Uitspraak
Rechtbank den haag
Zittingsplaats Gouda
MvN (C)
Rolnr.: 10300495 \ CV EXPL 23-228
Vonnis van de kantonrechter d.d. 29 juni 2023 in de zaak:
de besloten vennootschap [eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.F.H. Teunissen,
tegen
de besloten vennootschap Plus Vastgoed B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde partij,
gemachtigden: mr. L.J. Böhmer en mr. M.T.H. van der Ploeg.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiser] ” en “Plus Vastgoed”.
1.Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding d.d. 17 januari 2023 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de brief van mr. Teunissen van 17 mei 2023 met producties.
Op 30 mei 2023 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
2.FeitenDe kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.
2.1
[eiser] huurt met ingang van 26 januari 2017 van Plus Vastgoed voor de duur van, in ieder geval, tien jaar de bedrijfsruimte aan de [adres] te [vestigingsplaats] voor de exploitatie van een PLUS-supermarkt. Op de huurovereenkomst zijn de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro’ (ROZ-model 2012) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing verklaard.
2.2
In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“4.5. Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per de huuringangsdatum voor het eerst met ingang van 1 jaar na de huuringangsdatum aangepast overeenkomstig 18.1 algemene bepalingen.”
2.3
Artikel 18.1, 18.5 en 18.7 van de algemene bepalingen vermelden:
“18.1 Een in artikel 4.5 van de huurovereenkomst overeengekomen wijziging van de huurprijs vindt plaats op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Tenzij het bepaalde in artikel 18.2 van toepassing is, wordt de gewijzigde huurprijs berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.
18.5
De huurprijs wordt niet gewijzigd indien een indexering van de huurprijs leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. (…)
18.7
Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. (…)”
2.4
[eiser] is daarnaast met Plus Retail B.V. (hierna: Plus Retail) een franchiseovereenkomst aangegaan voor een periode van tien jaar, ingaande op 1 maart 2017. Op grond van artikel 5.4 van deze overeenkomst maken de bepalingen ter zake de huur van de bedrijfsruimte integraal onderdeel uit van de franchiseovereenkomst en vormen zij één onlosmakelijk geheel.
2.5
Plus Vastgoed voert sinds 26 januari 2018 jaarlijks een huurprijswijziging door aan [eiser] . Per 26 januari 2023 heeft Plus Vastgoed aan de hand van de vastgestelde CPI de huurprijs van [eiser] geïndexeerd met 14,5%.
2.6
De gemachtigde van [eiser] heeft geprobeerd om met Plus Vastgoed in overleg te treden over de gevolgen voor [eiser] van deze huurverhoging. Plus Vastgoed heeft daaraan geen gehoor gegeven.
3.Geschil3.1 [eiser] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden, zodanig dat Plus Vastgoed vanaf 26 januari 2023 geen beroep toekomt op de indexeringsbepaling, althans zodanige wijziging van de huurovereenkomst dat per 26 januari 2023 de indexeringsbepaling is geschorst, dan wel gewijzigd in een indexeringsbepaling die de rechter gepast voorkomt;
II. een verklaring voor recht dat het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling per 26 januari 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
III. een verklaring voor recht dat Plus Vastgoed niet bevoegd is om per 26 januari 2023 op basis van de indexeringsbepaling een huurprijsverhoging door te voeren, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per maand of deel daarvan dat Plus Vastgoed daartoe toch overgaat;
IV. de veroordeling van Plus Vastgoed tot terugbetaling van de sinds 26 januari 2023 door [eiser] aan Plus Vastgoed betaalde huurverhoging;
V. de veroordeling van Plus Vastgoed tot betaling van de juridische en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de dag van de dagvaarding;
met veroordeling van Plus Vastgoed in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis zijn betaald.
3.2
[eiser] legt, samengevat, het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. Partijen hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst niet voorzien in de mogelijkheid van een huurprijsstijging van 14,5%, welke in dit geval het gevolg is van de oorlog in Oekraïne en de daarmee samenhangende stijging van de energieprijzen. Partijen hebben deze abnormale stijging door onvoorziene ontwikkelingen niet verdisconteerd en willen verdisconteren in de huurovereenkomst. Ook is de door het CBS gehanteerde rekenmethode van de CPI ongepast en gebrekkig en loopt er een onderzoek naar een nieuwe methode die naar verwachting tot lagere cijfers zal komen. Deze omstandigheden komen niet voor rekening van [eiser] . Het betreft hier omstandigheden die, gelet op de aard van de overeenkomst en de rechtsrelatie en de onderlinge verhoudingen waarbinnen en de wijze waarop deze tot stand is gekomen, krachtens de redelijkheid en billijkheid voor rekening van Plus Vastgoed behoren te komen. Op grond van onvoorziene omstandigheden mag naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de indexeringsbepaling worden verwacht. Tot slot had het, gelet op alle feiten en omstandigheden op de weg van Plus Vastgoed gelegen om een redelijk voorstel voor een aanpassing van de indexeringsbepaling te doen. Door dit niet te doen is het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.3
Plus Vastgoed voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] . Zij betwist allereerst dat sprake is van onvoorziene omstandigheden en dat, voor zover er wel sprake mocht zijn van onvoorziene omstandigheden, deze niet van dien aard zijn dat de ongewijzigde instandhouding van de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht en dat deze omstandigheden voor haar rekening zouden moeten komen. Daarnaast is het beroep op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar omdat beide partijen deze bepaling in de huurovereenkomst zijn overeengekomen en Plus Vastgoed sinds 26 januari 2018 jaarlijks de huurprijswijzingen doorvoert aan de hand van deze bepaling.
