Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Civiel recht
Kantonrechter
esp/b/c
Zittingsplaats 's-Gravenhage
Zaaknummer: 10502623 \ RL EXPL 23-7864
Vonnis van 14 september 2023 (bij vervroeging)
in de zaak van
de stichting STICHTING WOONBRON,
te Rotterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Woonbron,
gemachtigde: mrs. J.J. Gille en J.T.A.D. Morsink,
tegen
[gedaagde01],
te [plaats01] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde01] ,
gemachtigde: mr. A. Aïssal.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding van 3 mei 2023;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 9 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord;
- de brief van 9 augustus 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het bericht van 29 augustus 2023 met productie(s) van [gedaagde01] ;
- de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 30 augustus 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Woonbron verhuurt met ingang van 9 december 2019 aan [gedaagde01] de woonruimte gelegen aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Artikel 2 van Pro de huurovereenkomst luidt als volgt:
“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruime te dienen.”
2.3.
In de Algemene Voorwaarden Woonbron, versie maart 2021 is onder meer het volgende opgenomen in artikel 9 “Hoe u overlast voorkomt”:
“9.1 U zorgt ervoor dat omwonenden geen last van u hebben
U mag geen overlast, schade of hinder veroorzaken. U bent ook verantwoordelijk voor uw huisgenoten, huisdieren, gasten of anderen die voor u zijn gekomen. Ook voorkomt u dat de inrichting van uw woning voor overlast zorgt. U zorgt bijvoorbeeld dat uw vloer geluiddempend is.
9.2
U pleegt geen misdrijf of overtreding in de (buurt van de ) woning
Ook geeft u geen reden voor de overheid om op te treden omdat u iets illegaals doet. Dat heet bestuursdwang. Doet u dit toch? Dan zeggen wij uw huurovereenkomst op en ontruimen wij uw woning.
9.3
U mag geen drugs maken of verkopen in de (buurt van de) woning
U mag niets doen wat verboden is in de Opiumwet en te maken heeft met drugs. Bijvoorbeeld handelen in drugs. Of hennep kweken in de woning, kelder of op het balkon of dak. Doet u dit toch? Dan zeggen wij uw huurovereenkomst op en ontruimen wij uw woning.
(…)
9.6
Het heeft vervelende gevolgen als u zich niet houdt aan artikel 9.2 tot en met 9.5
- U betaalt 1 keer een boete van € 2.500,-.
- U betaalt daarnaast € 50,- per dag voor iedere dag dat u zich niet houdt aan dit artikel. U betaalt maximaal € 15.000,-.
- U betaalt eventuele winst die u heeft gemaakt aan ons.
- U betaalt eventueel nog schadevergoeding.”
2.4.
Op 13 februari 2023 hebben medewerkers van Woonbron voor de deur van het gehuurde restanten van wietplantjes, hydrokorrels en aarde aangetroffen.
Op 14 februari 2023 heeft de sociaal beheerder van Woonbron op camerabeelden van een bewakingscamera waargenomen dat er hennepplanten uit de woning werden gedragen. Woonbron heeft dit gemeld aan de politie.
2.5.
Op 15 februari heeft de politie een niet in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen in het gehuurde. In het formulier hennepinformatiebericht dat door de politie op 15 februari 2023 heeft opgesteld, is – voor zover van belang – het volgende opgenomen:
“(…)
- Geen planten aangetroffen, deze hennepplanten zijn wel op beelden van woningbouw te zien.
(…)
- De sociaal beheerder van woningbouw vereniging Woonbron melde op 14 februari 2023 dat er op genoemd adres hennepplanten de woning uit gedragen werden. Dit was te zien op camera beelden van een bewakingscamera in het complex.
Op 15 februari 2023 werd de woning betreden met een machtiging tot inbeslagname.
De voordeur werd niet geopend. Er was niemand in de woning aanwezig. De voordeur is geopend door een slotenmaker.
In de woning werd een kweektent voor hennepteelt aangetroffen. In de kweektent bevonden zich geen planten. Wel was duidelijk dat er teelt had plaats gevonden. De bevloeiingssystemen waren nog gevuld met water. De verlichting (assimilatielamp), de koolstoffilter (vuil van gebruik), de verwarming en tijdschakelaren waren nog aanwezig.
De kweektent werd van stroom voorzien via een verlengsnoer met stekker. Er was geen spraken van diefstal van stroom.
(…)
- De kweektent was voorzien van koolstoffilter, verlichting, verwarming, bevloeiing en alles werd met tijdschakelaren c.q. meters geregeld.
