Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 21/3301
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 september 2023 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. M.H. Fleers),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigde: E. Veldman).
Als derde-partijen nemen aan de zaak deel:
[derde-partij 1]
[derde-partij 2][derde-partij 3]
[derde-partij 4]
[derde-partij 5]
(bezwaarmakers en omwonenden)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de herroeping van de aan eiser verleende omzettingsvergunning.
1.1.
Bij besluit van 24 maart 2020 (het primaire besluit) is aan eiser een vergunning toegekend om zijn woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor vier personen. Hiertegen zijn de derde-partijen op 4 mei 2020 in bezwaar gegaan. Met het bestreden besluit van 1 april 2021 op het bezwaar van de derde-partijen, heeft verweerder op grond van het gewijzigde beleid het primaire besluit herroepen en de omzettingsvergunning alsnog geweigerd.
1.2.
De rechtbank heeft het beroep op 8 augustus 2023 op zitting behandeld. Eiser was aanwezig, bijgestaan door een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, mr. [naam] . Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Derde-belanghebbende
[derde-partij 1] was aanwezig, bijgestaan door haar gemachtigde
mr. drs. R.T.M. Lagerweij.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
2. Eiser is sinds 2005 eigenaar van de zelfstandige woning aan de [adres] , in [wijk] te [plaats] (hierna: de woning). Aan hem is op 24 maart 2020 een vergunning verleend om de woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) voor vier personen. De derde-partijen hebben hiertegen op 4 mei 2020 bezwaar gemaakt. Tijdens de behandeling van de bezwaren is het beleid veranderd omdat omzettingen naar onzelfstandige woonruimte zouden hebben geleid tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu. [1] Vanwege het gewijzigde beleid gold er een tijdelijke stop op de afgifte van omzettingsvergunningen vanaf vier personen voor de hele gemeente. Omdat er geen sprake was van overgangsrecht, is met de beslissing op bezwaar de aan eiser verleende omzettingsvergunning daarom herroepen, en is de omzettingsvergunning alsnog geweigerd.
Wat vindt eiser?
3. Primair stelt eiser dat de huurders een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren. Er is daarom geen sprake van een onzelfstandige woonruimte, zodat er ook geen vergunningsplicht bestaat. [2] Subsidiair stelt hij dat er geen sprake is van schaarste in het hogere segment, en dat de vergunningsplicht daarom in strijd is met de Huisvestingswet. [3] Daarnaast vormt het gewijzigde beleid een verkapt algeheel verbod op verkamering, en als zo’n verbod al zou mogen dan zou dit alleen door de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kunnen worden opgenomen, in plaats van door verweerder in een Beleidsregel. Meer subsidiair pakt de weigering onredelijk uit zodat toepassing moet worden geven aan de hardheidsclausule, [4] dan wel moet worden afgeweken van de Beleidsregel. [5] Ook is het oneerlijk dat het risico als gevolg van nieuw beleid volledig bij hem zijn komen te liggen aangezien hij de legeskosten moet betalen.
Wat vindt verweerder?
4. Verweerder stelt dat de vergunningsplicht niet in strijd is met de Huisvestingswet. Eerder heeft de rechtbank Den Haag al geoordeeld dat de vergunningsplicht voor alle woningen, dus ook voor woningen in het hogere segment, in de gehele gemeente mocht worden ingevoerd. [6] Dat vanwege het gewijzigde beleid aanvragen voor een omzettingsvergunning vanaf vier personen worden afgewezen, levert geen strijdigheid met de Huisvestingswet of de Verordening. Het betreft geen nieuwe weigeringsgrond, maar is een aanscherping van de invulling van de weigeringsgrond ‘onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand’ uit de Verordening, en daarmee is uitvoering gegeven aan de motie van de gemeenteraad. [7] Op grond van dit gewijzigde beleid is de eerder aan eiser verleende omzettingsvergunning terecht herroepen.
Het oordeel van de rechtbank
Vergunningsplicht
5. In deze procedure ligt voor of verweerder de door eiser aangevraagde omzettingsvergunning heeft kunnen weigeren op grond van het gewijzigde beleid. De vraag of een omzettingsvergunning voor de situatie van eiser al dan niet vereist is, valt dan ook buiten de kaders waarbinnen de rechtbank in deze zaak kan beslissen. Dat er geen vergunningsplicht zou bestaan omdat de huurders een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zouden voeren waarvoor geen omzettingsvergunning vereist is, kan dan ook niet leiden tot een gegrond beroep. Wel merkt de rechtbank op dat er op eerste indruk geen sprake lijkt te zijn van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Uit de beroepsgronden volgt dat na het vertrek van een van de huurders, de anderen zelf opzoek gaan naar een nieuwe bewoner afkomstig uit hun overkoepelende vriendengroep. Daaruit volgt dat de bewoners geen intentie hebben om duurzaam samen te leven. [8] Dat wordt ook bevestigd door het feit dat er inmiddels nog maar één van de vier oorspronkelijke huurders in de woning woont.
