Uitspraak
RECHTBANK DEN HAAG
Bestuursrecht
zaaknummer: SGR 23/7203
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juli 2024 in de zaak tussen
Nieuwgeluk Real Estate B.V., uit Hilversum, eiseres
(gemachtigde: mr. J.A. Huijgen),
en
het college van burgemeester en wethouders van Den Haag, verweerder
(gemachtigden: mr. P. Yildirim en mr. J. Thomson).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de afwijzing van de aanvraag van eiseres voor een vergunning tot woningvorming voor de woning aan de [adres] in Den Haag.
1.1.
Verweerder heeft deze aanvraag met het besluit van 8 mei 2023 afgewezen. Met het bestreden besluit van 2 oktober 2023 op het bezwaar van eiseres is verweerder bij de afwijzing van de aanvraag gebleven.
1.2.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juli 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: namens eiseres M. Grunder en de gemachtigde van eiseres en namens verweerder de gemachtigden van verweerder.
Beoordeling door de rechtbank
Waar gaat deze zaak over?
2. Eiseres is professioneel vastgoedontwikkelaar. Zij is eigenaar van de woning aan de [adres] in Den Haag en is voornemens deze woning onder andere op te delen in twee zelfstandige appartementen. De omgevingsvergunning voor dit plan is al verleend. Verweerder heeft echter de aanvraag voor de vergunning voor woningvorming afgewezen. Daarbij verwijst verweerder naar de schaarste in woningruimte in de gehele gemeente welke kan leiden tot onevenredige en onevenwichtige effecten op de woningmarkt. Daarom voert verweerder een vergunningplicht voor woningvorming, zodat zij grip kan houden op veranderingen in de gehele woningvoorraad.
Wat zijn de regels?
3. Ingevolge artikel 2 van Pro de Huisvestingswet (Hw) maakt de gemeenteraad van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Op grond van artikel 21, eerste lid, onder sub d, van de Hw is het verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie woonruimte en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen gebied, zonder vergunning van burgemeester en wethouders tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die verbouwde staat te houden.
In artikel 5:2, aanhef en onder c, van de Hvv is bepaald dat alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag niet zonder vergunning mogen worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten.
In artikel 5:6, zevende lid, van de Hvv is bepaald dat een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-) gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
In artikel 7:3 van Pro de Hvv is bepaald dat burgemeester en wethouders artikelen van deze verordening buiten toepassing kunnen laten of daarvan kunnen afwijken indien toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard.
Wat vindt eiseres in beroep?
4. Eiseres vindt dat verweerder de artikelen uit de Huisvestingsverordening 2019 onverbindend had moeten verklaren, nu er niet voldaan is aan de Toetsingscriteria die volgen uit de Huisvestingswet en de jurisprudentie. Daartoe voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende heeft aangetoond dat sprake is van schaarste in het duurdere segment. Als er wel sprake is van schaarste heeft verweerder niet onderbouwd dat deze schaarste leidt tot onevenredige en onrechtvaardige effecten. Voor zover deze effecten wel bestaan is de gekozen wijze van ingrijpen in de woonmarkt niet noodzakelijk en proportioneel.
Wat is het oordeel van de rechtbank?
5. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres dat de onderbouwing van schaarste niet tijdig, te weten na de vaststelling van het voorschrift zou zijn gegeven en dat daarom de vergunningsplicht in strijd is met de Hw, niet. Ten tijde van het bestreden besluit gold immers de Hvv 2023 en was de onderbouwing hiervoor gelegen in ‘Notitie Schaarste’, welke onderdeel is van de ‘Woonvisie Den Haag 2022’ [1] (hierna: de notitie). Ook ten tijde van het primaire besluit, toen de Hvv 2019 nog gold, mocht verweerder de Hvv 2019 toepassen. Uit de jurisprudentie van de hoogste bestuursrechter [2] volgt dat in een procedure over een besluit dat met toepassing van een huisvestingsverordening is genomen, het in beginsel niet uitgesloten is dat verweerder achteraf onderbouwt waarom de toegepaste bepalingen uit de verordening die in beroep zijn aangevochten, in dat geval toegepast mochten worden. Het moet dan gaan om een motivering die in lijn is met die bepalingen en het standpunt van de gemeenteraad weergeeft. De rechtbank is van oordeel dat de notitie, waarmee verweerder de vergunningplicht onderbouwt, aan deze motiveringseis voldeed.
