ECLI:NL:RBDHA:2023:6065

• Datum uitspraak: 13 april 2023
• Publicatiedatum: 26 april 2023
• Zaaknummer: 21_8157
• Instantie: Rechtbank Den Haag
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.E. Postema
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling waarde onroerende zaak en afwijzing vergoeding immateriële schade wegens termijnoverschrijding

In deze bestuursrechtelijke zaak staat de vaststelling van de WOZ-waarde van een vrijstaande woning centraal, waarbij eiser een lagere waarde van € 1.250.000 vordert dan de door verweerder vastgestelde waarde van € 1.301.000. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, mede aan de hand van vergelijkingsobjecten en de gehanteerde KOUDV-factoren.

Eiser heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld voor financieringsdoeleinden, maar dit voldoet volgens de rechtbank niet aan de uitgangspunten van de Wet WOZ. Ook de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten zijn onvoldoende onderbouwd om de vastgestelde waarde te weerleggen. De rechtbank bevestigt dat verweerder aan zijn informatieplicht heeft voldaan en dat de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is.

Daarnaast verzocht eiser om een vergoeding voor immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Hoewel de termijn met ruim twee weken is overschreden, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat de vergoeding volgens de algemene voorwaarden toekomt aan de gemachtigde en niet aan eiser zelf. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard en het verzoek tot vergoeding van immateriële schade wordt afgewezen.

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/8157

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van13 april 2023 in de zaak tussen

[eiser], wonende te [woonplaats], eiser(gemachtigde: G. Gieben),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Wassenaar, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 4 november 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 1.301.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2023.

Namens eiser is [naam 1], kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordiger door drs. [naam 2].

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep ongegrond;
• wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een vrijstaande woning met bouwjaar 1925. De woning heeft een inhoud van ongeveer 963 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 1.363 m². Bij de woning behoort ook een vrijstaande garage.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 1.250.000. Daartoe heeft eiser een taxatierapport van 24 januari 2020 opgemaakt door J. Verbaas, taxateur bij Scoop makelaardij, overgelegd.

4. De stelling van eiser dat verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft aangeleverd in de bezwaarfase, faalt. In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest. Ook uit artikel 40 Wet WOZ volgt geen verplichting de stukken voorafgaand aan het horen toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Gesteld noch gebleken is dat verweerder niet aan die verplichting heeft voldaan.

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. In het waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 1.450.000, met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de Julianaweg 14 (verkocht op 20 augustus 2019 voor € 1.663.200), Meijendelseweg 4 (verkocht op 21 juni 2019 voor € 1.357.500) en Iepenlaan 8 te Wassenaar (verkocht op
26 juni 2020 voor € 1.421.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar. Met verschillen wat betreft oppervlakte, kwaliteit, onderhoud, doelmatigheid en voorzieningen heeft verweerder – zoals inzichtelijk gemaakt aan de hand van de KOUDV-factoren – voldoende rekening gehouden. Kwaliteit/luxe van de woning is op 2 gezet, zodat rekening is gehouden met een ondergemiddelde kwaliteit.

7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het voorgaande oordeel niet af. Het door eiser overgelegde taxatierapport maakt het oordeel van de rechtbank niet anders, nu dit rapport is opgemaakt met als doel de financiering van een hypothecaire lening. Verweerder heeft betwist dat deze taxatie voldoet aan de uitgangspunten van de Wet WOZ en heeft erop gewezen dat er jaren 50 woningen als vergelijking worden gebruikt in plaats van jaren 20 woningen. Eiser heeft hier onvoldoende tegenover gesteld. Wat betreft de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten heeft eiser onvoldoende gegevens aangevoerd waarom deze woningen beter bruikbaar zijn als vergelijkingsobjecten dan de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten.

8. Voor wat betreft de onderbouwing van de indexeringspercentages verwijst de rechtbank naar hetgeen Gerechtshof Den Haag in zijn uitspraak van
7 december 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:2752) hierover heeft geoordeeld. Met het Gerechtshof is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft verschaft in de gehanteerde indexeringspercentages van de gebruikte verkooptransacties.

9. De rechtbank acht de uitspraak op bezwaar niet onvoldoende gemotiveerd noch is sprake van schending van enig ander rechtsbeginsel. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar voldoende op alle grieven van eiser ingegaan.

Vergoeding voor immateriële schade

10. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 27 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim 2 weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

Proceskostenvergoeding

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).