6. Uit de Huisvestingswet volgt dat een vergunningsplicht voor het onttrekken van woonruimte alleen kan worden opgenomen indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste. [9] De rechtbank
Den Haag heeft eerder al geoordeeld dat verweerder onder verwijzing naar de Notitie Woonvisie Den Haag 2022 voldoende heeft gemotiveerd dat alle woonruimte in Den Haag schaars is. [10] De woningmarkt in Den Haag raakt verstopt vanwege de moeizame doorstroming tussen de verschillende segmenten. Het standpunt van eiser dat er van doorstroom tussen het goedkope en hogere segment geen sprake kan zijn, omdat personen die veel verdienen geen aanspraak zullen maken op goedkope woningen, en personen die minder verdienen geen aanspraak kunnen maken op woningen in het hogere segment, volgt de rechtbank niet. Doorstroming tussen de verschillende segmenten vindt veeleer vloeiend plaats dan wat eiser met deze stelling doet voorkomen. De verschillende segmenten opereren nu eenmaal niet volledig los van elkaar. Bovendien heeft de hoogste bestuursrechter geoordeeld dat er ook ingegrepen kan worden in de woonruimtevoorraad op basis van zogenoemde potentiële schaarste, en dat kan worden ingegrepen in duurdere woonruimtevoorraad als inzichtelijk is gemaakt dat dit noodzakelijk is om schaarste in het goedkope deel van de woonruimtevoorraad te voorkomen. [11] Het is niet nodig dat wordt gewacht tot de dreiging van schaarste zich heeft verwezenlijkt. [12] Dat er naar eiser stelt momenteel een overschot is aan woningen in het hogere segment is, wat hier verder ook van zij, daarom niet van doorslaggevend belang. De vergunningsplicht is dan ook niet onrechtmatig.
Weigeringsgrond
7. De gemeenteraad van Den Haag heeft een motie aangenomen waarin hij verzoekt om tijdelijk geen vergunningen te verlenen voor woningonttrekkingen ten behoeve van kamerverhuur voor de gehele gemeente, vanwege de negatieve gevolgen die verkamering heeft voor de leefbaarheid. [13] Eerst gold dit voor bepaalde wijken binnen de gemeente, maar vanwege het risico van een waterbedeffect en een gemis aan adequaat beleid om ongewenste verkamering te voorkomen, is het verlangen uitgesproken om dit tijdelijk uit te breiden naar de gehele gemeente. [14] Verweerder heeft hieraan uitvoering gegeven door een nadere invulling te geven aan een van de weigeringsgronden uit de Verordening [15] , in die zin dat het beleid zo wordt aangepast dat omzettingsvergunningen vanaf vier personen in de gehele gemeente worden geweigerd teneinde een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon-en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand te voorkomen. [16] Het gaat daarbij om nadelige effecten zoals onder meer geluidsoverlast, gevolgen vanwege intensievere bewoning doordat verschillende huishoudens in één woning verschillende leef ritmes hebben, overlast door te veel fietsen op straat en overlast als gevolg van veel bijplaatsing van afval bij containers. [17] Met het gewijzigde beleid heeft verweerder gehoor gegeven aan de wens van de gemeenteraad. Dat verweerder hiermee zijn bevoegdheid te buiten zou zijn gegaan, volgt de rechtbank dan ook niet.
8. Omdat eiser verder niet heeft betwist dat omzetting van de woning een onaanvaardbare inbreuk maakt op het geordend woon- en leefmilieu, is de rechtbank van oordeel dat verweerder op grond van het gewijzigde beleid de verleende omzettingsvergunning van eiser heeft kunnen herroepen.
Onredelijke gevolgen
9. Dat verweerder vanwege de onredelijke gevolgen voor zowel eiser als huurders had moeten afwijken van zijn beleid, dan wel de hardheidsclausule had moeten toepassen, volgt de rechtbank niet. Van zulke bijzondere omstandigheden dan wel zwaarwegende belangen is volgens haar geen sprake. Dat eiser, en ook zijn makelaar, niet op de hoogte zouden zijn geweest van de vergunningsplicht en dat als dit wel het geval was tijdig een vergunning was verkregen voor het gewijzigde beleid in werking trad, kan niet tot een ander oordeel leiden. Van een woningeigenaar mag worden verlangd dat hij bekend is met voor zijn situatie geldende regelgeving. Daarnaast is niet gebleken dat eiser zijn woning niet kan verhuren zonder deze te verkameren en wordt de woning nog steeds verhuurd, zij het in totaal aan drie personen.
10. Tot slot is de rechtbank van oordeel dat het niet onredelijk is dat eiser de legeskosten in zijn geheel moet betalen. Legeskosten zijn kosten die in rekening worden gebracht voor het in behandeling nemen van de aanvraag, ongeacht de uitkomst van de beoordeling hiervan. Dat de eerder verleende omzettingsvergunning is herroepen, maakt dat niet anders.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat verweerder de omzettingsvergunning in bezwaar op grond van het gewijzigde beleid alsnog heeft mogen weigeren.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M.H. van der Poort-Schoenmakers, rechter, in aanwezigheid van mr. B.D.A. Mantingh, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 1 september 2023.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.
BIJLAGE
Huisvestingswet
Artikel 2
1) De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
(…)
Artikel 21
1) Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
b. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden;
c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden;
d. tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
(…)
Huisvestingsverordening
Artikel 5:1
1. Artikel 21 van Pro de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag.
a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of -praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken;
b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte voor vier of meer personen worden omgezet;
(…)
Artikel 5:5 Weigeringsgronden Pro onttrekking, omzetting of woningvorming
1. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan Pro worden geweigerd als:
a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging;
b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning;
c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand;
(…)
de Beleidsregel
Artikel 2:2
Een omzettingsvergunning zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van betreffende pand, wanneer er vier of meer personen van verschillende huishoudens samen in een zelfstandige woonruimte wonen, omdat dit gevolgen heeft voor het wooncomfort, de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken.
Toelichting: Aanvragen voor een door de aanvrager voorgestelde wijziging tot omzetting worden om de bovenstaande redenen in de hele stad geweigerd om onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand te voorkomen.