Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/7827
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van13 september 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Delfland, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 26 oktober 2022 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2023.
Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] .
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 402.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van
€ 402.000;
€ 402.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.266;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiseres te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als de [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2021 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 441.000.Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2022 (de aanslag).
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
4. Eiseres is eigenaar van de woning. De woning is een huis in een rij met berging. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 115 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 135 m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. Eiseres bepleit een waarde van € 402.000 en heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. Verweerder heeft ten onrechte niet alle stukken overgelegd. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Eiseres wijst op de verkoopcijfers van verschillende vergelijkingspanden, in het bijzonder op de verkoop van het buurpand van eiseres, [adres 2] op 25 februari 2021 voor € 399.000. Daarnaast stelt eiseres zich op het standpunt dat het motiveringsbeginsel is geschonden.
7. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar de door hem overgelegde matrix. Naast gegevens van de woning, bevat deze matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 3] (verkocht op 15 oktober 2019 voor € 475.000), de [adres 4] (verkocht op
14 februari 2020 voor € 489.000), de [adres 5] (verkocht op 30 oktober 2020 voor
€ 535.000) en de [adres 2] (verkocht op 25 februari 2021 voor € 399.000). Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten op zich niet ongeschikt voor de waardebepaling door middel van systematische vergelijking, maar heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Twee van de vergelijkingspanden zijn hoekwoningen en drie vergelijkingsobjecten hebben, in tegenstelling tot de woning, een vrij uitzicht. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de ligging van [adres 3] ten onrechte als gemiddeld aangemerkt op de grond dat achter de woning een moestuinvereniging is gevestigd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt welke waardevermeerdering is toegekend aan de hoekwoningen en het vrije uitzicht en hoe dit is verdisconteerd. Daarnaast heeft de rechtbank geconstateerd dat de waardematrix van verweerder op een hogere getaxeerde waarde van de woning uitkomt dan in het eerder verstuurde taxatieverslag. Verweerder heeft in de waardematrix dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt, alleen heeft verweerder het vergelijkingsobject [adres 2] toegevoegd en komt daarmee tot een hogere getaxeerde waarde uit, terwijl [adres 2] een lagere verkoopprijs heeft dan de andere objecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
14 februari 2020 voor € 489.000), de [adres 5] (verkocht op 30 oktober 2020 voor
€ 535.000) en de [adres 2] (verkocht op 25 februari 2021 voor € 399.000). Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten op zich niet ongeschikt voor de waardebepaling door middel van systematische vergelijking, maar heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Twee van de vergelijkingspanden zijn hoekwoningen en drie vergelijkingsobjecten hebben, in tegenstelling tot de woning, een vrij uitzicht. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de ligging van [adres 3] ten onrechte als gemiddeld aangemerkt op de grond dat achter de woning een moestuinvereniging is gevestigd. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet inzichtelijk gemaakt welke waardevermeerdering is toegekend aan de hoekwoningen en het vrije uitzicht en hoe dit is verdisconteerd. Daarnaast heeft de rechtbank geconstateerd dat de waardematrix van verweerder op een hogere getaxeerde waarde van de woning uitkomt dan in het eerder verstuurde taxatieverslag. Verweerder heeft in de waardematrix dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt, alleen heeft verweerder het vergelijkingsobject [adres 2] toegevoegd en komt daarmee tot een hogere getaxeerde waarde uit, terwijl [adres 2] een lagere verkoopprijs heeft dan de andere objecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Het pand [adres 2] is voor wat betreft bouwjaar, afmeting, afwerking en uitstraling volledig vergelijkbaar met de woning. Dat sprake zou zijn van een eenvoudiger of minder luxe afwerking dan de woning volgt geenszins uit de door eiseres overgelegde foto’s en informatie gebruikt bij de verkoop van [adres 2] . Verweerders heeft gesteld dat de verkoper van [adres 2] onder tijdsdruk een koopovereenkomst heeft gesloten, omdat wegens de aankoop van een ander huis sprake was van dubbele lasten, zodat met een lage koopprijs genoegen is genomen. Ook indien deze stelling juist is, heeft verweerder hiermee niet aannemelijk gemaakt dat geen sprake is geweest van “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. [adres 2] is op de openbare markt aangeboden, waarbij gebruik is gemaakt van de diensten van een makelaar.
11. Vorenstaande betekent dat de waarde van [adres 1] dient te worden vastgesteld op € 402.000.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.266 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 296, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 1).
Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Kouwenhoven, rechter, in aanwezigheid van
mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 september 2023.
mr. J. van Kempen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
13 september 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).