Uitspraak
Rechtbank den haag
zittingsplaats ’s-Gravenhage
Zaak-/rolnummer: 10162899 RL EXPL 22-17149
Op 22 maart 2023 is mr. E.A.W. Schippers, kantonrechter, bijgestaan door [naam griffier01] , griffier, overgegaan tot de mondelinge behandeling in de procedure tussen:
[eiser01] ,wonende te [woonplaats01] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. K.S.L. van Vliet,
gemachtigde: mr. K.S.L. van Vliet,
tegen
[gedaagde01] ,
wonende te [woonplaats02] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.A. Hoste.
Partijen worden hierna [eiser01] en [gedaagde01] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Namens [eiser01] is mr. E.A.H. ten Berge verschenen. [gedaagde01] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde.
2.De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding van 14 oktober 2022;
- de conclusie van antwoord;
- de door partijen in het geding gebrachte producties.
2.1.
Nadat partijen hun standpunten hebben toegelicht, heeft de kantonrechter, na een schorsing van de zitting, mondeling uitspraak gedaan op de voet van artikel 30p van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Dit proces-verbaal is een zakelijke weergave van die mondelinge uitspraak.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
[gedaagde01] huurt sinds 10 februari 2014 van [eiser01] een woning aan het adres [adres01] te [plaats01] (hierna: het gehuurde) voor een maandhuur van (per 1 juni 2022) € 670,00. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard. Er is een huurachterstand ontstaan en daarvoor hebben partijen op 7 juli 2022 een betalingsregeling getroffen die [gedaagde01] niet integraal is nagekomen. [eiser01] vordert de achterstallige huurpenningen, contractuele rente en boete en buitengerechtelijke incassokosten. Per 3 oktober 2022 gaat het, volgens [eiser01] , om bedragen van respectievelijk € 2.980,00, € 3.900,00, € 74,13 en € 592,90. Daarnaast vordert [eiser01] ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
Volgens [gedaagde01] staat er inmiddels geen huurvordering meer open; zij heeft inmiddels de hele achterstand ingelopen. Daarnaast beroept zij zich op het onredelijk bezwarend karakter van het contractuele rente- en boetebeding.
Achterstallige huur
3.2.
De achterstallige huur is inmiddels, zo beamen beide partijen, geheel betaald. Dat is weliswaar na datum dagvaarding gebeurd maar leidt ertoe dat er geen achterstallige huurpenningen kunnen worden toegewezen.
Ontbinding en ontruiming
3.3.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan inmiddels niet meer worden gegrond op een huurachterstand omdat vaststaat dat die inmiddels niet meer bestaat. Dat doet er niet aan af dat er sprake is geweest van een tekortkoming. De gevolgen van deze inmiddels gecorrigeerde tekortkoming bestaande uit het te laat ontvangen van de huur door [eiser01] , is op zich bezien op dit moment onvoldoende om de gevolgen van ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde voor [gedaagde01] te rechtvaardigen, althans [eiser01] heeft onvoldoende naar voren gebracht dat tot een andere afweging moet leiden. De kantonrechter wijst [gedaagde01] erop dat dit in de toekomst kan anders zijn, mocht zij nogmaals een huurachterstand laten ontstaan.
Rente en boete
3.4.
De Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EG, hierna: de Richtlijn) is ook van toepassing op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder, die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. In de considerans van de Richtlijn zijn deze overeenkomsten niet uitgesloten en hiermee wordt recht gedaan aan de door de Richtlijn beoogde bescherming van de consument. Dat [eiser01]
“een aantal huisjes heeft gekocht en verhuurd”zoals zijn gemachtigde ter zitting heeft toegelicht, maakt hem misschien nog geen grote verhuurder maar geeft de kantonrechter wel aanleiding hem in dit geval en in relatie tot [gedaagde01] als een bedrijfsmatig opererende partij te zien. De kantonrechter zal daarom beoordelen of de bedingen waar [eiser01] zich hierop beroept (het rentebeding in artikel 20.2 en het boetebeding in artikel 20.6 van de algemene bepalingen) oneerlijke bedingen zijn in de zin van de Richtlijn.
