ECLI:NL:RBDHA:2023:6072

Uitspraak

Rechtbank DEN HAAG

Team belastingrecht

zaaknummer: SGR 21/8155

proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van13 april 2023 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: G. Gieben),

de heffingsambtenaar van de gemeente Alphen aan den Rijn, verweerder.

De bestreden uitspraak op bezwaar

De uitspraak van verweerder van 5 november 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 25 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de Van [adres 1] te [plaatsnaam] (de woning) op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 248.000.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2023.

Namens eiser is J.L.G. van Herk, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep ongegrond;
wijst het verzoek tot vergoeding van immateriële schade af.

Overwegingen

1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een rijwoning met bouwjaar 1965. De woning heeft een inhoud van ongeveer 296 m³ en het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 156 m². Bij de woning behoort ook een vrijstaande berging van ongeveer 6 m² en een serre van ongeveer 30 m³.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 215.000.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het

overgelegde taxatierapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 268.000, met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] (verkocht op 9 februari 2020 voor € 267.500), [adres 3] (verkocht op 13 juli 2019 voor € 259.000) en [adres 4] te [plaatsnaam] (verkocht op 7 december 2019 voor € 280.000). De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed bruikbaar, nu de woningen van hetzelfde type zijn, van dezelfde bouwperiode zijn en een zelfde doelmatigheid hebben. Met verschillen in inhoud, kwaliteit, onderhoud, uitstraling en voorzieningen heeft verweerder – zoals inzichtelijk gemaakt aan de hand van de KOUDV-factoren – voldoende rekening gehouden. Voorzieningen is terecht op een 4 (goed) gezet, omdat in 2020 een nieuwe keuken is geplaatst. Wat betreft de verschillen in oppervlakten heeft verweerder tevens een correctie toegepast. Ook heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de drukke ligging van de woning, nu de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben. De door eiser gestelde overlast is daarmee verdisconteerd in de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde van de woning is daarmee niet te hoog vastgesteld.

6. Hetgeen eiser verder nog heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De stelling van eiser dat bij de objectafbakening ten onrechte geen rekening is gehouden met de brandgang, is onjuist. De erfdienstbaarheid, in dit geval het moeten verlenen van overpad, neemt niet weg dat eiser eigenaar is van het aan de woning toegerekende deel van de brandgang.^[1]Van de door eiser aangevoerde vergelijkingsobjecten heeft eiser onvoldoende gegevens aangevoerd waarom deze woningen beter bruikbaar zijn als vergelijkingsobject dan de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten. Overigens heeft verweerder reeds in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd weersproken dat deze vergelijkingsobjecten beter bruikbaar zouden zijn.

7. Wat betreft het gebruikte indexeringspercentage heeft verweerder verklaard gebruik te hebben gemaakt van het indexeringspercentage van de Waarderingskamer. Hiermee heeft verweerder het indexeringspercentage voldoende toegelicht en aannemelijk gemaakt.

8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.

Vergoeding van de immateriële schade

9. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 7 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim 5 weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is bevestigd dat op grond van de algemene voorwaarden van de gemachtigde deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser, zodat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

Proceskostenvergoeding

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 13 april 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Beoordeling waarde onroerende zaak en afwijzing vergoeding immateriële schade wegens termijnoverschrijding