ECLI:NL:RBDHA:2023:12293 - Rechtbank Den Haag - Beoordeling WOZ-waarde woning en afwijzing beroep tegen a...

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/7339

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2023 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 7 oktober 2021 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking en aanslag.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 februari 2023.

Namens eiseres is verschenen [naam 1] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. [naam 2] en [naam 3] .

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Overwegingen

1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] [nummer 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 491.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).

2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

4. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is ongeveer 288 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 192 m².

5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiseres bepleit een waarde van € 462.000. Daartoe voert eiseres -zakelijk weergegeven- aan dat verweerder uitgaat van een onjuiste inhoud van de woning en dat hij niet inzichtelijk heeft gemaakt welke waarde is toegekend aan de bijgebouwen van de vergelijkingsobjecten. Het in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobject [adres] [nummer 2] onderbouwt volgens eiseres een lagere waarde. Eiseres wijst voorts op de verkoop van de objecten [adres] [nummer 3] , [nummer 4] en [nummer 5] en stelt dat deze objecten aantonen dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verder stelt eiseres dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers niet inzichtelijk heeft gemaakt en dat verweerder, ondanks een verzoek daartoe, ten onrechte geen opbouw van de kavelwaarde, grondstaffel en taxatiekaart met KOUDV- en liggingsfactoren heeft toegezonden.

6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 493.952. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de ligging, is voldoende rekening is gehouden.

7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres] [nummer 2] (verkocht op 15 januari 2020 met transactieprijs € 385.000), [adres] [nummer 6] (verkocht op 14 juni 2019 met transactieprijs € 446.000) en [adres] [nummer 5] (verkocht op 2 november 2020 met transactieprijs € 500.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op het type woning, het identieke bouwjaar en de identieke inhoud, de objectkenmerken en de ligging zeer goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder de woning en de vergelijkingsobjecten in beginsel als gemiddeld heeft beoordeeld met een vlok-codering van 3 (op een schaal van 5). Verder volgt uit de matrix dat verweerder de onderhoudstoestand van de woning en de kwaliteit van [adres] [nummer 7] als bovengemiddeld (vlokcode 4) heeft aangemerkt en daarvoor een correctie heeft toegepast van € 100 per kubieke meter. Bij [adres] [nummer 2] heeft verweerder een neerwaartse correctie van € 100 per kubieke meter toegepast vanwege de mindere kwaliteit (vlokcode 2). Uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien, na correctie, kubieke meterprijzen voor het woningdeel voort van respectievelijk € 974 ( [adres] [nummer 2] ), € 970 ( [adres] [nummer 8] ) en € 1082 ( [adres] [nummer 5] ). Nu verweerder bij de waardering van de woning in de matrix is uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 1.009, het gemiddelde van deze drie vergelijkingsobjecten, hetgeen leidt tot een waarde van de woning van € 493.952, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten of te hoog is vastgesteld.

9.
Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft in de matrix het vergelijkingsobject [adres] [nummer 5] gebruikt, maar daaruit volgt niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Uit de andere door eiseres aangevoerde objecten [adres] [nummer 3] en [nummer 4] kan niet worden afgeleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, reeds nu eiseres de overeenkomsten met de woning heeft beperkt tot de twee objectkenmerken inhoud en perceeloppervlakte. De gronden van eiseres richten zich voornamelijk op het niet inzichtelijk maken van de WOZ-waarde door verweerder hetgeen zou moeten leiden tot een lagere WOZ-waarde. Dat en met name in hoeverre sprake zou moeten zijn van een waardedrukkende effect is door eiseres niet aannemelijk gemaakt. De daartoe aangedragen stellingen zijn daarvoor, mede gelet op de toelichting en onderbouwing van verweerder, ontoereikend. Het staat verweerder bovendien vrij om in beroep de waarde anders te onderbouwen en met een andere matrix dan hij in een eerdere fase heeft gedaan. De rechtbank volgt eiseres evenmin in haar stelling dat verweerder is uitgegaan van onjuiste inhoudsgegevens van de woning. Eiseres baseert die opvatting onder meer op de bij het verweerschrift gevoegde Vastgoedrapport Woningen van iWOZ (iWOZrapportage). Dit betreft echter marktinformatie afkomstig uit de verkoopadvertenties van makelaars die de inhoud op andere wijze vaststellen. Die informatie is dan ook niet bepalend. De verwijzing naar de webapplicatie Woningweter, waarvoor eiseres niet heeft toegelicht hoe de daarin bepaalde inhoud wordt vastgesteld maar enkel heeft gesteld dat de betrouwbaarheid blijkens de website 97% zou zijn, is daartoe ook onvoldoende. De rechtbank ziet voorts geen aanleiding de verklaring van verweerder dat de woning aan de hand van bouwtekeningen, die ook zijn bijgevoegd, opnieuw is ingemeten en daaruit een inhoud van 288 kubieke meter volgt, in twijfel te trekken. De stelling van eiseres dat verweerder onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt tegen welke waarde de bijgebouwen zijn gewaardeerd faalt, nu dit uit de matrix volgt.

10. De rechtbank volgt de stelling van eiseres, dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt, niet. Verweerder heeft grafieken en een toelichting overgelegd waarin de waardeontwikkeling per vergelijkingsobject zichtbaar is gemaakt door marktconforme verkoopcijfers met een blauw bolletje weer te geven. De plaatsing van de bolletjes in de grafiek is afhankelijk van de verkoopdatum en de waardeontwikkeling van het verkoopcijfer ten opzichte van de laatst vastgestelde WOZ-waarde. De indexeringspercentages worden vervolgens berekend aan de hand van de gemiddelde marktontwikkeling, de datum waarop het object is verkocht en de waardepeildatum. Met de overgelegde grafieken en de daarop gegeven toelichting, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de gehanteerde indexeringspercentages voldoende inzichtelijk gemaakt. Overigens heeft verweerder ter zitting onweersproken gesteld dat als eiseres gebruik had gemaakt van zijn inzagerecht de indexeringsgrafieken ter plekke op detailniveau hadden kunnen worden doorgenomen. Eiseres heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

11.
Eiseres heeft verder nog aangevoerd dat verweerder in het bezwaarschrift is verzocht om op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning over te leggen en dat dit ten onrechte niet is gebeurd. In de bezwaarfase geldt artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op grond waarvan verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen ter inzage dient te leggen voor eiseres gedurende ten minste een week. Artikel 7:4, tweede lid, van de Awb brengt geen verplichting mee voor verweerder om de op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting aan eiseres te verstrekken. Verweerder heeft eiseres per email gewezen op de mogelijkheid tot inzage. Eiseres heeft van deze gelegenheid geen gebruikgemaakt, maar is wel gehoord. Uit artikel 40 van Pro de Wet WOZ volgt geen verplichting de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen immers tegen vergoeding worden verkregen door eiseres. Ook artikel 7:4, vierde lid, van de Awb verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. De door eiseres bepleite toezendplicht kan ook niet worden afgeleid uit artikel 6:17 van Pro de Awb.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht). Dat kan uitsluitend door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Hierbij gelden de volgende voorwaarden:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift gevoegd van deze uitspraak;

2. het hogerberoepschrift moet zijn ondertekend

3. verder moet in het hogerberoepschrift in ieder geval worden vermeld:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep wordt ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak van de rechtbank (de gronden van het hoger beroep).