“een aantal huisjes heeft gekocht en verhuurd”zoals zijn gemachtigde ter zitting heeft toegelicht, maakt hem misschien nog geen grote verhuurder maar geeft de kantonrechter wel aanleiding hem in dit geval en in relatie tot [gedaagde01] als een bedrijfsmatig opererende partij te zien. De kantonrechter zal daarom beoordelen of de bedingen waar [eiser01] zich hierop beroept (het rentebeding in artikel 20.2 en het boetebeding in artikel 20.6 van de algemene bepalingen) oneerlijke bedingen zijn in de zin van de Richtlijn.
3.5.
Artikel 3 lid 1 van Pro de Richtlijn bepaalt dat een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als een oneerlijk beding wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In artikel 4 lid 1 van Pro de Richtlijn is bepaald dat voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment van de sluiting alsmede alle andere bedingen van de overeenkomst in aanmerking moeten worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Van belang is daarnaast dat ook het cumulatieve effect van alle in de algemene voorwaarden opgenomen boetebedingen moet worden beoordeeld (zie Hof van Justitie van 21 april 2016, ECLI:EU:C:2016:283 en ECLI:NL:HR:2017:2275).
3.6.
Het rentebeding en het boetebeding zijn niet opgenomen in de huurovereenkomst zelf, maar in de daarop van toepassing verklaarde algemene voorwaarden waarover door partijen niet is onderhandeld
3.7.
De contractuele rente van artikel 20.2 bedraagt 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van meer dan 12%. Over 2022 is de wettelijke rente vastgesteld op 2% en vanaf 1 januari 2023 op 4% per jaar. De contractuele rente is dus aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor de huurder meebrengt geboden. Gelet op deze feiten en omstandigheden wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoord.
3.8.
Het boetebeding maakt dat [gedaagde01] bij iedere overtreding van de algemene voorwaarden een boete verschuldigd is van € 25,- per dag. Er is in deze bepaling geen onderscheid gemaakt in het soort overtreding. Er is ook geen maximum aan te verbeuren boete opgenomen. Ook het boetebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Toepassing van het boetebeding leidt tot een nevenvordering die in deze procedure de hoofdvordering ruimschoots overtreft, terwijl onduidelijk blijft, dat en waarom een dergelijk zware boete redelijk is. Verder is in de bepaling opgenomen dat het de overige rechten van [eiser01] op schadevergoeding onverlet laat. Dit schept voor de verhuurder de mogelijkheid om bij overtreding van de algemene voorwaarden door, bijvoorbeeld, niet-tijdige betaling van huurpenningen, aanspraak te maken op zowel het boetebeding als het rentebeding. Ook dit cumulatieve effect van beide bepalingen is naar het oordeel van de kantonrechter oneerlijk.
3.9.
Beide bedingen zijn dan ook onredelijk bezwarende bedingen als bedoeld in artikel 6:233 onder Pro a BW en worden vernietigd zodat de contractuele boete en rente als gevolg van het voorgaande zullen worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
3.10.
Nog daargelaten dat in de brief van 6 september 2022 de buitengerechtelijke incassokosten voor een bedrag van € 423,00 zijn aangezegd (in plaats van de gevorderde € 592,90), is ter zitting duidelijk geworden dat deze brief niet naar het correcte mailadres van [gedaagde01] is gestuurd. [gedaagde01] betwist die brief te hebben ontvangen. Door [eiser01] is weliswaar naar voren gebracht dat [gedaagde01] steeds een WhatsApp-kopie van correspondentie ontving maar hij heeft dat van deze brief niet concreet kunnen onderbouwen. Omdat niet kan worden vastgesteld dat zij op correcte wijze zijn aangezegd, worden de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Proceskosten
3.11.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vorderingen zullen worden afgewezen. Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, compenseert de kantonrechter de proceskosten in de zin dat iedere partij de eigen kosten betaald.
4. Beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
compenseert de kosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
Deze mondelinge uitspraak is gedaan door mr. E.A.W. Schippers en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Waarvan proces-verbaal,
de griffier de kantonrechter
De termijn voor het instellen van hoger beroep vangt aan op de dag van de mondelinge uitspraak.