Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 21/7979
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van14 maart 2023 in de zaak tussen
[eiser] hodn [bedrijfsnaam], wonende te [vestigingsplaats], eiser(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 4 november 2021 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 februari 2023.
Namens eiser is zijn gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en mr. [naam 2].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats]
(de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum), toestandsdatum
1 januari 2021 (de toestandsdatum) en het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 618.000.
1 januari 2021 (de toestandsdatum) en het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 618.000.
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij uitspaak op bezwaar heeft verweerder het bezwaarschrift van eiser ongegrond verklaard.
3. Eiser is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is (de helft van) een bistro met bouwjaar 1984. De onroerende zaak bestaat uit een deel van het restaurant op de begane grond van 165 m² (restaurant I), een deel van het restaurant op de begane grond van 38 m² (restaurant II), een deel van het restaurant op de eerste verdieping van 75 m² (restaurant III), overige ruimten op de begane grond van 6 m², overige ruimten op de eerste verdieping van 39 m², een sanitaire ruimte van 8 m², een kantoor van 9 m² en een keuken van 30 m².
4. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
Objectafbakening
5. Eiser heeft ter zitting aangevoerd dat [adres 2] en [adres 1] te [plaats] ten onrechte zijn aangemerkt als twee objecten voor de Wet WOZ. Daarover overweegt de rechtbank als volgt. Vaststaat dat beide onroerende zaken een andere eigenaar hebben. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ zijn de onroerende zaken daarom terecht als twee objecten aangemerkt.
De waarde
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
8. Verweerder heeft voor de onroerende zaak een kapitalisatiefactor toegepast van 10,5. Verder is verweerder uitgegaan van een huurwaarde van € 210 per m² voor restaurant I, € 105 per m² voor restaurant II, € 147 voor restaurant III, € 84 voor de overige ruimten op de begane grond, € 147 voor de overige ruimten op de eerste verdieping, € 147 voor de sanitaire ruimte, € 126 voor het kantoor en € 126 voor de keuken. Tevens heeft verweerder een correctie van - € 32.550 toegepast wegens de gevolgen van de maatregelen tegen de Coronapandemie. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarde en kapitalisatiefactor een taxatierapport overgelegd waarin de onroerende zaak wordt vergeleken met huurtransacties van de [adres 3], [adres 4] en [adres 5] te [plaats] en met verkooptransacties aan [adres 4], [adres 6] en [adres 7] te [plaats]. Daarin zijn de volgende gegevens vermeld:
[adres 3]
[adres 4]
[adres 5]
Bouwjaar
1850
1996
1880
Oppervlakte
111 m2
118 m2
345 m2
Huurwaarde
€ 35.000
€31.500
€ 73.200
Transactiedatum
1-7-2021
1-1-2021
1-1-2021
Gerealiseerde huurprijs per m2
€ 315
€ 266
€ 212
[adres 4]
[adres 6]
[adres 7]
Bouwjaar
1996
1920
2017
Oppervlakte
118 m2
160 m2
117 m2
Transactieprijs
€ 350.000
€ 300.000
€ 485.000
Transactiedatum
1-9-2020
15-12-2020
22-6-2020
Huurwaarde
€ 31.500
€ 24.000
-
Transactiedatum
1-7-2021
1-8-2020
-
Kapitalisatiefactor
11,1
12,5
15,1
Ook heeft verweerder een berekening aan de hand van de zogenoemde bottum-up-methode overgelegd. Voor de bij de berekening gebruikte kengetallen is aangesloten bij de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 24 – Huurwaardekapitalisatie’. Gelet op de overgelegde referentieobjecten en berekening acht de rechtbank de kapitalisatiefactor en daarmee de waarde van de onroerende zaak voldoende aannemelijk gemaakt. Overigens ziet de rechtbank geen reden om aan de door verweerder aangevoerde huurtransacties te twijfelen. Het overleggen van de huurovereenkomsten, zoals door eiser aangevoerd, acht de rechtbank dan ook niet nodig.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Met zijn algemene stellingen dat geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de waarde te hoog is vastgesteld. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiematrixen te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Het taxatieverslag is op 31 augustus 2021 per e-mail naar de gemachtigde van eiser gestuurd. Overigens heeft eiser niet eerder om de grondstaffels gevraagd en heeft verweerder de grondstaffels niet gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Het waarderapport is op 10 februari 2023 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiser. De rechtbank gaat daarom ook aan deze grief voorbij. De stelling van eiser dat verweerder heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De vergelijkingsobjecten zijn in zowel het taxatieverslag als in de taxatiematrix aangeduid met hun adres. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en lokale verpaupering dan wel verloedering heeft eiser op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Tot slot stelt eiser dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Zoals in overweging 8 reeds is besproken, heeft verweerder een aftrek wegens de gevolgen van de coronacrisis toegepast. Daarbij heeft verweerder aangesloten bij de richtlijnen van de VNG. Met hetgeen gesteld in de pinpointbrief van eiser heeft hij voor dit specifieke object niet onderbouwd waarom een grotere correctie toegepast zou moeten worden. Ook de stelling van eiser dat het leegstandsrisico op 40% gesteld moet worden, is niet nader onderbouwd. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding het leegstandsrisico aan te passen.
10. Eiser heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een korte samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.D. van Riel, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023.
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).