(…)
- Op 26 november 2022 werd er in de woning een in werking zijnde kweektent met 4 planten aangetroffen. Deze zijn in beslaggenomen en vernietigd.
(…)
- Boven op de kweektent lag de transformator. Een transformator wordt bij gebruik warm. Dit kan mogelijk brandgevaar opleveren.
De automatische bevloeiingssystemen erken niet altijd feilloos. Hierdoor kunnen water lekkages ontstaan.
(…)”
2.6.
Bij brief van 15 februari heeft Woonbron [gedaagde01] bericht dat zij naar aanleiding van de constatering van de politie dat door hem een hennepkwekerij is geëxploiteerd, hem op korte termijn zal dagvaarden en om ontbinding van de huurovereenkomst zal vragen en ontruiming van het gehuurde. Daarbij heeft Woonbron [gedaagde01] bericht dat hij een procedure kan voorkomen door zelf de huur met onmiddellijke ingang op te zeggen.
2.7.
In verband met psychische problemen is [gedaagde01] vanaf 16 februari 2023 tot 3 maart 2023 opgenomen geweest in een instelling voor geestelijke gezondheidszorg.
2.8. (
De gemachtigde van) Woonbron heeft bij brief van 20 april 2023 bericht dat indien [gedaagde01] niet (binnen vijf dagen) de huurovereenkomst opzegt, Woonbron een gerechtelijke procedure zal starten tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.Het geschil
3.1.
Woonbron vordert – samengevat – dat de kantonrechter, in een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- de huurovereenkomst tussen partijen van 9 december 2019 met onmiddellijke ingang ontbindt:
- [gedaagde01] veroordeelt om het gehuurde binnen 14 dagen te ontruimen, op te leveren conform de huurovereenkomst en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van Woonbron, op straffe van een dwangsom als [gedaagde01] daaraan niet voldoet;
- [gedaagde01] veroordeelt tot betaling van: een gebruiksvergoeding van € 384,75 vanaf de datum van ontbinding tot de datum van ontruiming, een boete van € 2.500,00, de huurachterstand van € 1.507,85 en de proceskosten.
3.2.
Woonbron legt aan haar vordering wanprestatie ten grondslag. Door in het gehuurde een hennepkwekerij te exploiteren, handelt [gedaagde01] in strijd met zijn verplichtingen uit artikel 2 van Pro de huurovereenkomst, de artikelen 9.1-9.3 van de algemene huurvoorwaarden en meer in het algemeen met artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Er is hier sprake van een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Deze tekortkoming kan niet meer ongedaan worden gemaakt. Woonbron heeft er groot belang bij om te kunnen optreden tegen verboden hennepteelt omdat deze schadelijk is voor de leefbaarheid en verhuurbaarheid van haar huurwoningen. Daarom voert zij – zoals (vele) andere sociale verhuurders – een zerotolerancebeleid ten aanzien van hennepteelt. Daarvan was [gedaagde01] bekend. Zij moet haar zerotolerancebeleid kunnen handhaven om precedentwerking te voorkomen. Op grond van artikel 9.6 van de algemene huurvoorwaarden verbeurt [gedaagde01] bij overtreding van artikel 9.3 een boete van € 2.500,00. Met de ontruiming van een hennepkwekerij zijn veel kosten gemoeid die vaak niet kunnen worden verhaald op de huurder en dan ten laste komen van de andere huurders en van Woonbron. Daarnaast heeft de boete een afschrikwekkende functie. [gedaagde01] heeft de huur vanaf 1 maart 2023 onbetaald gelaten.
3.3.
[gedaagde01] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Woonbron, dan wel tot afwijzing van haar vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Woonbron in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter neemt bij de beoordeling tot uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW Pro). Met andere woorden: (slechts) een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op een ontbinding van de huurovereenkomst. Volgens vaste jurisprudentie geldt dat bij beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn.
Is er voldoende reden voor ontbinding en ontruiming?
4.2.
In het gehuurde is op 15 februari 2023 een niet in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. De politie heeft een lege kweektent aangetroffen. Nog aanwezig waren: met water gevulde bevloeiingensystemen, assimilatielamp, een vervuild koolstoffilter, verwarming en tijdschakelaren. Daaruit heeft de politie afgeleid dat er teelt had plaatsgevonden. Informatie over de grootte van de teelt is door de politie niet in haar rapportage opgenomen; ook niet of er (eerder) is geoogst. Wel is verwezen naar een eerder bezoek van de politie op 26 november 2022 waarbij toen een kweektent met vier planten is aangetroffen die in beslag zijn genomen en vernietigd. Verder is geconstateerd dat de kweektent van stroom werd voorzien via een verlengsnoer met stekker. Er was geen sprake van diefstal van elektriciteit. De politie heeft geconstateerd dat er op de kweektent een transformator lag. Wat mogelijk brandgevaar kon opleveren.
