [de B.V.] zal worden verkocht in afwachting van de uitkomt van deze rechtszaak.

2.13.

Op 13 september 2021 heeft [eiser] ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag laten leggen op de grond.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert bij vonnis, na wijziging van eis en voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. te verklaren voor recht dat [eiser] voor een bedrag van € 100.000 de grond van [gedaagde] heeft gekocht;

II. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de grond te leveren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 voor iedere dag of gedeelte daarvan, dat [gedaagde] in gebreke blijft het ten deze gegeven bevel te voldoen;

III. indien [gedaagde] niet binnen dertig dagen na het te wijzen vonnis de grond aan [eiser] heeft geleverd, [eiser] te machtigen dan wel subsidiair de vervangende toestemming te verlenen voor levering van de grond en alle feitelijke rechtshandelingen te verrichten die nodig zijn voor het realiseren van de eigendomsoverdracht dan wel levering van de grond;

IV. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 25.000 aan [eiser] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 15 juni 2021;

V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, waaronder begrepen de beslagkosten.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag. Tussen [eiser] en [gedaagde] is op 24 april 2021 een overeenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [eiser] de grond van [gedaagde] heeft gekocht voor een bedrag van € 100.000. De overeenstemming van de koop is in diverse e-mailberichten bevestigd. De makelaar heeft in het contact met [eiser] als gemachtigde van [gedaagde] opgetreden. Dit heeft de makelaar ook mondeling tegen [eiser] verklaard. Zonder machtiging van [gedaagde] zou de makelaar immers nooit de whatsapp- en e-mailberichten met betrekking tot de grond aan [eiser] hebben verzonden. De makelaar handelde richting [eiser] als gemachtigde conform artikel 3:70 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waardoor [eiser] mocht afleiden dat de overeenkomst tot stand is gekomen, dan wel mocht [eiser] hierop gerechtvaardigd vertrouwen. Voorts geldt dat tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen omdat zij overeenstemming hebben bereikt over de essentialia daarvan, te weten: de prijs en dat de levering “as is” geschiedt. Het verwijderen van het puin van de grond was voor [eiser] geen harde voorwaarde, omdat hij [gedaagde] duidelijk heeft laten weten dat de overeenkomst ook kan doorgaan wanneer het puin niet door haar zou worden afgevoerd.

[gedaagde] is gehouden deze overeenkomst na te komen en de grond te leveren aan [eiser] . Doordat [gedaagde] de grond niet levert, lijdt [eiser] schade. Subsidiair baseert [eiser] zijn vorderingen op de redelijkheid en billijkheid of onrechtmatige daad.

3.3.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] heeft onder meer betwist dat er een koopovereenkomst tussen [eiser] en haar tot stand is gekomen. De makelaar had geen volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst en met het enkele feit dat een makelaar is ingeschakeld is geen schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt. Ook heeft zij weersproken dat overeenstemming was over de essentialia van de koop.

3.4.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt is of tussen [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, waarbij [gedaagde] door bemiddeling van de makelaar als gevolmachtigde het perceel grond op 24 april 2021 heeft verkocht aan [eiser] voor een bedrag van € 100.000.

4.2.

Daarbij moet eerst worden beoordeeld óf de makelaar was gevolmachtigd door [gedaagde] om een rechtshandeling aan te gaan, dan wel of sprake was van de schijn van volmachtverlening, zoals [eiser] zijn stellingen ter zitting nog heeft aangevuld. [eiser] betoogt in dat licht dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [de makelaar ] als makelaar van, en in opdracht van [gedaagde] een toereikende volmacht had bij het overbrengen van het aanbod om de grond voor “
1 ton, levering as is” te kopen gevolgd door het accepteren ervan door [eiser] per whatsapp-bericht van 24 april 2021. Pas wanneer deze vraag bevestigend wordt beantwoord, is aan de orde of een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen (lees: of partijen het eens waren over de essentialia van de koop).

4.3.

Volmacht is de bevoegdheid die een volmachtgever verleent aan een ander, de gevolmachtigde, om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten (art. 3:60 lid 1 BW). Een volmacht kan uitdrukkelijk of stilzwijgend worden verleend. Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep worden gedaan (art. 3:61 lid 2 BW).

4.4.

