Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/2782
uitspraak van de meervoudige kamer van 25 juli 2023 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 968.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen en in de watersysteemheffing eigenaren voor het jaar 2022 (de aanslagen).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag onroerende-zaakbelastingen.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 april 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 922.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023.
Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn echtgenote. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 138 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.610 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van € 857.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. Eiser stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsobjecten die in het taxatieverslag staan onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning. Daarnaast stelt eiser zich op het standpunt dat verweerder de waarde van de woning, in vergelijking met de computertaxatie van Eerlijke WOZ te hoog heeft vastgesteld. Tot slot verwijst eiser naar een handmatig gemaakte berekening van de woning, waarin eiser de woning op € 848.207 heeft getaxeerd.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 2 maart 2021 voor € 1.250.000), de [adres 3] (verkocht op 14 september 2020 voor € 689.000) en het [adres 4] (verkocht op 14 juli 2020 voor € 805.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat type, uitstraling en voorzieningen betreft goed vergelijkbaar. Met de verschillen in inhoud, perceeloppervlakte, ligging, onderhoud en kwaliteit is voldoende rekening gehouden, zoals inzichtelijk gemaakt in de waardematrix. Ter zitting is vast komen te staan dat er een aantal fouten in de waardematrix van verweerder zitten. Deze fouten zien op ondergeschikte punten zodat het oordeel van de rechtbank is dat dit slechts onnauwkeurigheden betreft waarvan niet kan worden vastgesteld dat die van substantiële invloed zijn op de eindwaarde van de woning. Hierbij overweegt de rechtbank dat er nog een ruime marge ligt tussen de waarde van de woning die in de matrix is berekend en de na bezwaar verlaagde WOZ-waarde. [2]
7.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Uit de voorgaande overweging volgt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Het standpunt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gedateerdheid van de woning, heeft eiser niet onderbouwd met stukken. De rechtbank overweegt dat zij primair de taak heeft om te beoordelen of verweerder de vastgestelde waarde van de woning aannemelijk maakt. Daarbij mag verweerder binnen de grenzen van de wet en regelgeving gebruik maken van een bepaalde systematiek. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde werkwijze voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Daaraan kan niet afdoen dat een via internet beschikbare berekeningsmethode zoals die van een commerciële marktpartij als Eerlijke WOZ tot een lagere uitkomst leidt. De rechtbank is niet gehouden nader onderzoek naar de validiteit van deze berekeningsmethode te doen, zo dit al mogelijk zou zijn. Eiser heeft ook een handmatige taxatie overgelegd die resulteert in een waarde van de woning van € 848.207. Reeds omdat deze taxatie niet cijfermatig is onderbouwd en onvoldoende inzichtelijk is, kan de rechtbank hier geen betekenis aan toekennen.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).”