4.3.
Uit een overgelegd beeld van de bewakingscamera blijkt dat een dag daarvoor een man hennepplanten uit het gehuurde heeft gedragen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde01] verklaard dat hij voor eigen gebruik een beperkt aantal planten had en dat hij deze heeft weggegooid omdat hij ervan af wilde. Het hielp hem niet maar maakte zijn psychose juist erger. De politie was er voordat hij ook de tent had kunnen weggooien. De politie is geattendeerd op het gehuurde door Woonbrons ontdekking van plantresten, hydrokorrels en aarde op de stoep en de bewakingsbeelden. Dat er sprake was van overlast voor de buurt of omwonenden, is niet gesteld en ook niet gebleken.
4.4.
De aanwezigheid van de hennepkwekerij is op zich voldoende reden om een huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te (laten) ontruimen. Ook als het om een hennepkwekerij van beperkte omvang gaat die op het moment van ontdekking niet (meer) in bedrijf is. Woonbron hoeft dat in beginsel niet te tolereren. Zij moet namelijk ook rekening houden met de belangen van andere huurders en buurtbewoners en er voor zorgdragen dat zij veilig en zonder overlast of criminaliteit kunnen wonen. In dat opzicht is te begrijpen dat Woonbron een zerotolerancebeleid voert waar het hennepkweek betreft. Zerotolerance betekent feitelijk dat Woonbron geen uitzonderingen op de door haar gehanteerde regel maakt. En die regel is dat een hennepkwekerij in een woning altijd tot een ontbinding van de huurovereenkomst leidt. Anders zou er een verkeerd signaal uitgaan naar andere huurders.
Is een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd gelet op alle omstandigheden?
4.5.
Het belang dat Woonbron heeft bij het voeren van haar zerotolerancebeleid waar het gaat om hennepkweek in haar huurwoningen, maakt niet dat daarmee ook ontbinding van de huurovereenkomst zonder meer gegeven is. De kantonrechter moet een belangenafweging maken. Tussen aan de ene kant het belang van Woonbron zoals dat hier is weergegeven en aan de andere kant het belang van [gedaagde01] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. Bij die afweging kunnen alle omstandigheden van belang zijn.
4.6.
Daarbij geldt dat iedere huurder een woonbelang heeft. Niemand wil tot ontruiming worden gedwongen. De krapte op de woningmarkt betekent dat er niet zo maar een andere woning gevonden is. Dat geldt eens te meet wanneer men is aangewezen op een sociale huurwoning en de huur eindigt vanwege hennepkweek. Andere sociale verhuurders zullen dan terughoudend zijn met het aanbieden van een woning. Dat is echter een omstandigheid die niet doorslaggevend is, zeker niet omdat de huurder zelf de verantwoordelijkheid draagt voor het hebben van een hennepkwekerij in zijn woning.
4.7.
In dit geval leidt de kantonrechter af uit wat door [gedaagde01] naar voren is gebracht (waaronder rapportages van zijn psychiatrisch behandelaars) dat hij na een door persoonlijke omstandigheden zware tijd (faillissement van zijn bedrijf) in een neerwaartse spiraal is gekomen, waarbij hij mede door cannabisgebruik en veel stress in een isolement en uiteindelijk een manische psychose terecht is gekomen, die tot een gedwongen opname heeft geleid. Hij is niet bekend met een psychiatrische voorgeschiedenis en heeft een blanco strafblad. Als huurder zijn er geen klachten over hem geweest. Inmiddels gaat het weer beter met [gedaagde01] . Zijn psychiater heeft bericht dat er geen psychotische of andere psychiatrische symptomen meer aanwezig zijn. [gedaagde01] heeft cannabis gebruikt in een poging de psychose te bezweren maar die is daar juist door verergerd. Hij zegt niets meer met cannabis te maken willen hebben en handelt daar ook naar. Hij is druk doende zijn leven met behulp van familie en hulpverleners weer op de rails te krijgen. Daar slaagt hij steeds beter in. De stabiele en veilige woonomgeving die het gehuurde hem biedt is van groot belang voor zijn verdere herstel. Ontbinding en ontruiming zal tot een aanzienlijke verslechtering van zijn kansen op verder herstel leiden.
4.8.