6. De rechtbank stelt voorop dat deze rechtbank in een uitspraak van 20 december 2022 al heeft geoordeeld dat de gemeenteraad met de notitie voldoende heeft onderbouwd dat er een zodanige schaarste bestaat aan woningen die behoren tot alle prijssegmenten, dus ook het duurdere, in Den Haag dat een vergunningplicht een noodzakelijk en geschikt middel is om in te grijpen in de woningvoorraad. [3] In de notitie wordt gesteld dat een grotere vraag dan aanbod aan woningen, een verminderd aanbod van woonruimten en nieuwbouw die de grote vraag naar woningen niet kan opvangen, factoren zijn die duiden op schaarste in alle prijssegmenten. Daarbij werken de negatieve effecten die zich voordoen in een sector of prijssegment door in alle andere sectoren en prijssegmenten, waardoor deze niet los van elkaar kunnen worden gezien.
7. Verder heeft verweerder in het bestreden besluit specifiek ten aanzien van woningvorming toegelicht dat het instellen van een vergunningplicht voor alle woningen een noodzakelijk en geschikt instrument is om de samenstelling van de bestaande woningvoorraad te reguleren en de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste in de hele woningvoorraad te bestrijden. Door het splitsen van de woning worden er weliswaar meer woningen aan de woningvoorraad toegevoegd maar als gevolg hiervan worden bestaande woningen ook kleiner. Dit zorgt er voor dat de samenstelling van de woningvoorraad verandert. Dat heeft gevolgen voor de doorstroommogelijkheden voor woningzoekenden naar een grotere woning. Dat aanbod en de verhuismogelijkheden worden door woningvorming namelijk kleiner, waardoor de concurrentie tussen woningzoekenden, bij woningen die niet gesplitst zijn, toeneemt. Dit effect werkt uiteindelijk door in de hele woningmarkt, omdat de doorstroomketen en prijzen hierdoor worden beïnvloed. Ten behoeve van het behoud van de woningvoorraad en de doorstroming binnen de markt is het aanwijzen van een vergunningplicht voor het gehele grondgebied, in alle prijssegmenten, dan ook noodzakelijk en geschikt voor het bestrijden van deze onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.
8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze uitleg de vergunningplicht ten aanzien van woningvorming voor de gehele grondgebied van Den Haag in zijn algemeenheid voldoende onderbouwd. [4] Daarom is het niet nodig om nog eens op wijkniveau te motiveren dat sprake is van schaarste. Een dergelijke verplichting volgt evenmin uit de geldende wet- of regelgeving.
9. Het betoog van eiseres dat zij door de woning te splitsen juist in de vraag naar woonruimte voorziet en verweerder de schaarste daarom onvoldoende heeft gemotiveerd, kan niet slagen. De enkele stelling van eiseres dat het niet klopt dat de vergunningplicht nodig is voor de doorstroom acht de rechtbank onvoldoende om deze niet noodzakelijk en geschikt te achten. Onweersproken is immers dat woningvorming onevenwichtige gevolgen heeft voor de leefbaarheid van een buurt. De omstandigheid dat er momenteel een ontwerp woonvisie 2040 in de maak is waarin verweerder onder meer onderzoekt of splitsing van woningen kan bijdragen aan de doorstroom acht de rechtbank ook onvoldoende om daar nu al van uit te gaan. Zoals verweerder ter zitting aangaf geldt de huidige notitie tot het moment dat een nieuwe wordt vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen vergunning tot woningvorming krijgt voor de woning aan de [adres] in Den Haag. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. D.C. Laagland, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Badermann, griffier. De beslissing is uitgesproken in het openbaar op 12 juli 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.