De rechtbank gaat er in dit geval vanuit dat [gedaagde] geen uitdrukkelijke opdracht aan de makelaar heeft gegeven tot het verrichten van een
rechtshandeling(de verkoop van het perceel grond). Uit de verklaring namens [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling volgt onder meer dat het perceel grond nooit officieel te koop is gezet. Het initiatief tot aankoop en om in onderhandeling te treden kwam van [eiser] , hetgeen door hem is bevestigd. Hij heeft er zelf voor gekozen om contact op te nemen met de makelaar (en niet bijvoorbeeld met ( [gedaagde] rechtstreeks). [gedaagde] heeft het bestaan van een uitdrukkelijke opdracht c.q. volmacht gemotiveerd betwist, en [eiser] heeft verder niets gesteld dat dit in een ander licht stelt.

4.5.

De enkele verwijzing van [eiser] naar zijn e-mail van mei 2021 aan de makelaar met daarin een eigen weergave van hun gesprek, is onvoldoende voor een ander oordeel. Hierin is enkel gezegd – al aangenomen dat die weergave juist is – dat de makelaar overleg met [de directeur] heeft gehad over de prijs, dat dit € 100.000 in de huidige staat (‘
as is’) was, wat aan [eiser] is doorgegeven en waarop deze vervolgens (via een whatsapp-bericht) heeft meegedeeld dat hij akkoord was met de prijs maar nog vragen had over het puin. Uit die e-mail volgt juist dat [gedaagde] in ieder geval toen (in mei 2021) niet wilde verkopen omdat zij zelf ook nog in gesprek was met een andere potentiële koper [de B.V.] ). Dat de makelaar tegen [eiser] zou hebben gezegd dat [de directeur] de makelaar had moeten informeren dat zijzelf ook in gesprek was met een geïnteresseerde koper (zodat hij zijn onderhandelingen anders had aangepakt), duidt er veeleer op dat de makelaar geen uitdrukkelijke opdracht of volmacht vooraf had verkregen van [gedaagde] om op 24 april 2021 het perceel grond te verkopen.

4.6.

Overigens komt in dit licht ook geen beslissende betekenis toe aan de boodschap die de makelaar aan [eiser] heeft overgebracht als zogenaamde ‘bode’ van zijn cliënt (en die op grond van art. 3:37 lid 4 BW als verklaring van diens cliënt zou gelden), zoals [eiser] nog heeft betoogd. In geval van een bode verricht degene voor wie de bode optreedt (opdrachtgever [gedaagde] ) uiteindelijk de
rechtshandelingzelf en doet (in dit geval: de makelaar als) de bode niet meer dan het openbaren van de wil van opdrachtgever [gedaagde] door het overbrengen van een verklaring. Op grond van de enkele inhoud van mededelingen van de makelaar kan nog niet worden aangenomen dat hij op dat moment als bode een wilsverklaring van [gedaagde] aan [eiser] overbracht.

4.7.

Gezien het voorgaande staat tussen partijen vast dat [gedaagde] aan de makelaar geen algemene volmacht, of andersluidende concrete opdracht, tot het sluiten van een koopovereenkomst voor die grond heeft verstrekt, en ook niet als bode een bindende verklaring van [gedaagde] heeft overgebracht. Alleen wanneer de schijn van volmachtverlening is gewekt dient het gerechtvaardigde vertrouwen van [eiser] als wederpartij te worden beschermd (art. 3:61 lid 2 BW), zoals [eiser] stelt. Daarom is het aan [eiser] om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting te bewijzen waaruit volgt dat hij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mocht aannemen dat (niettemin) een toereikende opdracht was gegeven tot het uitbrengen van het bod bij whatsapp-bericht van 24 april 2021 dat vervolgens door [eiser] diezelfde dag is geaccepteerd.

4.8.

Als uitgangspunt geldt dat de aan een makelaar gegeven opdracht tot bemiddeling geen volmacht inhoudt aan die makelaar tot het verrichten van rechtshandelingen namens de opdrachtgever. Met de enkele opdracht tot bemiddeling door [gedaagde] aan de makelaar is in beginsel jegens [eiser] dan ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt (HR 9 augustus 2002, ECLI:NL:HR:2022:AE2380,
NJ2002, 543 (
Van den Berg e.a./Balm). Dat kan evenwel anders zijn indien [eiser] gerechtvaardigd heeft vertrouwd op volmachtverlening aan de makelaar op grond van feiten en omstandigheden die voor risico van [gedaagde] komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Hierbij dient sprake te zijn van feiten en omstandigheden die [gedaagde] betreffen en die rechtvaardigen dat [gedaagde] in haar verhouding tot [eiser] het risico van eventuele onbevoegde vertegenwoordiging draagt (HR 3 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:142). Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij (in dit geval [eiser] ) gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon (in dit geval de makelaar).

