Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/7332
uitspraak van de meervoudige kamer van 22 augustus 2023 in de zaak tussen
[eiser], wonende te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 434.000.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag).
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023.
Namens eiser is verschenen [naam 1], kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2].
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met inpandige garage en tuinhuis. De inhoud van de woning is ongeveer 522 m³, inclusief een dakopbouw van 72 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 237 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
3. Eiser bepleit een waarde van € 388.000. Daartoe heeft eiser – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder voor de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, verzakking van de bestrating en de omstandigheid dat het perceel niet optimaal bruikbaar is. Verder stelt eiser dat verweerder de indexering en de eenheidsprijs van het omliggende water niet inzichtelijk heeft gemaakt en is uitgegaan van een te positieve kwalificering van de koudv-factoren. Tot slot is eiser van mening dat het door verweerder gebruikte vergelijkingsobject [adres 2] een lagere waarde aantoont.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 450.743. Naast gegevens van de woning, bevat het taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de ligging, is volgens verweerder voldoende rekening is gehouden.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Zoals volgt uit het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 17 juni 2020 met transactieprijs € 487.000), [adres 3] (verkocht op 7 januari 2020 met transactieprijs € 420.000) en [adres 4] 26 (verkocht op 18 november 2019 met transactieprijs € 420.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op het bouwtype (allen 1121), de inhoud, het bouwjaar en de ligging goed vergelijkbaar met de woning. Uit het taxatierapport volgt dat verweerder met verschillen in gebruiksoppervlakte en objectkenmerken – zoals inzichtelijk gemaakt aan de hand van de KOUDV-factoren – voldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank kan verweerder volgen in zijn standpunt dat er bij de woning sprake is van gemiddelde voorzieningen. Voor een opwaardering van het object [adres 2] vanwege de gestelde betere ligging ziet de rechtbank ook geen aanleiding.
Voorts heeft verweerder de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten herleid naar de waardepeildatum. Uit de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen voor het woningdeel voort van € 610 ([adres 2]), € 597 ([adres 3]) en € 637 ([adres 4]). In het taxatierapport is voor de waardering van de woning uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 615, het gemiddelde van de drie vergelijkingsobjecten. Omdat uit het taxatierapport een getaxeerde waarde voor de woning volgt van € 450.743, kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning van € 434.000 te hoog is vastgesteld. Met het taxatierapport maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
7.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres 4] niet bruikbaar is omdat dit vergelijkingsobject te ver verwijderd is van de woning en daarom niet geloofwaardig is dat de invloed van verzakking ook voor dit vergelijkingsobject geldt. Verweerder heeft hierover ter zitting desgevraagd verklaard dat verzakking een omstandigheid is die binnen de hele gemeente Boskoop aan de orde is. Nog daargelaten dat de rechtbank geen aanleiding heeft om hieraan te twijfelen, acht zij een afstand van ongeveer één kilometer (hemelsbreed) niet dusdanig ver verwijderd van de woning om aan te nemen dat verzakking van de grond geen rol zou spelen bij het vergelijkingsobject [adres 4]. Gelet op de weerspreking van verweerder acht de rechtbank dan ook niet aannemelijk dat de toestand van de bodem voor [adres 4] een minder waardedrukkend effect heeft dan voor de woning of de andere vergelijkingsobjecten. [adres 4] is daarom bruikbaar als vergelijkingsobject waarbij een mogelijk waardedrukkend effect van de ligging is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Eiser heeft aangevoerd dat het vergelijkingsobject [adres 4] niet bruikbaar is omdat dit vergelijkingsobject te ver verwijderd is van de woning en daarom niet geloofwaardig is dat de invloed van verzakking ook voor dit vergelijkingsobject geldt. Verweerder heeft hierover ter zitting desgevraagd verklaard dat verzakking een omstandigheid is die binnen de hele gemeente Boskoop aan de orde is. Nog daargelaten dat de rechtbank geen aanleiding heeft om hieraan te twijfelen, acht zij een afstand van ongeveer één kilometer (hemelsbreed) niet dusdanig ver verwijderd van de woning om aan te nemen dat verzakking van de grond geen rol zou spelen bij het vergelijkingsobject [adres 4]. Gelet op de weerspreking van verweerder acht de rechtbank dan ook niet aannemelijk dat de toestand van de bodem voor [adres 4] een minder waardedrukkend effect heeft dan voor de woning of de andere vergelijkingsobjecten. [adres 4] is daarom bruikbaar als vergelijkingsobject waarbij een mogelijk waardedrukkend effect van de ligging is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de gebruikte vergelijkingsobjecten.
Voorts heeft verweerder onweersproken verklaard dat de delen water en openbare weg die bij het perceel van de woning behoren buiten de waardering zijn gelaten en dat in die zin voldoende rekening is gehouden met het recht van overpad.
Eisers stelling dat het tuinhuis te hoog is gewaardeerd, slaagt evenmin. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat er naar aanleiding van het bezwaar een inpandige opname is gedaan waarbij is gebleken dat eiser het bestaande tuinhuis heeft vervangen door een nieuw tuinhuis. Verweerder heeft vervolgens het tuinhuis in de taxatie voor een bedrag van € 14.000 opgenomen, terwijl de bouw van het nieuwe tuinhuis € 18.000 heeft gekost. Gelet op de foto in het taxatierapport is de rechtbank van oordeel dat de waarde van het tuinhuis daarmee niet te hoog is vastgesteld en dat verweerder het tuinhuis naar de toestandsdatum van 1 januari 2021 terecht in de WOZ-waarde van de woning heeft meegenomen.
8. De rechtbank neemt tot slot in aanmerking dat de getaxeerde waarde van € 450.743 hoger is dan de beschikte waarde van € 434.000. De rechtbank acht dit bedrag voldoende compensatie voor het geval er nog waardedrukkende factoren aanwezig zouden zijn. Daarbij overweegt de rechtbank dat taxeren geen exacte wetenschap is en het er uiteindelijk om gaat of verweerder aannemelijk maakt dat de totale eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daaruit volgt dat een taxatie zich binnen een bepaalde bandbreedte mag bevinden. [1] Niet de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarderingsmethode, maar het resultaat van de toepassing daarvan ligt ter toetsing voor. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank is alles overziende van oordeel dat de vastgestelde waarden vallen binnen de bandbreedte zoals hierboven aangegeven en dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde niet te hoog is vastgesteld.
9. Wat betreft het gebruikte indexeringspercentage heeft verweerder verklaard gebruik te hebben gemaakt van het indexeringspercentage van de Waarderingskamer zoals dit is vastgesteld voor het beschikkingsjaar 2021, zijnde 7,6%. Ter zitting heeft verweerder over dit percentage opgemerkt dat dit de marktontwikkeling goed weergeeft, omdat dit gebaseerd is op alle verkopen van woningen binnen de gemeente. Hiermee heeft verweerder het indexeringspercentage voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt. De door eiser (ter zitting) aangevoerde stelling dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt, slaagt niet. Eiser heeft ook geen alternatief indexeringspercentage genoemd of onderbouwd.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Vergoeding van immateriële schade
11. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade omdat de redelijke termijn is overschreden. Het bezwaarschrift is op 2 maart 2021 door verweerder ontvangen. Daarmee is ten tijde van het doen van deze uitspraak sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met ruim 5 maanden. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.I. Batelaan-Boomsma, voorzitter, en mr. J.G.E. Gieskes en mr. M.A. Dirks, leden, in aanwezigheid van mr. L.J.E. Steijvers, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2023.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).
Dat kan digitaal via www.rechtspraak.nl, daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend.
Verder vermeldt u ten minste het volgende:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).