3.4
Op de standpunten van partijen zal de kantonrechter hierna, voor zover van belang, nader ingaan.
4.Beoordeling
4.1
Ter beoordeling ligt allereerst de vraag voor of sprake is van onvoorziene omstandigheden en zo ja, of die van dien aard zijn dat Plus Vastgoed de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag verwachten.
4.2
De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de oorlog in Oekraïne, zeer fors zijn gestegen, ook als partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot wijziging van de indexeringsbepaling, omdat partijen door het opnemen van de indexeringsbepaling juist met deze omstandigheid rekening hebben gehouden. Zij zijn in artikel 18.1 van de algemene bepalingen expliciet overeengekomen op welke wijze de huurprijswijziging wordt berekend. Dat geldt in het geval de CPI vele jaren relatief laag is geweest, maar ook als deze omhoog schiet, zoals dat in het afgelopen jaar het geval was. Partijen hebben met hetgeen zij zijn overeengekomen deze mogelijkheid verdisconteerd in de huurovereenkomst. Er is dan ook geen sprake van een omstandigheid van dien aard dat Plus Vastgoed een ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De onder 3.1.I opgenomen vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.3
Naast het beroep op onvoorziene omstandigheden heeft [eiser] ook een beroep gedaan op artikel 6:248 lid 2 BW Pro. Ter onderbouwing hiervan heeft zij, behalve de oorlog in Oekraïne en de daarmee samenhangende stijging van de energieprijzen, ook nog een aantal andere omstandigheden aangevoerd die volgens haar meebrengen dat sprake is van een door Plus Vastgoed naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar beroep op de indexeringsbepaling.
4.4
Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter bij de toetsing of het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de nodige terughoudendheid in acht moet nemen (Hoge Raad 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153). Het gaat er daarbij niet om of het beroep op de indexeringsbepaling in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of dat een bepaald gevolg ‘niet redelijk’ is, maar er moet sprake zijn van onaanvaardbare gevolgen. Of hiervan sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval.
4.5
[eiser] heeft zich onder meer beroepen op de omstandigheid dat de door het CBS gehanteerde meetmethode van de CPI gebrekkig is en dat de verwachting is dat een nieuwe meetmethode tot een lager CPI zal leiden.
4.6
De kantonrechter is van oordeel dat uit de enkele omstandigheid dat het CBS een nieuwe meetmethode heeft geïntroduceerd voor de berekening van de CPI niet de conclusie kan worden getrokken dat het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Hiertoe is het volgende redengevend.
4.7
Het CBS is in 2022 gestart met een onderzoek naar een nieuwe meetmethode die de prijsontwikkeling die huishoudens gemiddeld ervaren beter weergeeft dan de tot op dat moment gehanteerde meetmethode. In het op 2 maart 2023 op de website van het CBS gepubliceerde artikel over de nieuwe meetmethode (productie 2 bij de conclusie van antwoord) staat hierover, onder meer, het volgende:
“Hoe nu verder
Omdat de nieuwe methode een beter beeld geeft van de feitelijk door consumenten ondervonden prijsstijging van energie heeft het CBS besloten over te gaan naar deze methode. (…) Met ingang van het inflatiecijfer van juni 2023, waarvan op 30 juni een eerste raming wordt gepubliceerd, zal de nieuwe methode onderdeel zijn van de gepubliceerde cijfers. De tot en met mei 2023 gepubliceerde cijfers, op basis van de huidige methode, worden niet herzien.
De invoering wordt zo gekozen dat de CPI met ingang van juni 2023 op een niveau uitkomt dat ook bereikt zou zijn wanneer de nieuwe methode al in januari 2021 geïntroduceerd was. Omdat in 2020 de CPI volgens de huidige methode en die in de onderzoeksreeks vrijwel identiek zijn, betekent dit dat de totale prijsontwikkeling in de periode 2020 tot en met juni 2023 en daarna op basis van de gepubliceerde cijfers vrijwel gelijk is aan de prijsontwikkeling op basis van de nieuwe methode.
De inflatie wordt bepaald als het procentuele verschil tussen de CPI in de verslagmaand en de CPI twaalf maanden daarvoor. Omdat reeds gepubliceerde cijfers niet aangepast worden, zal de inflatie van juni 2023 tot en met mei 2024 gebaseerd zijn op een vergelijking van de CPI volgens de nieuwe methode met de CPI volgens de huidige methode. Vanaf juni 2024 wordt bij het bepalen van de inflatie allen nog de CPI volgens de nieuwe methode gebruikt.”