4.9.

Gelet op voornoemde rechtspraak, hecht de rechtbank er in dit geval belang aan dat [de makelaar ] makelaar is en dat een algemene opdracht tot bemiddeling (door [gedaagde] ) nog niet leidt tot het ook kunnen verrichten van
rechtshandelingennamens de opdrachtgever. Uit de verklaringen van [gedaagde] ter zitting volgt in ieder geval dat de makelaar in het algemeen door haar werd ingeschakeld bij de verkoop van percelen grond van [gedaagde] . Maar aan het optreden van een makelaar namens zijn opdrachtgever kan niet in het algemeen het gerechtvaardigd vertrouwen worden ontleend dat een toereikende opdracht is verleend. De omstandigheid dat de makelaar in een eerdere transactie ook als makelaar voor [gedaagde] is opgetreden en in eerdere verzoeken tot aankoop van de grond in 2018 en 2020 het aanspreekpunt was namens [gedaagde] , maakt nog niet dat [eiser] redelijkerwijze mocht aannemen dat aan de makelaar in dit specifieke geval een toereikende opdracht tot
verkoopwas verleend.

4.10.

[eiser] baseert zich bij zijn standpunt over de schijn van volmachtverlening steeds op feiten en omstandigheden, dan wel gedragingen of verklaringen van de makelaar. Die hebben allemaal geen betrekking op gedragingen of verklaringen van [gedaagde] zelf ten aanzien van een opdracht tot verkoop aan de makelaar en het zijn ook geen feiten en omstandigheden die voor rekening en risico van [gedaagde] komen. Daarbij is redengevend dat [eiser] immers zelf (via zijn makelaar) en op eigen initiatief aan de makelaar in februari 2021 heeft gevraagd of de grond nog te koop stond, en de makelaar toen heeft gezegd dat hij dit verzoek zou bespreken met [de directeur] en hierop zou terugkomen. Dat heeft hij ook gedaan en heeft toen een prijs genoemd voor de grond “
as is” waarop [eiser] nog een opmerking maakte over het afvoeren van puin met welk verzoek de makelaar opnieuw naar [gedaagde] moest. [de directeur] heeft ter zitting verklaard dat zij op enig moment (eind april) een whatsapp-bericht kreeg van de makelaar of het stuk grond nog vrij was en wat de prijs was, waarop zij heeft geantwoord. Later in de week heeft de makelaar nog iets gezegd over puin weghalen, aldus [de directeur] , maar dat was niet haar insteek, zij wilde dit verzoek niet inwilligen, zij wenste niet te onderhandelen. Uit het enkele meedelen van de prijs en de voorwaarden, alsook het terugkoppelen met [gedaagde] heeft de makelaar nog niet het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat hij namens [gedaagde] ook de daadwerkelijke rechtshandeling tot
verkoopzou aangaan. Uit die omstandigheden (vóór of na 24 april 2021) kan niet de conclusie worden getrokken dat [eiser] mocht menen dat [gedaagde] de makelaar voorafgaand aan het noemen van de prijs een concrete opdracht tot verkoop heeft gegeven, evenmin dat [gedaagde] achteraf heeft ingestemd met de bieding van [eiser] .

4.11.

De rechtbank komt gelet op het voorgaande – en anders dan de voorlopige inschatting die ter zitting is gegeven – tot de conclusie dat geen plaats is voor bewijslevering, nu geen concrete feiten en omstandigheden zijn gesteld, noch verklaringen of gedragingen zijn gesteld die betrekking hebben op [gedaagde] als beweerdelijke volmachtgever en die rechtvaardigen dat zij, in haar verhouding tot [eiser] , het risico van de gestelde onbevoegde vertegenwoordiging draagt. De vorderingen van [eiser] worden dan ook afgewezen, evenals de door hem aangedragen subsidiaire grondslagen (onrechtmatige daad en redelijkheid en billijkheid), nu deze onvoldoende zijn onderbouwd.

4.12.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . De proceskosten worden begroot op een bedrag van € 3.518 (€ 2.076 aan griffierecht en € 1.442 (2,0 punten x tarief III € 721) aan salaris advocaat).

5.De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, deze kosten aan de kant [gedaagde] begroot op in totaal € 3.518;

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. van Cleef-Metsaars en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2022.