Uitspraak
Rechtbank DEN HAAG
Team belastingrecht
zaaknummer: SGR 22/1355
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2023 in de zaak tussen
[eiseres], wonende te '[woonplaats], eiseres(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 12 januari 2022 op het bezwaar van eiseres tegen na te noemen beschikking.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2023. Namens eiseres is haar gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2].
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 11 mei 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 152.000.
2. Eiseres is huurder van de woning.
3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4. Eiseres bepleit dat de waarde van de woning moet worden verminderd met € 5.000. Daartoe heeft eiseres – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat zij veel overlast ervaart van de omstandigheid dat een groot deel van de bewoners van het woningcomplex waarvan de woning deel uitmaakt statushouder of psychiatrisch patiënt is en sommige bewoners zich zeer onbehoorlijk gedragen. Eiseres stelt dat zij belang heeft bij een lagere WOZ-waarde omdat haar huurprijs mede op die waarde is gebaseerd.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Naar volgt uit de door verweerder overgelegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix volgt dat de gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten € 2.320 bedraagt, terwijl de woning een lagere waarde per vierkante meter heeft van € 1.788. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte en staat van onderhoud.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank begrijpt dat eiseres de door haar geschetste gedragingen van medebewoners van het woningcomplex als erg onprettig ervaart, maar gelet op het grote verschil tussen de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten en de vierkantemeterwaarde van de woning, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een verlaging van de vastgestelde waarde.
8. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat twijfel bestaat of eiseres een materieel belang heeft bij de bepleite verlaging van de waarde van € 5.000 voor het jaar 2021. [1] Aan eiseres zijn geen belastingen opgelegd waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gebruikt. Op basis van het dossier en het verhandelde ter zitting is het de rechtbank niet duidelijk of en in welke mate de door eiseres verschuldigde huur wijzigt of kan wijzigen bij de door haar voorgestane verlaging van de onderhavige WOZ-waarde, zodat de rechtbank in dit geval is overgegaan tot een beoordeling van de WOZ-waarde.
9. Gelet op wat hiervoor is overwogen is het beroep ongegrond verklaard.
10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Emden, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2023.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).