4.8
Hoewel uit de eerste alinea van deze tekst blijkt dat het CBS van mening is dat de nieuwe meetmethode een beter beeld geeft van de prijsstijgingen, kan hieruit niet de conclusie worden getrokken dat de oude meetmethode dus onjuist is geweest. Dit kan ook niet geconcludeerd worden uit de tweede alinea van deze tekst waarin staat dat de totale prijsontwikkeling in de periode 2020 tot en met juni 2023 en daarna op basis van beide meetmethodes vrijwel gelijk is. Nu het de kantonrechter niet is gebleken dat het CBS voorafgaand aan de introductie van de nieuwe meetmethode de CPI berekende door middel van een evident foutieve meetmethode, kan niet worden geoordeeld dat het beroep van Plus Vastgoed op de indexering van de huurprijs, waarvoor nog gebruik is gemaakt van de op basis van de oude meetmethode vastgestelde CPI, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.9
Ook overige omstandigheden die er toe kunnen leiden dat het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling (alsnog) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zijn de kantonrechter niet, dan wel onvoldoende gebleken.
4.1
Niet valt in te zien waarom de indexering van de huur met 14,5% niet tot het normale ondernemersrisico van [eiser] behoort. [eiser] exploiteert een supermarkt. Het is een feit van algemene bekendheid dat supermarkten de bij hun neergelegde kostenstijgingen voor een deel doorberekenen aan de consument. Dat [eiser] , gelet op de met Plus Retail gemaakte afspraken, wellicht niet alle prijsstijgingen aan de consument kan doorberekenen maakt niet dat het beroep door Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit dient voor rekening en risico van [eiser] te blijven. Daarenboven is het de kantonrechter uit het door [eiser] als productie 8b overgelegde meerjarenoverzicht gebleken dat de indexering van de huur met 14,5% niet, dan wel niet veel meer op de omzet is gaan drukken dan de voorgaande jaren. Uit dit overzicht volgt namelijk dat aan huur in 2023 - inclusief de doorgevoerde indexering - om en nabij hetzelfde percentage van de omzet wordt besteed als in de jaren daarvoor, zodat ook op grond hiervan niet kan worden aangenomen dat het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling tot onaanvaardbare gevolgen zal leiden voor [eiser] .
De omstandigheid dat er sprake is van een (indirecte) invloed van de franchiserelatie op de huurovereenkomst, zoals door [eiser] aangevoerd, brengt ook niet met zich dat van de tussen [eiser] en Plus Vastgoed in de huurovereenkomst gemaakte afspraken zou moeten worden afgeweken. Althans dat deze omstandigheid er toe leidt dat het juist het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling is dat tot onaanvaardbare gevolgen leidt is door [eiser] niet, dan wel onvoldoende onderbouwd. Dat de exploitatiekosten van [eiser] onder druk (komen te) staan lijkt, afgaande op het meerjarenoverzicht, namelijk niet een gevolg te zijn van de huurprijsverhoging, maar met name als gevolg van de ‘fee-kosten groothandel’ die in het afgelopen jaar procentueel verdubbeld zijn en die voldaan moeten worden op grond van de met Plus Retail, en dus niet met Plus Vastgoed, gemaakte afspraken.
4.11
[eiser] heeft tot slot nog een beroep gedaan op het feit dat op grond van de huurovereenkomst een eventuele toekomstige verbetering niet tot een verlaging van de huurprijs zal leiden. Zij heeft ter zitting daarbij nog verwezen naar artikel 18.7 van de algemene bepalingen.
4.12
Ook dit beroep kan [eiser] niet baten. Artikel 18.7 van de algemene bepalingen treedt immers pas in op het moment van de wijziging van de berekening van de CPI en werkt niet met terugwerkende kracht. Daarnaast is het, mede gelet op hetgeen het CBS heeft aangegeven in de laatste alinea van het in 4.7 opgenomen stuk tekst, überhaupt de vraag of de gewijzigde berekening van de CPI zal leiden tot een situatie waaruit volgt dat de huurprijs eigenlijk verlaagd zou moeten worden. Mocht er evenwel toch een dergelijke situatie ontstaan dan zou, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, wellicht geconcludeerd kunnen worden dat het in dat geval redelijk is om af te wijken van artikel 18.5 van de algemene bepalingen. Dat is hier echter in ieder geval nu (nog) niet aan de orde.
4.13
Nu uit het bovenstaande volgt dat de door [eiser] aangevoerde omstandigheden, alleen of in samenhang, niet tot de conclusie kunnen leiden dat het beroep van Plus Vastgoed op de indexeringsbepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zal ook de vordering onder 3.1.II worden afgewezen. Dit geldt eveneens voor de overige vorderingen van [eiser] , omdat de kantonrechter door de afwijzing van de vorderingen onder 3.1.I en 3.1.II aan de beoordeling van deze vorderingen niet meer toe komt.
4.14
[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Voor zover nakosten gemaakt worden levert dit vonnis voor die nakosten een titel op.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van Plus Vastgoed tot heden begroot op € 660,00 voor salaris van de gemachtigde van Plus Vastgoed;
- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P.M. Frinking en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 juni 2023.