Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/1321
uitspraak van de meervoudige kamer van 13 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D. Harreman),
en
de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder.
Procesverloop
Eiseres heeft op aangifte een bedrag van € 510.000 aan overdrachtsbelasting voldaan.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze voldoening op aangifte.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 januari 2021 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2022.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen.
Namens verweerder zijn mr. [A] en mr. [B] verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Bij akte van 18 april 2019 heeft eiseres meerdere registergoederen in eigendom verkregen voor een bedrag van € 8.500.000. Eiseres heeft de eigendom verkregen van onder meer een (voormalig) kantorencomplex van drie verdiepingen met deels winkels en parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeergarage. De notaris heeft op 24 april 2019 namens eiseres aangifte overdrachtsbelasting gedaan naar een bedrag van € 510.000 (6% van € 8.500.000).
2. Een deel van de door eiseres verkregen registergoederen is op dezelfde dag kadastraal gesplitst in 4 appartementsrechten en deels (door)verkocht aan een derde partij. Eiseres beschikt na deze overdracht alleen nog over de eerste en tweede etage van het kantorencomplex en de daarbij behorende 91 parkeerplaatsen.
3. Voorafgaand aan de onder 1 en 2 genoemde overdracht heeft eiseres overleg met de gemeente gevoerd, aangezien eiseres het voornemen had om de eerst en tweede etage van het kantorencomplex om te bouwen tot appartementen. De gemeente heeft eiseres bij schrijven van 21 juni 2019 bericht dat de transformatie van kantoor naar appartementen van de eerste en tweede verdieping van het complex past binnen het bestemmingsplan.
4. Op de datum van verkrijging van het (voormalig) kantorencomplex, 18 april 2019, hadden nog geen verbouwingswerkzaamheden plaatsgevonden aan de eerste en tweede etage ervan. Evenmin was daarvoor een omgevingsvergunning aan eiseres verleend.
5. De oorspronkelijke bouwvergunning van het kantorencomplex dateert van 15 juni 1990. In de daarbij behorende overzichtstekeningen worden de eerste en tweede verdieping van het complex als kantoor omschreven. Na de oplevering in de jaren ’90 zijn de eerste en tweede etage ook in gebruik genomen als kantoor. Sinds enkele jaren worden deze etages niet meer als kantoor gebruikt en is er sprake van leegstand.
Geschil6. In geschil is of de eerste en tweede verdieping van het (voormalige) kantorencomplex en de daarbij behorende 91 parkeerplaatsen in de parkeerkelder (de onroerende zaak) op de verkrijgingsdatum 18 april 2019 als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wet op de belastingen van rechtsverkeer 1970 (Wbr) kunnen worden aangemerkt.
7. Eiseres stelt dat de onroerende zaak op de verkrijgingsdatum 18 april 2019 als woning dient te worden aangemerkt. Eiseres wijst hiertoe op het bestemmingsplan, de toezeggingen die gedaan zijn tijdens de bespreking met de gemeente en de feitelijke situatie van de onroerende zaak. Uit de functionele analyse van het bestemmingsplan volgt dat het (voormalige) kantoorcomplex ook een woonbestemming heeft. Eiseres stelt dat op het moment van overdracht het (voormalige) kantoorcomplex geen kantoorfunctie meer had en bovendien voor de omvorming tot appartementen geen overdreven grote investeringen nodig waren, aangezien er op de verdiepingen reeds voldoende doucheruimtes en keukens aanwezig waren. Ten tijde van de overdracht was volgens eiseres sprake van een wooncomplex dat ook gebruikt zou kunnen worden als kantoor. Verder voert eiseres aan dat het (voormalige) kantoorcomplex als geenaardig bouwwerk kan worden aangemerkt, aangezien bouwkundige kenmerken ontbreken die duidelijk maken dat sprake is van een kantoor dan wel woning. Ook verwijst eiseres naar het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019. [1] Eiseres concludeert dat zij in totaal slechts een bedrag van € 290.530 aan overdrachtsbelasting verschuldigd is en in aanmerking komt voor een teruggaaf van
€ 219.470.
8. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de onroerende zaak op het moment van overdracht niet als woning kwalificeert. Hiertoe verwijst verweerder onder meer naar de arresten van de Hoge Raad van 24 februari 2017 [2] waaruit volgt dat een object naar zijn aard bestemd moet zijn voor bewoning wil het als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de Wbr aangemerkt kunnen worden. Het door eiseres aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019 mist volgens verweerder toepassing in deze zaak. Subsidiair stelt verweerder dat eiseres de teruggaaf aan overdrachtsbelasting onjuist heeft berekend.
Beoordeling van het geschil
9. De Hoge Raad heeft in zijn arresten van 24 februari 2017 [3] onder meer geoordeeld dat van een woning in de zin van artikel 14, tweede lid, Wbr sprake is indien het belastbare feit betrekking heeft op een onroerende zaak die naar zijn aard voor bewoning is bestemd. De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd, moet worden beantwoord aan de hand van een maatstaf die zoveel mogelijk aanknoopt bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. Dat een pand naar aard en inrichting geschikt is om als woning te dienen is niet doorslaggevend. Aanknoping bij de kenmerken van het bouwwerk zelf wordt bereikt door aansluiting te zoeken bij het doel waarvoor het oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Indien dat doel bewoning is geweest, maar het bouwwerk nadien is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik, kan het alleen worden geacht zijn aard van woning te hebben behouden indien niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning wordt in dit verband gelijkgesteld een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd. Indien de hiervoor genoemde regels niet leiden tot een duidelijke slotsom, komt mede betekenis toe aan de eisen of beperkingen die voor het (gebruik van het) bouwwerk voortvloeien uit publiekrechtelijke voorschriften.
10. Vast staat dat het (voormalige) kantoorcomplex oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen en gebouwd, namelijk als kantoor. Dit volgt onder meer uit de verleende bouwvergunning van 15 juni 1990. Na oplevering is het (voormalige) kantoorcomplex jaren in gebruik geweest als kantoorruimte. De laatste jaren voor de overdracht aan eiseres heeft het leeg gestaan. Tot op het moment van overdracht aan eiseres, op 18 april 2019, hebben er geen wijzigingen/verbouwingen aan het (voormalige) kantoorcomplex plaatsgevonden. Gelet hierop is naar het oordeel van de rechtbank het (voormalige) kantoorcomplex op het moment van overdracht aan eiseres naar zijn aard niet bestemd voor bewoning. De onroerende zaak is op het moment van overdracht aan eiseres dan ook niet aan te merken als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, Wbr.
11. Met betrekking tot de door eiseres aangedragen stellingen overweegt de rechtbank het volgende. Dat het (voormalige) kantoorcomplex volgens het bestemmingsplan ook een woonbestemming heeft en de na de overdracht uitgevoerde verbouwing tot appartementen binnen het bestemmingsplan paste, wijzigt het onder 10 vermelde oordeel van de rechtbank niet. Ook het feit dat het (voormalige) kantoorcomplex op het overdrachtsmoment leeg stond, is in dat kader niet van belang. Er dient immers aangeknoopt te worden bij de kenmerken van het bouwwerk zelf. De stelling van eiseres dat sprake is van een geenaardig bouwwerk slaagt evenmin. Het (voormalige) kantoorcomplex is immers juist ontworpen en gebouwd als kantoor en is ook als zodanig in gebruik geweest. Het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2019 [4] mist naar het oordeel van de rechtbank toepassing, aangezien in die zaak op het moment van overdracht reeds een aanvang was gemaakt met de verbouwing van het betreffende pand tot appartementen. In onderhavige zaak is daarvan geen sprake. Er heeft geen enkele wijziging en/of verbouwing op het moment van overdracht plaatsgevonden. Dat in het gebouw douches of keukens (pantries) aanwezig waren, maakt het voorgaande niet anders, omdat de aanwezigheid ervan in kantoorcomplexen niet ongebruikelijk is.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, voorzitter, en mr. E. Kouwenhoven en
mr. H.W.M. van Kesteren, leden, in aanwezigheid van mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 september 2022.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.