Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummers: SGR 22/949 en SGR 22/950
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2023 in de zaken tussen
[eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikkingen van 12 februari 2021 (de beschikkingen) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer 1] (onroerende zaak 1) (22/949) en [adres 1] [nummer 2] (onroerende zaak 2) (22/950) beiden te Den Haag, op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het jaar 2021 vastgesteld op € 990.000 respectievelijk € 495.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslagen).
Eiseres heeft tegen de beschikkingen bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslagen.
Bij uitspraak op bezwaar van 31 januari 2022 heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 februari 2023.
Namens eiseres is gemachtigde verschenen. Namens verweerder zijn mr. [naam 1] en [naam 2] verschenen.
Overwegingen
Feiten
1. Eiseres is eigenaar van onroerende zaak 1 en 2. Onroerende zaak 1 betreft een winkel met een showroom van 1.048 m2 en een magazijn van 619 m2. Onroerende zaak 2 betreft een winkel met een showroom van 579 m2 op de parterre en een kantoorruimte van 157 m2 op de eerste etage.
Geschil2. In geschil zijn de waarden van de onroerende zaken 1 en 2 op de waardepeildatum.
3. Eiseres stelt dat de door verweerder vastgestelde waarden te hoog zijn. Eiseres bepleit een waarde van € 679.000 voor onroerende zaak 1 en een waarde van € 379.000 voor onroerende zaak 2. Verder stelt eiseres het volgende met betrekking tot beide onroerende zaken. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico en heeft geen leegstandsanalyse overgelegd. Verweerder heeft onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis. Verweerder heeft niet dan wel onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waarden zijn opgebouwd. Verweerder heeft bovendien ten onrechte niet alle onderliggende stukken aan haar gemachtigde gemaild. Verder verzoekt eiseres om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn.
4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. Verweerder heeft in dat kader verwezen naar de door hem overgelegde taxatieverslagen en matrices. Naast gegevens van de onroerende zaak bevatten de matrices gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. De rechtbank merkt eerst op dat verweerder ervoor heeft gekozen om de waarde van de onroerende zaken 1 en 2 in de beroepsfase te onderbouwen aan de hand van de vergelijkingsmethode. Het staat verweerder vrij om in beroep voor de vergelijkingsmethode te kiezen. De rechtbank gaat daarom, wat hier verder ook van zij, voorbij aan de stelling van eiseres over het leegstandsrisico.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken 1 en 2 niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar volgt uit de taxatieverslagen en de daarbij gevoegde matrices, zijn de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft voor de onderbouwing van de onroerende zaken 1 en 2 aangesloten bij gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, eveneens winkels, te weten:
- [adres 2] [nummer 3] verkocht op 29 november 2019 voor € 3.300.000, een oppervlakte van 4750 m2 en een prijs per m2 van € 695;
- [adres 3] [nummer 4], verkocht op 9 januari 2020 voor € 1.050.000, een oppervlakte van 865 m2 en een prijs per m2 van € 1.214;
- [adres 4] [nummer 5] verkocht op 18 december 2020 voor € 11.050.000, een oppervlakte van 11.216 m2 en een prijs per m2 van € 985;
- [adres 5] [nummer 6], verkocht op 9 november 2018 voor € 2.060.000, een oppervlakte van 1.271 m2 en een prijs per m2 van € 1.621;
Gesteld noch gebleken is dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken. De rechtbank acht de door verweerder gekozen vergelijkbare objecten goed vergelijkbaar met de onroerende zaken 1 en 2. Gelet op de lagere prijzen per m2, te weten € 594 voor onroerende zaak 1 en € 673 voor onroerende zaak 2, ten opzichte van de prijzen per m2 van de vergelijkbare objecten maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waarden van de onroerende zaken 1 en 2 aannemelijk.
8. Wat eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiseres dat bij de waardebepaling ten onrechte geen dan wel onvoldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis faalt. Op de waardepeildatum was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. De coronacrisis is bovendien geen reden om uit te gaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Op grond van artikel 18, derde lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaken dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum en bestond er geen aanleiding om rekening te houden met de coronacrisis dan wel een corona afslag percentage.
9. Eiseres heeft ter zitting gesteld dat verweerder de onderliggende stukken, zoals leveringsakten, obligatoire koopovereenkomsten en huurinformatieformulieren per mail had moeten toezenden omdat het ten tijde van de coronacrisis praktisch onmogelijk was om bij verweerder langs te komen. Verweerder heeft vervolgens onweersproken verklaard dat gemachtigde van eiseres in de gelegenheid is gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien, maar hiervan heeft afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder is op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ niet verplicht om stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om verzoekt, voorafgaand aan het horen toe te zenden. De wetgever heeft met artikel 7:4, vierde lid, van de Awb reeds een voorziening getroffen voor deze situatie. Deze bepaling verplicht verweerder niet tot toezending van die stukken. [1] Voor zover eiseres met bovengenoemde stelling met betrekking tot de onderliggende stukken naar voren wil brengen dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd aan de rechtbank, acht de rechtbank deze stelling tardief nu deze eerst ter zitting door eiseres is ingenomen.
10. In haar beroepschriften heeft eiseres gesteld dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden. Deze stelling kan eiseres niet baten, omdat eiseres deze stelling onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd.
11. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschriften verder bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, onder meer dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudssituatie, de aanwezige verpaupering/verloedering, het rompslomp forfait en de waardehausse van de afgelopen tijden. Eiseres heeft niet toegelicht – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank gaat daarom aan deze stellingen voorbij.
12. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2005. [2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. [3] Een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase wordt in dit verband als redelijk beschouwd. Hiervan komt een half jaar toe aan de bezwaarfase. De termijn vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. In deze zaken is het bezwaarschrift door verweerder ontvangen op 24 februari 2021 en de uitspraak van de rechtbank is van 18 april 2023. Daarmee is sprake van een overschrijding van de redelijke termijn met 1 maand en 25 dagen.
13. Eiseres heeft een machtiging getekend waarin zij ermee instemt dat alle vorderingen uit hoofde van vergoedingen voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en immateriële schadevergoedingen ter zake van overschrijding van de redelijke termijn aan haar gemachtigde worden gecedeerd en dat de genoemde vergoedingen rechtstreeks op de rekening van gemachtigde worden overgemaakt. De hiervoor genoemde bepalingen in de machtiging brengen naar het oordeel van de rechtbank met zich dat eiseres niet persoonlijk gecompenseerd wordt voor veronderstelde spanning en frustratie. De rechtbank ziet in het voorgaande aanleiding om te volstaan met het oordeel dat de redelijke termijn is overschreden en geen compensatie in de vorm van schadevergoeding toe te kennen.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart:
- de beroepen ongegrond; en
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. B. van Eeuwijk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 april 2023.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na verzending hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302,
2500 EH Den Haag.