[gedaagde01] heeft naar het oordeel van de kantonrechter gemotiveerd aangevoerd dat er voor hem een zwaarwegend belang bestaat om in het gehuurde te blijven wonen. Inmiddels heeft hij op een verschillende terreinen vooruitgang geboekt en heeft zijn leven steeds meer op orde gekregen. Ook als huurder heeft hij zijn gedrag verbeterd. Als hij nu op straat zou komen te staan zou dat geen recht doen aan de stappen die hij heeft gemaakt en zou dat tot verslechtering van zijn psychische en sociale toestand leiden.
4.9.
Alle genoemde omstandigheden afwegend is de kantonrechter van oordeel dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op dit moment niet gerechtvaardigd is. Ook al is er wel sprake van een ernstige tekortkoming van [gedaagde01] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de wet. De bijzondere omstandigheden brengen mee dat het behoud van deze woning voor [gedaagde01] van essentieel belang is en hier in dit geval zwaarder weegt.
4.10.
De kantonrechter vindt het belangrijk om [gedaagde01] erop te wijzen dat hij hiermee een tweede kans krijgt. Dit keer valt de belangenafweging in het voordeel van [gedaagde01] uit. Woonbron heeft echter belang om te kunnen optreden tegen verboden hennepteelt omdat deze schadelijk is voor de leefbaarheid en verhuurbaarheid van haar huurwoningen. Het is daarmee aan [gedaagde01] om uit de gebeurtenissen een les te trekken en te voorkomen dat zijn gedrag in de toekomst aanleiding voor Woonbron zal zijn om een procedure op vergelijkbare gronden te starten.
Boete
4.11.
Woonbron grondt de door haar gevorderde boete op de artikelen 9.3 en 9.6 van haar algemene voorwaarden. De overeenkomst tussen Woonbron en [gedaagde01] moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan Richtlijn 93/13 EG (hierna: de richtlijn). Het gaat hier immers om een beding zoals bedoeld in artikel 3.1 van de richtlijn omdat daarover niet afzonderlijk is onderhandeld. De kantonrechter is dan ook verplicht om ambtshalve na te gaan of het boetebeding oneerlijk is in de zin van de richtlijn, en zij moet dat beding vernietigen indien zij vaststelt dat het beding oneerlijk is.
4.12.
Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a BW dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.
4.13.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter nagaan of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor Woonbron te verwachten schade, en of de boete als een prikkel tot nakoming in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Woonbron dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen.
4.14.
Naar het oordeel van de kantonrechter levert een hennepkwekerij in het gehuurde, ook als die (tijdelijk) niet in gebruik is, zonder meer een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt. Woonbron heeft over de hoogte van de gevorderde boete gesteld dat met de ontruiming van een hennepkwekerij veel kosten gemoeid zijn die veelal niet op de desbetreffende huurder kunnen worden verhaald en die daardoor voor rekening komen van de huurders die zich wel aan hun verplichtingen houden. Daarnaast heeft de boete een afschrikwekkende functie. Gelet op het feit dat de boete specifiek op hennepkweken gericht is en gelimiteerd is, is de kantonrechter van oordeel dat het boetebeding niet onevenredig bezwarend is.
4.15.
[gedaagde01] heeft een beroep op matiging gedaan. Dit beroep slaagt. [gedaagde01] heeft een beperkte financiële draagkracht hetgeen betekent dat hij nog lang bezig zal zijn als hij de volledige boete moet afbetalen. [gedaagde01] heeft nu professionele hulp ook voor zijn financiële problemen. Daarbij komt dat niet gesteld is en ook niet is gebleken dat er voor Woonbron kosten gemoeid zijn geweest met verwijdering van de kweektent of anderszins als gevolg van [gedaagde01] ’s tekortkoming. Gelet hierop, acht de kantonrechter matiging van de boete tot een bedrag van € 750,00 aan de orde.
Huurachterstand
4.16.
Dat er sprake is van een achterstand in de betaling van de huurprijs, is door [gedaagde01] niet betwist. Wel heeft hij naar voren gebracht dat de achterstand inmiddels voor een deel is ingelopen en er nu nog ongeveer twee maanden huur openstaan. Dat is door Woonbron niet weersproken. Omdat partijen verder onvoldoende duidelijk zijn over wat er precies nog openstaat, zal de kantonrechter [gedaagde01] veroordelen de gevorderde achterstallige huurprijs te betalen voor zover deze nog onbetaald is gebleven. Het is vanzelfsprekend niet de bedoeling dat [gedaagde01] meer (of minder) dan de overeengekomen huurprijs betaald.
Proceskosten
4.17.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
- veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen een bedrag van € 750,00 als boete;
- veroordeelt [gedaagde01] om aan Woonbron te betalen € 1.507,85, voor zover dit bedrag aan huurachterstand inmiddels niet door [gedaagde01] is betaald;
- compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2023.